Der Liegenschaftsertrag von HIAG wurde gegenüber dem Vorjahr um CHF 5.3 Mio. bzw. 7.5% auf CHF 75.6 Mio. (2023: CHF 70.3 Mio.) gesteigert. Im Wesentlichen dazu beigetragen haben laut einer Mitteilung die Senkung des Leerstands, der von 4.0% per 1. Januar 2024 auf einen neuen Tiefstwert von 3.2% per 1. Januar 2025 zurückging, sowie Projektabschlüsse und damit verbundene neue Mietverträge. Im Berichtsjahr wurde die Minergie-Eco zertifizierte Gewerbeliegenschaft für das Cleantech-Unternehmen «Librec» auf dem «Papieri-Areal» in Biberist (SO) fertiggestellt und der Mieterschaft übergeben. In Windisch (AG) wurde mit dem Holzhybridbau «kessel haus» mit 24 Mietwohnungen und einem Anteil an kommerziellen Flächen die mehrjährige Entwicklung des historischen Kunzareals abgeschlossen; alle Flächen sind vermietet und wurden pünktlich an die Mieter übergeben. In Cham (ZG) ist die erste Etappe des Miet- und Stockwerkeigentumsprojekts «CHAMA» fristgerecht und im Budgetrahmen fertiggestellt worden. Die 87 Mietwohnungen waren bereits vor der Fertigstellung vermietet und in der zweiten Jahreshälfte konnten die letzten der insgesamt 52 Eigentumswohnungen beurkundet werden. Insgesamt resultierte im Geschäftsjahr 2024 aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen ein Ergebnisbeitrag in der Höhe von CHF 18.1 Mio. (2023: CHF 13.6 Mio.). Die Bruttorendite der Bestandsliegenschaften nahm leicht zu auf 5.5% (2023: 5.4%); die Nettorendite stieg auf 4.6% (2023: 4.4%). Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) blieb mit komfortablen 6.6 Jahren per 1. Januar 2025 (1.1.2024: 6.7 Jahre) stabil.

Weitere Fortschritte

Im ersten Halbjahr 2024 wurde die Baubewilligung für die zweite Etappe auf dem Areal «CHAMA» in Cham (ZG) rechtskräftig, sodass in der zweiten Jahreshälfte mit dem Bau der weiteren 140 Miet- und Stockwerkeigentumseinheiten begonnen werden konnte. Auch der Bau des befahrbaren Gewerbehauses «Fahrwerk» in Winterthur (ZH) und des 80 Meter hohen Wohnhochhauses mit Gewerbesockel «ALTO» in Zürich-Altstetten kommen planmässig voran. Sodann haben im Berichtsjahr die Arbeiten zur Erschliessung des «Campus Reichhold» in Hausen/Lupfig (AG) begonnen. Die Baubewilligungen für das Bürogebäude und das Produktions- und Vertriebszentrum für den künftigen Mieter «Oerlikon Metco» sowie für das Datacenter, das «Global Technical Realty (GTR)» als Baurechtsnehmerin in Eigenregie erstellen wird, wurden anfangs 2025 erteilt, womit der Baustart zeitnah erfolgen kann. Parallel zur Umsetzung der laufenden und anstehenden Bauprojekte wurden auch die mittel- bis langfristige Projektpipeline weiter konkretisiert und wichtige Meilensteine erreicht: Im Herbst 2024 wurde das Mitwirkungsverfahren zum Quartierplan für das Areal «Gleis Süd» in Pratteln (BL) abgeschlossen. Nachdem im Frühling 2024 der Gestaltungsplan für das Areal «Schönau» in Wetzikon (ZH) rechtskräftig wurde, werden jetzt konkrete Bauprojekte ausgearbeitet. In Niederhasli (ZH) dürfte nach der Zustimmung durch die Gemeindeversammlung Ende 2024 der Gestaltungsplan mit einem Gewerbeteil von minimal 20% und einem Wohnanteil, der 230 bis 290 Miet- und Eigentumswohnungen zulässt, im Jahr 2025 rechtskräftig werden. In Frauenfeld (TG) wurde das Wohnbauprojekt «Walzmühlehaus» optimiert und im vergangenen Sommer rechtskräftig bewilligt. Mit dem Bau soll Ende 2025 begonnen werden. Das geplante offene Investitionsvolumen der sich im Bau befindenden oder kurz vor Baustart stehenden Projekte beträgt rund CHF 307 Mio. Der erwartete Mietertrag aus diesen Projekten beläuft sich auf rund CHF 22 Mio. und mit dem Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten wird ein Erlös in der Höhe von rund CHF 138 Mio. ange- strebt.

