Im Geschäftsjahr 2024 hat Allreal ein Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 211.4 Mio. erzielt (2023: CHF 65.2 Mio.). Unter Ausklammerung des Neubewertungseffekts resultierte ein operatives Unternehmensergebnis leicht über Vorjahr von CHF 122.7 Mio. (2023: CHF 122.0 Mio.). Diese solide operative Entwicklung sei insbesondere auf die leicht gestiegenen Mieterträge, höhere Verkaufserfolge aus Entwicklungsprojekten und Einmaleffekte aufgrund frühzeitiger Flächenrückgaben zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Im Segment Immobilien erhöhten sich die Mieterträge im vergangenen Geschäftsjahr auf CHF 221.3 Mio. (2023: CHF 219.8 Mio.). Neben der Anbindung an die Teuerung, dem höheren Referenzzinssatz und Einmaleffekten trug auch die erstmals wieder für ein ganzes Jahr ertragswirksame Liegenschaft an der Bellerivestrasse 36 zu den leicht höheren Erträgen bei. Dadurch konnten die nicht mehr anfallenden Mieterträge aus den verkauften Anlageliegenschaften sowie der umklassierten Liegenschaft an der Freiburgstrasse mehr als kompensiert werden.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Leerstand nochmals leicht reduziert. Die kumulierte Leerstandsquote lag bei 1.6% (2023: 1.7%). Im Branchenvergleich weist das Portfolio damit weiterhin einen absoluten Spitzenwert auf. Wichtige Mietverträge hat Allreal im laufenden Geschäftsjahr unter anderem mit Generali an der Soodmattenstrasse in Adliswil oder mit Maagtechnic an der Sonnentalstrasse in Dübendorf verlängert. Aber auch im Glattpark an der Lindbergh-Allee und am Boulevard Lilienthal konnten die Verträge mit Mondelez und Hirslanden erfolgreich erneuert werden. Die gewichtete Restlaufzeit der befristeten Geschäftsmietverträge belief sich per 31. Dezember 2024 auf 5.1 Jahre. Der direkte Immobilienaufwand nahm in der Berichtsperiode mit CHF 27.2 Mio. leicht ab (2023: CHF 29.0 Mio.). Die Aufwandsquote lag bei 12.3%. Dank dem tiefen Leer- stand und den geringen Ertragsausfällen resultierte erneut eine attraktive Nettorendite von 3.9%. Per Stichtag umfasste das Portfolio insgesamt 80 Liegenschaften. Im zweiten Halb- jahr hat Allreal zwei Geschäftsliegenschaften in Basel verkauft und in Petit-Lancy eine Liegenschaft für den Verkauf Anfang 2025 beurkundet. Die Transaktionen erfolgten über Bilanzwert. Insgesamt resultierte daraus ein Erfolg aus Verkauf Anlageliegen- schaften von CHF 7.6 Mio.

Allreal hat auf Ende Jahr im Sinne einer guten Corporate Governance das Mandat für den externen Schätzer neu ausgeschrieben. Mit dem Jahresabschluss 2024 wird das Portfolio erstmals durch Wüest Partner bewertet. Dadurch kam es nebst der Abbildung der Geschäftsereignisse teilweise zu Verschiebungen in der Einschätzung der Anlageliegenschaften. In der Bewertung ergab sich in der Summe eine positive Wertveränderung des Portfolios vor Steuern von CHF 121.3 Mio. (2023: CHF –64.5 Mio.). Insbesondere die Geschäftsliegenschaften in der Stadt Zürich sowie die Wohnliegenschaften in der Region Zürich verzeichneten eine deutliche Aufwertung, während auf dem Wohnbestand in der Westschweiz und einzelnen Gewerbeliegenschaften in der Region Zürich Abwertungen vorgenommen wurden. Mit dem Schätzerwechsel verbessert sich zudem die Vergleichbarkeit des Portfoliowerts mit relevanten Mitbewerbern. Der Marktwert des Portfolios beträgt per Stichtag Ende Jahr CHF 5.19 Mia. (31.12.2023: CHF 5.08 Mia.). Aufgrund der leicht gestiegenen Finanzierungskosten resultierte im Segment Immo- bilien ein gutes Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 123.0 Mio. (2023: CHF 124.4 Mio.).

