Der Bilanzwert des Immobilienportfolios der PSP Swiss Property AG betrug per Ende 2024 CHF 9.8 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.2% (Ende 2023: 3.6%). Das Portfolio umfasste 154 Anlageliegenschaften und sieben Entwicklungsliegenschaften, schreibt PSP in einer Mitteilung. Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden in der Berichtsperiode sieben Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 113.4 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertungen um insgesamt CHF 14.1 Mio. (14.3%). Die Renovationsarbeiten an den Liegenschaften Füsslistrasse 6 und Theaterstrasse 12, beide in Zürich, sowie an der Hochstrasse 16 / Pfeffingerstrasse 5 in Basel wurden erfolgreich abgeschlossen. Die Flächen sind mehrheitlich vermietet. Als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert wurden die Liegenschaften Bollwerk 15 in Bern sowie vier Liegenschaften an der Richtistrasse 5 bis 11 in Wallisellen. Projekt «Bollwerk», Bern: Die Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft sich auf rund CHF 11 Mio.

Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung der Liegenschaften an der Richtistrasse ab, wobei der Wohnanteil erhöht werden soll. Die Gemeindeversammlung soll im Frühling 2025 stattfinden. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten der Büroliegenschaften sind in Evaluation.

In der Berichtsperiode resultierte eine Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023: Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 155.2 Mio. auf das Anlageportfolio; darin enthalten ist die positive Einwertung der Ende Juni 2024 für CHF 7.5 Mio. gekauften Liegenschaft Rue de Hesse 18, Rue Henriette-et-Jeanne-Rath 13 in Genf. Auf die Entwicklungsliegenschaften entfielen CHF 15.7 Mio. Der Aufwertung lagen insbesondere Vermietungserfolge und liegenschaftsspezifische Faktoren wie Erwartungen an höhere Marktmieten zugrunde (insbesondere für Objekte an besten Lagen). Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio sank um 3 Basispunkte und betrug per Ende 2024 3.82% (nominal); darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.25 % (Ende 2023: 3.85 %, Inflationsrate 1.25%). Von den 2025 auslaufenden Mietverträgen (CHF 28.3 Mio.) waren per Ende 2024 noch 22% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.2 Jahre.

Konsolidiertes Jahresergebnis

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um CHF 18.1 Mio. oder 5.4% auf CHF 350.0 Mio. (2023: CHF 331.9 Mio.). Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 10.0 Mio. oder 3.6% (davon CHF 3.5 Mio. aus Umsatzmiete, CHF 4.3 Mio. aus Indexierung und CHF 2.2 Mio. aus sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 13.2 Mio. Einen positiven Effekt hatten höhere übrige Erträge um CHF 0.9 Mio., weniger Unterhalt und Renovationen der Liegenschaften um CHF 1.1 Mio. und tieferer Personalaufwand um CHF 1.6 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 13.0 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio., höherer Betriebs- und Verwaltungsaufwand um CHF 1.0 Mio. und ein um CHF 11.4 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 1.03% über die letzten vier Quartale hinweg relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%). Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 107.4 Mio. oder 31.7% auf CHF 231.8 Mio. (2023: CHF 339.2 Mio.). Das Vorjahresergebnis 2023 war durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 106.9 Mio. geprägt (2024: CHF 10.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 5.05 (2023: CHF 7.40). Der Reingewinn erreichte CHF 374.9 Mio. (2023: CHF 207.6 Mio.). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 167.4 Mio. oder 80.6% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 171.0 Mio. (2023 resultierte eine Abwertung um CHF -161.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 8.17 (2023: CHF 4.53). Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende 2024 CHF 117.96 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 139.51 (Ende 2023: CHF 134.48).

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.411 Mrd. per Ende 2024– entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.385 Mrd. bzw. 34.1% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.05% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.0 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre). Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 0.9 Mrd. zugesicherte, offene Kreditfazilitäten. PSP Swiss Property AG hat von Moodyʼs ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

Vergütungspolitik

Im Berichtsjahr galt der bereits im Jahr 2023 beschlossene ESG-Faktor für die variable, erfolgsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung. Ab dem Geschäftsjahr 2025 wird die variable, erfolgsabhängige Vergütung zudem um einen Long-Term Incentive Plan (LTIP) ergänzt, der langfristig zum Erhalt der Dividendenfähigkeit der Gesellschaft beitragen soll. Im Grunde genommen setze der LTIP aber nur um, was schon immer zu unserer gewissenhaften Geschäfts- bzw. Dividendenpolitik gehörte, schreibt PSP.