Erfreuliche Aufwertungen

Der Wert des Immobilienportfolios nahm im Berichtszeitraum um 3.3% bzw. CHF 63.6 Mio. auf CHF 1.961 Mrd. (31.12.2023: CHF 1.898 Mrd.) zu. Der Aufwertungseffekt im Portfolio entsprach insgesamt CHF 26.0 Mio. (2023: CHF -1.9 Mio.) bzw. 1.3%. Die Fortschritte in der Projektentwicklung führten zu einer Aufwertung des Entwicklungsportfolios in der Höhe von CHF 29.8 Mio. bzw. 4.2%. Die tieferen Zinsen haben auch den Transaktionsmarkt wiederbelebt. HIAG veräusserte im zweiten Halbjahr 2024 sechs kleinere, nicht mehr strategiekonforme Wohn- und Geschäftsliegenschaften in Aathal (ZH), Wetzikon (ZH) und Windisch (AG) deutlich über den letzten bilanzierten Werten. Die Verkäufe mit einem Bilanzwert von CHF 31.4 Mio. führten zu einem Erfolg in der Höhe von CHF 2.9 Mio. Der durch die Verkäufe wegfallende annualisierte Liegenschaftsertrag beträgt rund CHF 1.2 Mio.

Das EBIT in der Höhe von CHF 93.3 Mio. (2023: CHF 70.4 Mio.) lag um 32.5% über dem Vorjahr. Die Fusion dreier Tochtergesellschaften per 1. Januar 2024 ermöglichte aufgrund der Nutzung von vorhandenen Verlustvorträgen liquiditätswirksame Steuereinsparungen sowohl im Berichtsjahr wie auch für das laufende Jahr 2025. Die Ertragssteuern in der Höhe von CHF 1.6 Mio. (2023: CHF 11.1 Mio.) setzen sich hauptsächlich aus latenten Steuern zusammen. HIAG steigerte im Geschäftsjahr 2024 den Reingewinn deutlich um 60.0% auf CHF 75.2 Mio. (2023: CHF 47.0 Mio.). Bereinigt um die Neubewertungseffekte lag der Reingewinn mit CHF 51.8 Mio. um 6.6% über dem Vorjahreswert (2023: CHF 48.6 Mio.). Aufgrund des guten Ergebnisses, der starken Finanzposition und der viel- versprechenden Zukunftsaussichten wird der Verwaltungsrat der ordentlichen Generalversammlung vom 17. April 2025 eine um 6.5% höhere Ausschüttung von CHF 3.30 je Aktie (Vorjahr CHF 3.10) vorschlagen. Die entsprechende Dividendenrendite zum Jahresende würde somit 3.9% betragen.

Am 3.Januar 2025 lancierte HIAG im Rahmen ihres «Green Financing Frameworks» ihren ersten Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5.3 Jahren und einem Coupon von 1.4%. Zusammen mit der auf Nachhaltigkeit ausgerichteten, kommittierten Syndikatskreditlinie, die zum Stichtag knapp zur Hälfte beansprucht ist, verfügt HIAG weiterhin über einen guten Finanzierungsspielraum, um die laufenden und mittelfristigen Immobilienprojekte zu realisieren. Der Loan- to-Value (LTV) betrug Ende 2024 39.3% brutto bzw. 37.3% netto (31.12.2023: LTV netto 39.8%) und lag damit deutlich unter der selbst definierten Obergrenze von 45%. Die Eigenkapitalquote betrug per Stichtag 55.2% (31.12.2023: 53.9%).