Segment Entwicklung & Realisation

Im Segment Entwicklung & Realisation erhöhte sich der Erfolg aus Geschäftstätigkeit auf CHF 42.8 Mio. (2023: CHF 37.7 Mio.). Diese Entwicklung ist insbesondere auf die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Verkäufe aus Stockwerkeigentum sowie höhere aktivierte Eigenleistungen zurückzuführen. Das abgewickelte Projektvolumen lag bei CHF 248.1 Mio. (2023: CHF 263.5 Mio.). Davon entfiel beinahe ein Drittel auf Eigenprojekte, die entweder für das Portfolio oder für den Verkauf im Stockwerkeigentum realisiert werden. Der Anteil der Drittprojekte in der Realisation reduzierte sich hingegen im Vergleich zum Vorjahr, mit entsprechend tieferen Erträgen aus Honoraren und Vergabegewinnen. Die Bruttomarge aus Drittprojekten ist weiterhin auf einem stabilen Niveau und lag bei 10.4% (2023: 10.6%). In der Westschweiz wurden laufende Drittprojekte erfolgreich abgeschlossen und die strategische Transformation zu einem reinen Entwickler vollzogen. Der Betriebsaufwand entwickelte sich im Vergleich zum Vorjahr stabil und lag bei CHF 42.6 Mio. (2023: CHF 42.3 Mio.). Das Betriebsergebnis stieg auf CHF 7.4 Mio. (2023: CHF 2.7 Mio.). Das Unternehmensergebnis im Segment Entwicklung & Reali- sation hat sich mit CHF3.0Mio. gegenüber Vorjahr deutlich verbessert (2023: CHF 0.7 Mio.). Der Arbeitsvorrat erhöhte sich per Ende Jahr auf CHF 667 Mio. Damit ist die Auslas- tung der vorhandenen Kapazitäten für mehr als zwei Jahre gesichert.

Solide Finanzierung

Mit dem Verkauf der nicht mehr strategiekonformen Liegenschaften, die über kein langfristiges Entwicklungspotenzial verfügen, hat Allreal im vergangenen Jahr erneut Mittel aus dem Portfolio freigesetzt, um die Bilanz zu stärken und in weiteres Wachstum zu investieren. Anfang April 2024 emittierte das Unternehmen zudem einen weiteren Green Bond über einen Betrag von CHF 150 Mio. mit einem Coupon von 2.1% und einer Laufzeit bis 2031. Allreal will auch in Zukunft den Weg der grünen Finanzierung vorantreiben. Die Fremdkapitalzinsen sind im Jahresverlauf leicht gesunken, wodurch sich der An- stieg der Finanzierungskosten deutlich verlangsamt hat. Per Stichtag erhöhten sich die Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 8.0 Mio. auf CHF 2699.7 Mio. (31.12.2023: CHF 2691.7 Mio.). Davon entfielen 48.3% auf Obligationenanleihen, 35.2% auf Festhypotheken und 16.5% auf feste Vorschüsse. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten sank per 31. Dezember 2024 auf 1.25% (31.12.2023: 1.30%). Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 40 Monate (31.12.2023: 40 Monate). Die Belehnungsquote (LTV) sank per Stichtag um einen Pro- zentpunkt auf 47.5% (31.12.2023: 48.5%). Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.64 Mia. Der Gewinn pro Aktie exkl. Neubewertungseffekt lag bei CHF 7.43. Die Eigenkapitalquote notierte per 31. Dezem- ber 2024 bei 44.9%, das Net Gearing bei 102.1% und der Zinsdeckungsfaktor lag bei 5.5 (31.12.2023: 44.5% / 105.3% / 5.9).

Veränderungen im VR

An der kommenden 26. ordentlichen Generalversammlung wird Olivier Steimer nicht mehr zur Wiederwahl antreten. Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung Sandra Berberat Kecerski als neues Mitglied zur Wahl vor. Sie ist selbstständige Unternehmerin und Mitglied in verschiedenen Aufsichtsgremien, unter anderem im Bankrat der Zürcher Kantonalbank. Nach der Ausbildung zur Wirtschaftsprüferin und beruflichen Stationen bei Deloitte und der UBS leitete sie später die Finanzkontrolle der Stadt Winterthur. Mehrere Mitglieder des Verwaltungsrats erreichen in den kommenden Jahren die statutarische Altersgrenze. Im Sinne eines schrittweisen Vorgehens in der Nachfolgeplanung des Gremiums ist vorgesehen, dass Ralph-Thomas Honegger, Präsident des Verwaltungsrates, an der ordentlichen Generalversammlung 2026 nicht mehr zur Wiederwahl antreten und der Verwaltungsrat dannzumal Philipp Gmür als neuen Präsidenten vorschlagen wird. Philipp Gmür (* 1963) ist bereits seit 2019 Mitglied des Verwaltungsrats der Allreal Holding AG und war bis 2023 CEO der Helvetia Gruppe. Die Erneuerung des Verwaltungsrats wird in den darauffolgenden Jahren fortgesetzt. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 25. April 2025 eine unveränderte Ausschüttung von insgesamt CHF 7.00 pro Aktie. Die Hälfte davon erfolgt aus steuerprivilegierten Kapitaleinlagereserven.