Noch bis am 19. März 2025 läuft die Kapitalerhöhung für den Helvetia (CH) Swiss Property Fund. Die kurz- bis mittelfristigen Vorzeichen für den Schweizer Immobilienmarkt seien wieder positiv, sagt Alfonso Tedeschi, Senior Portfolio Manager Real Estate und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Helvetia Asset Management AG. Die favorisierten Anlagen sind Wohnimmobilien in den Agglomerationen und den Mittelzentren.

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt im März 2025 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund (HSPF) mit einem Volumen von rund CHF 166 Mio. durch, zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 252 Mio. Woraus besteht das vorgesehene Portfolio?

Alfonso Tedeschi: Das Portfolio besteht aus sieben attraktiven Core/Core plus-Objekten mit einem Wohnanteil von über 85 Prozent. Es verteilt sich über die vier Kantone Zürich (48 Prozent des Marktwerts des Zugangsportfolios), St. Gallen (36 Prozent), Basel (8 Prozent) und Neuenburg (8 Prozent), und zeichnet sich durch eine auf das Bestandsportfolio abgestimmte hohe Objekt- und Lagequalität mit entsprechender Ertrags- und Wertstabilität sowie einem Marktmietpotenzial von rund 16 Prozent aus. Die Leerstandsquote liegt bei sehr tiefen 0.9 Prozent und reflektiert die Güte der Liegenschaften.

Welche Kategorien von Immobilien bevorzugen Sie im aktuellen Umfeld?

Unsere favorisierten Anlagen sind Wohnimmobilien in den Agglomerationen und den Mittelzentren. Es handelt sich hierbei um die Regionen, welche gemäss Bevölkerungswachstumsprognosen über die besten Wachstumsaussichten verfügen. Die Agglomerationen profitieren auch von einer günstigen Konstellation aus höheren Nettoanfangsrenditen, steigendem Mietzinspotenzial und sinkenden Vermietungsrisiken sowie einer langfristigen Attraktivitätssteigerung der Makro- und Mikrolagen. Gleichzeitig sind diese Regionen weniger von allfälligen Regulierungsrisiken betroffen. Weitere Chancen sehen wir bei erstklassigen Geschäftsliegenschaften. Bei Büro- und Retail-Immobilien wird die Polarisierung zwischen Lagen, Qualität der Flächen sowie ESG-Kriterien weiter voranschreiten und für die Performance zunehmend entscheidend sein.

Sie akquirieren nun ein Portfolio, welches sich bereits im Besitz von Helvetia Versicherung befindet. Werden Sie bei zukünftigen Opportunitäten ausserhalb des Liegenschaftsbesitzes der Helvetia Versicherung ebenfalls akquirieren?

Das eine tun und das andere nicht lassen. Wir verfügen bei Helvetia Versicherung über ein starkes Akquisitionsteam aus drei Mitarbeitenden, welche tagtäglich Akquisitionsmöglichkeiten prüfen. Beim Ausbau des Portfolios des HSPF wird abgewogen, ob bessere Opportunitäten aus Freihandtransaktionen oder aus der Übernahme eines Bestandesportfolios der Helvetia Versicherung bestehen. Die Übernahme von Liegenschaften aus der Versicherung bieten den Vorteil, dass diese ab dem ersten Tag nach Abschluss einer Kapitalerhöhung Ertrag abwerfen und man Liegenschaften übernimmt, welche unserer internen Bewirtschaftung bestens vertraut sind. Die Bedeutung einer guten Bewirtschaftung wird im Real Estate Management teilweise unterschätzt und leider als reine „Commodity“ angesehen. Wir bei Helvetia vertreten den Ansatz, dass die Integration der gesamten Immobilienwertschöpfungskette eines unserer Alleinstellungsmerkmale ist. Die Wichtigkeit der Bewirtschaftung wird zudem durch Trends wie steigende Anforderungen im Bereich ESG oder einer verschärften Mietzinsregulierung erhöht.

Die letzten zweieinhalb, drei Jahre waren eine echte Herausforderung für die Anlageklasse Immobilien, da sich die Bewertungen an ein neues und höheres Zinsumfeld angepasst haben. Wie sehen Sie die Situation in den nächsten Jahren?

Ja – die erfolgsverwöhnte Branche sah sich nach einem fast 25 Jahren dauernden Zyklus erstmals flächendeckend mit negativen Wertveränderungen konfrontiert. Im internationalen Vergleich sind diese Korrekturen jedoch sehr moderat ausgefallen. Die kurz- bis mittelfristigen Vorzeichen für den Schweizer Immobilienmarkt sind wieder positiv. Wir erwarten, dass die Preise für Mehrfamilienhäuser ansteigen werden. Die stabile Ertragslage bei anhaltend niedrigen Leerstandsquoten sowie die hohe Nachfrage im Wohnsektor stützen diese Prognose. Der wichtigste Treiber bleibt aber die Zinsentwicklung. Die derzeit sehr tiefen Renditen für Schweizer Bundesanleihen (0.6 Prozent) sorgen dafür, dass (Wohn-)Immobilien mit einer hohen relativen Attraktivität punkten und daher bei Multi-Asset-Investoren fast wieder alternativlos sind.

