Höhere Marktmieten stützen Kapitalwerte

Direkt gehaltene Schweizer Immobilienanlagen erzielten 2024 laut MSCI eine Gesamtrendite von 4,3 Prozent, deutlich über dem Vorjahreswert von 1,4 Prozent. Segmentspezifisch verzeichneten Hotels mit 7,0 Prozent die beste Performance. Es folgten Industrie und Wohnen mit jeweils rund 5 Prozent. Am niedrigsten waren die Renditen mit unter 4 Prozent in den Segmenten Verkauf und Büro. Die Erholung der Gesamtperformance im Vergleich zum Vorjahr ist auf die Entwicklung der Kapitalwertrenditen zurückzuführen: Nach einem Rückgang von 1,8 Prozent im Jahr 2023 stiegen die Kapitalwerte 2024 um 1,1 Prozent. Dieser Anstieg resultiert aus der starken Entwicklung der Marktmieten, die mit 2,3 Prozent im historischen Vergleich überdurchschnittlich stark zunahmen. Besonders das Wohnsegment trug zu dieser starken Mietentwicklung bei.

Ein stärkerer Anstieg der Kapitalwerte wurde durch die minimale Erhöhung der Diskontierungssätze um einen Basispunkt verhindert. Dass die Diskontierungssätze trotz niedrigerer Marktzinsen praktisch unverändert blieben, liegt an der Schweizer Bewertungspraxis. So werden die Wertzuwächse und Abschläge über die Zeit stark geglättet und orientieren sich nur begrenzt am Transaktionsmarkt. Für das laufende Jahr erwarten wir eine leichte Zunahme der Performance. Die Marktmieten dürften zwar weniger stark steigen als im Vorjahr, dafür gehen wir von einem leichten Rückgang der Diskontierungssätze aus. Die Gesamtrenditen sollten damit über 5 Prozent betragen, was nahe am langfristigen Durchschnitt liegt.

Hohe Bewertungen

Im ersten Quartal 2025 erzielten Schweizer Immobilienaktien eine Gesamtrendite von über 9 Prozent, während Immobilienfonds nur knapp 2 Prozent zulegen konnten. Im Gegensatz zu direkten Immobilienanlagen sehen wir für Schweizer Immobilienanlagen damit wenig Kurspotenzial in diesem Jahr. Mit Prämien von knapp 20 Prozent und Agios von rund 34 Prozent waren sowohl Immobilienaktien als auch -fonds per Ende März im historischen Vergleich hoch bewertet. Zudem erwarten wir ein hohes Volumen an Kapitalemissionen, die kurzfristig die Kursentwicklung dämpfen. Allerdings dürften die indirekten Immobilienanlagen in den aktuellen Börsenturbulenzen ihre defensiven Qualitäten ausspielen können. Die steigende Wahrscheinlichkeit noch tieferer Zinsen wird die Immobilienwerte wohl stützen. Kommt es als Folge von Portfolio-Umschichtungen dennoch zu grösseren Kurskorrekturen, so könnte sich dies als ein attraktiver Einstiegszeitpunkt in Schweizer Immobilientitel erweisen.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG