Nach dem zinsbedingten Rückgang im Vorjahr haben sich Schweizer Immobilienanlagen im Jahr 2024 wieder erholt. Besonders Wohnimmobilien profitieren von einer hohen Nachfrage und verzeichnen eine sichtbare Wertsteigerung. Die Mieten für Wohnimmobilien sind zudem 2024 so stark gestiegen wie seit 20 Jahren nicht mehr, was auf die Erhöhungen des Referenzzinssatzes, steigende Kosten und eine hohe Nachfrage zurückzuführen ist. Der Leerstand bleibt derweil auf einem tiefen Niveau stabil. Dies zeigen die aktuellen Ergebnisse des Swiss Property Benchmark des Immobilienberatungsunternehmens IAZI.

Nach einem zinsbedingten Dämpfer im Vorjahr haben Schweizer Immobilienanlagen 2024 wieder deutlich an Attraktivität gewonnen. Je nach Nutzungsart zeigt sich jedoch ein unterschiedliches Bild: Während Wohnobjekte 2024 einen sichtbaren Wertzuwachs von schweizweit durchschnittlich 2,5% verzeichnen (2023: 0,1%), ist bei Büro- und Geschäftsflächen eine erneute, wenn auch minimale Wertkorrektur von -0,1% zu beobachten (2023: -1,5%). Dies resultiert aus dem Swiss Property Benchmark, der vom Immobilienberatungsunternehmen IAZI erhoben und ausgewertet wird. Der Datenpool umfasst schweizweit tausende Liegenschaften im Besitz institutioneller Investoren sowie Pensionskassen und Versicherungen (siehe Kasten unten für mehr Informationen zur Datengrundlage). Dank einer weiterhin hohen Wohnflächennachfrage resultieren 2024 stabile Netto-Cashflow-Renditen (NCF), wobei diese Kennzahl auf Mieterträgen abzüglich auszahlungswirksamer Liegenschaftsaufwände (Hauswartung, Verwaltung, Heizkosten und Investitionen) basiert. Die mittlere NCF-Rendite von Wohnobjekten liegt bei 2,9% (2023: 2,8%), bei Büro- und Geschäftsflächen resultiert eine NCF-Rendite von 3,0% (2023: 2,9%). In Summe ergeben die Wertentwicklungs- und NCF-Renditen die Performance oder Gesamtrendite von Immobilien-Direktanlagen, gemessen am Marktwert der Liegenschaft. Dank der Wiederaufnahme des Aufwertungstrends erreichen Wohnobjekte 2024 eine durchschnittliche Performance von 5,3% (2023: 2,9%), bei Büro- und Geschäftsliegenschaften ergibt sich aufgrund der neuerlichen leichten Abwertung eine tiefere Performance von 2,9% (2023: 1,4%).

Wohnungsmieten steigen stark

Die im Swiss Property Benchmark gemessenen Mietpreise repräsentieren das typische, durchschnittliche Mietverhältnis, da die ausgewerteten Liegenschaftsbestände sowohl neuvermietete Wohnungen als auch Objekte ohne Mieterwechsel enthalten. Die Mietpreisentwicklung hängt somit von der Marktnachfrage (Angebote/Neumieten) als auch von den mietrechtlich relevanten Faktoren wie Referenzzinssatz, Teuerung und allgemeiner Kostensteigerung ab. Diese typischen Mietpreise und deren Entwicklung unterscheiden sich von den Angebots- oder Marktmieten, die ausschliesslich auf den in Inseraten ausgeschriebenen Mietangeboten basieren. Wohnobjekte wiesen 2024 mit +4,5% (Median) den mit Abstand stärksten Anstieg der Mieten in den vergangenen 20 Jahren auf (2023: +2,4%). Dies geht unter anderem auf die zweimalige Erhöhung des Referenzzinssatzes zurück, die mit der üblichen Verzögerung im Jahr 2024 zum Tragen gekommen ist. Gleichzeitig wirken sich Teuerungsausgleich und allgemeine Kostensteigerungen im Rahmen des Mietrechts auf bestehende Mietverhältnisse aus. Bei Neuvermietungen wurden die Angebotspreise im Jahr 2024 ebenfalls deutlich angehoben. In Kombination führten diese Faktoren zum beobachteten, starken Aufschlag der Mieten im Jahr 2024. Auch Büro- und Geschäftsflächen verzeichneten 2024 höhere Mieteinnahmen von +2,9% (Median), im Vorjahr fiel die Zunahme mit +2,7% etwas tiefer aus.

Leerstand auf tiefem Niveau

Der Leerstand, gemessen als finanzielle Quote der nicht realisierten Miete in % der Sollmiete, zeigt sich auf tiefem Niveau stabil. Bei Wohnflächen lag der Leerstand 2024 wie im Vorjahr bei durchschnittlich 2,2%. In der Stadt Zürich (1,5%) lag der Leerstand unterhalb der schweizweiten Quote, während Lausanne (2,1%) und Bern (2,1%) dem schweizweiten Durchschnitt entsprachen; Genf (2,3%) und Basel (3,3%) wiesen leicht höhere Werte auf. Büro- und Geschäftsflächen zeigten 2024 eine nicht realisierte Miete von im Mittel 5,8% (2023: 5,9%) auf und setzen damit den seit mehreren Jahren währenden Abwärtstrend fort. Im Vergleich der grössten städtischen Märkte hat Basel mit 7,6% vor Lausanne (7,0%) die höchste Leerstandsquote. In Genf (5,2%) und Zürich (5,0%) bewegt sich der Büro- und Geschäftsflächenleerstand auf ähnlicher Höhe, während der Anteil in Bern mit 1,7% rekordverdächtig tief ausfällt.

Marktbedingungen volatil

Sinkende Zinsen, starke Flächennachfrage und solide wirtschaftliche Entwicklung boten 2024 erfreuliche Marktbedingungen für Immobilien-Direktanlagen in der Schweiz. Besonders Wohnflächen standen wieder im Zeichen einer deutlichen Aufwertung und folgen einem Trend, der 2023 durch die temporär gestiegenen Zinsen unterbrochen worden war. Auch die Eigentümer von Büro- und Geschäftsflächen können im Vergleich zu 2023 auf ein positives Jahr zurückblicken, wobei in Hinsicht auf die minimale Abwertung Zurückhaltung signalisiert wird. Ob sich das für Immobilien-Direktanlagen vorteilhafte Umfeld im laufenden Jahr 2025 fortsetzt, ist jedoch ungewiss. Besonders die Balance von Teuerung und Zinsen zeigt sich fragil angesichts der wirtschaftlichen und sicherheitspolitischen Herausforderungen und der möglicherweise stark steigenden Staatsausgaben und -schulden. Auch wenn die kurzfristigen Zinsen mit dem Entscheid der Schweizerischen Nationalbank von 0,5% auf 0,25% nochmals gesenkt wurden, deutet ein spürbarer Anstieg der Rendite der 10-jährigen Bundesobligation im Frühjahr 2025 auf die wachsende Unsicherheit am Kapitalmarkt bezüglich der längerfristigen Wirtschaftsentwicklung hin. In Zeiten erhöhter globaler Unsicherheit waren Immobilien im bis anhin «sicheren» Hafen Schweiz eine begehrte Anlagemöglichkeit vieler Investoren. Ob dies eine eventuelle Rückkehr zu höheren Zinsen und allfällige Verschlechterung der Konjunktur zu kompensieren vermag, muss sich weisen.