Wie wirken sich die geopolitischen Spannungen auf die Immobilienmärkte aus – und welchen Einfluss hat das auf die Schweiz?

Auch der hiesige Immobilienmarkt ist nicht autark und vor exogenen Schocks nicht gefeit. Die derzeitigen geopolitischen Spannungen mit Stichwort Protektionismus haben einen Einfluss auf die globalen Inflationserwartungen und damit auch auf die Schweizer Geldpolitik. Mit wieder steigenden Zinsen und höheren Fremdkapitalkosten würden Immobilienanlagen ihren Nimbus der Alternativlosigkeit verlieren. Dieses Risiko wird partiell durch die Safe-Haven-Funktion der Schweiz wettgemacht. In unsicheren Zeiten profitiert auch häufig das Schweizer Betongold, welches weniger volatil als andere Anlageklassen reagiert.

Eine immer wieder auftauchende Frage bei Immobilienfonds betrifft die Ausrichtung ­– also direkter oder indirekter Immobilienbesitz. Warum hat sich die Fondsleitung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund für direkten Immobilienbesitz entschieden?

Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz sind in der Schweiz für Privatinvestoren steuerlich bevorteilt. Wenn ein Immobilienfonds seine Immobilien als direkter Grundbesitz hält, zahlt er auf die Erträge und das Kapital aus dem direkten Grundbesitz auf Fondsebene Steuern zum Satz von juristischen Personen. Die so auf Stufe des Immobilienfonds bereits besteuerten Erträge und Kapitalgewinne aus direkten Immobilienanlage sind bei der Ausschüttung mit separatem Coupon nicht verrechnungssteuerpflichtig. Ausserdem unterliegen sie für Privatpersonen mit Steueransässigkeit in der Schweiz nicht der Einkommenssteuer. Steuerbar sind nur noch ein kleiner Teil der übrigen Erträge und des übrigen Kapitals. Dieser Steuervorteil hat man nur mit Immobilienfonds, welche die Liegenschaften im direkten Grundbesitz halten, nicht aber mit jenen, welche die Liegenschaften indirekt halten. Möglich wurde die steuereffiziente Strukturierung von Schweizer Immobilienfonds auf der Basis des Bundesgesetzes für Kollektive Kapitalanlagen erst seit rund 15 Jahren. Es sind daher jüngere Gefässe, welche von dieser neuen Gesetzgebung profitieren. Wir bei Helvetia sind der Ansicht, dass direkte Immobilienfonds mit steuerlicher Privilegierung aufgrund ihres stabilen Cashflow-Ertrags und des inhärenten Inflationsschutzes einen idealen Baustein in der Vorsorge bilden und mit attraktiven Renditen nach Steuern punkten.

Die Beschreibung und Messung der Nachhaltigkeitskriterien nach Vorschrift der AMAS sind für Fonds sehr wichtig. Wie beeinflussen die neuakquirierten Liegenschaften die ESG-Quote des Fonds?

Die sieben Akquisitionsobjekte haben einen positiven Einfluss auf die ESG-Kennzahlen wie CO2-Intensitität, Energieintensität und Anteil erneuerbarer Energien. Vier von sieben Liegenschaften verfügen über Fernwärme und zwei Liegenschaften haben ein Minergie-Zertifikat. Bei der Auswahl der Liegenschaften wurde darauf geachtet, dass diese auch bezüglich Nachhaltigkeit mit der Anlagepolitik des HSPF einhergehen.

Alfonso Tedeschi ist Senior Portfolio Manager Real Estate und Mitglied der Geschäftsleitung bei der Helvetia Asset Management AG.

Kapitalerhöhung bis am 19. März 2025

Die Fondsleitung Helvetia Asset Management AG führt noch bis am 19. März 2025 eine Kapitalerhöhung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund durch mit einem Volumen von rund CHF 166 Mio. zwecks Erwerbs eines Liegenschaftsportfolios mit einem Marktwert von rund CHF 252 Mio. Die Kapitalerhöhung erfolgt kommissionsweise («best-effort»-Basis) im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz. Das für den Erwerb vorgesehene Portfolio besteht aus sieben Core/Core plus-Objekten mit hohem Wohnfokus, verteilt über vier Kantone. Der Helvetia (CH) Swiss Property Fund ist ein vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Immobilienfonds. Der Fonds wurde per 3. Juni 2020 lanciert und per 25. Juni 2024 an der SIX Swiss Exchange kotiert. Der Fonds verfügt per 30.09.2024 über 46 Liegenschaften. Das Liegenschaftsportfolio hat per 30. September 2024 einen Marktwert von CHF 1’081 Mio. Nach der Kapitalerhöhung wird der Marktwert des Liegenschaftsportfolios des Fonds voraussichtlich bei rund CHF 1.3 Mrd. notieren.

Mehr Informationen:

https://www.helvetia.com/ch/asset-management/de/home/produktinformationen.html