Die Anzahl Baubewilligungen und -gesuche ist im Jahr 2024 gestiegen, wie die UBS in einem Bericht festhält. Die Regionen Zürich, Teile der Zentralschweiz und der Westschweiz dürften in den nächsten Jahren von einer starken Bautätigkeit profitieren.

Die Wohnbautätigkeit zeigt deutliche Anzeichen einer Erholung. Im Jahr 2024 wurden 38 200 neue Wohnungen baubewilligt, was einem Anstieg von knapp 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Auch die Dynamik in der Planungstätigkeit nimmt zu: Im vergangenen Jahr wurden 51 200 Baugesuche für neue Wohnungen eingereicht. Dies entspricht fast 1,1 Prozent des Wohnungsbestands und ist stellt die höchste Zahl seit 2019 dar. Das Investoreninteresse konzentriert sich besonders stark auf die Stadt Zürich und Teile der Zentralschweiz, wo in den letzten beiden Jahren durchschnittlich Baugesuche für mehr als 1,5 Prozent des Wohnungsbestands eingereicht wurden. Auch in den Regionen Oberthurgau und St. Galler Rheintal werden zahlreiche Baukräne aufgestellt. In der Westschweiz ist die Planungstätigkeit bemerkenswert hoch, insbesondere von Lausanne aus in Richtung Freiburg sowie im Unterwallis. Die Planungstätigkeit konzentriert sich somit auf Regionen mit insgesamt hoher Wohnungsnachfrage. Kaum Konkurrenz für bestehende Immobilieneigentümer durch neues Wohnungsangebot zeichnet sich hingegen in den städtischen Regionen Basel und Bern sowie in grossen Teilen des Alpenraums ab. Dort wurden teilweise Baugesuche für weniger als 0,5 Prozent des Wohnungsbestands eingereicht. Auch entlang der Jurakette bleibt die Bautätigkeit verhalten.

Bauhotspots unter den Gemeinden

Aktuell gibt es 22 grössere Gemeinden (mit jeweils über 1000 Wohnungen), die sich durch eine überdurchschnittlich hohe Planungsaktivität auszeichnen. Sie gelten damit als sogenannte Bauhotspots. Die Zahl der Wohnungen dürfte dort bis Ende 2026 über 6 Prozent zunehmen. Am stärksten – um über 18 Prozent – dürfte der Wohnungsbestand in Canobbio (TI) und Chavannes-près- Renens (VD) wachsen. In der Deutschschweiz wird die Erweiterung des Wohnungsbestands in Elsau (ZH) mit gut 12 Prozent voraussichtlich am höchsten ausfallen. Viele Baukräne werden auch in Reinach (AG), Lindau (ZH) sowie in Menziken (AG) zu sehen sein – dort dürfte der Wohnungsbestand um rund 10 Prozent wachsen.

Raumplanung mit Folgen

Die Bauhotspots verlagern sich weg von den Agglomerationsgemeinden der Grosszentren hin zu ländlicheren Gemeinden im Umkreis der Mittelzentren. Dies zeigt der Vergleich mit den Bauhotspots der Jahre 2016 bis 2018, als sich der Bauboom auf einem Höhepunkt befand. Diese Verschiebung ist eine direkte Folge des Raumplanungsgesetzes. Denn eine starke Ausweitung des Wohnungsbestands um mehrere Prozentpunkte innerhalb von drei Jahren ist praktisch nur durch Bauen auf der grünen Wiese möglich. Rund um die Grosszentren sind die Baulandreserven spürbar erschöpft.

In den künftigen Bauhotspots dürfte sich das Ortsbild in den kommenden Quartalen verändern. Im Allgemeinen führt ein grösseres Angebot zu niedrigeren Preisen, und es besteht mittelfristig die Gefahr von zunehmendem Leerstand. Dies gilt jedoch hauptsächlich in einem Marktumfeld mit bereits erhöhtem Überangebot und betrifft somit aktuell am ehesten die Bauhotspots im Tessin. Besteht hingegen ein allgemeiner Nachfrageüberhang, so kann sich das starke Wachstum eines hochwertigen Angebots dank steigender Kaufkraft in der Gemeinde und nachfolgenden Infrastrukturinvestitionen mittelfristig häufig positiv auf den gesamten lokalen Immobilienmarkt auswirken. So verzeichneten die Bauhotspots der letzten Jahre überdurchschnittliche Anstiege der Mieten und Kaufpreise, und das Angebot wurde ohne Anstieg der Leerstandsquote absorbiert.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG