Das Konzernergebnis im Geschäftsjahr 2024 der Zug Estates Gruppe lag mit CHF 58.7 Mio. um CHF 34.5 Mio. bzw. 142.7% über dem Vorjahreswert von CHF 24.2 Mio, wie Zug Estate mitteilt. Diese Steigerung ist auf ein im Vergleich zur Vorjahresperiode positives Neubewertungsergebnis zurückzuführen. Insbesondere dank der Steigerung des Liegenschaftenertrags erhöhte sich auch das um Neubewertungs- und Sondereffekte bereinigte Konzernergebnis ebenfalls deutlich um CHF 3.0 Mio. bzw. 9.0% von CHF 33.9 Mio. auf CHF 36.9 Mio.
Der Liegenschaftenertrag erhöhte sich 2024 um CHF 3.6 Mio. bzw. 5.5% von CHF 65.7 Mio. auf CHF 69.3 Mio. Zu dieser Erhöhung beigetragen haben Index- und Referenzzinssatzanpassungen, die Abnahme der im Vorjahr durch Umbauten erhöhten Leerstandsquote sowie die volle Periodenwirksamkeit der im Mai 2023 erworbenen zusätzlichen Anteile an der Miteigentümergemeinschaft (MEG) Metalli. Bereinigt um Portfolioveränderungen (like-for-like) erhöhte sich der Liegenschaftenertrag um CHF 3.3 Mio. bzw. 5.1%.

Eine stärkere Nachfrage im zweiten Halbjahr 2024 führte im Segment Hotel & Gastronomie zu einer Erhöhung des Ertrags von CHF 15.2 Mio. um CHF 0.3 Mio. bzw. 1.9% auf CHF 15.5 Mio. Bei der Beherbergung konnte das schwächere erste Halbjahr 2024 nicht vollständig kompensiert werden. In der Gastronomie resultierte über das Gesamtjahr eine erfreuliche Ertragssteigerung. Der Gross Operating Profit (GOP) konnte auf 39.3% erhöht werden (Vorjahr: 37.8%). Der Betriebsertrag der gesamten Gruppe erhöhte sich von CHF 84.8 Mio. um CHF 4.0 Mio. bzw. 4.7% auf CHF 88.8 Mio.   Der Liegenschaftenaufwand lag mit einer leichten Erhöhung von CHF 0.1 Mio. bzw. 1.1% auf CHF 8.3 Mio. im Bereich des Vorjahres (CHF 8.2 Mio.). Das Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung erhöhte sich um 7.3% bzw. CHF 3.9 Mio. von CHF 52.2 Mio. auf CHF 56.1 Mio.

Erholung des Transaktionsmarktes

Eine tiefere Inflation und ein sinkendes Zinsumfeld führten zu einer Erholung des Immobilientransaktionsmarktes und damit zu leicht sinkenden Diskontierungszinssätzen bei Immobilien in wirtschaftlich attraktiven und zentralen Lagen. Nach einem Neubewertungsverlust von CHF 11.0 Mio. im Vorjahr resultierte im Berichtsjahr ein positiver Neubewertungserfolg von CHF 24.8 Mio. Dies entspricht rund 1.4% des Portfoliowerts sämtlicher Renditeliegenschaften per 31. Dezember 2024. Der durchschnittliche reale Diskontierungszinssatz reduzierte sich 2024 um 2 Basispunkte verglichen mit einer Erhöhung von 15 Basispunkten im Vorjahr. Die operativen Verbesserungen sowie die erwähnten Neubewertungseffekte führten zu einer deutlichen Steigerung des EBIT um CHF 39.2 Mio. bzw. 104.0% von CHF 37.6 Mio. auf CHF 76.8 Mio. Das Finanzergebnis wurde mit  CHF 10.2 Mio. auf dem Niveau des Vorjahres gehalten.

Erhöhter Portfoliowert

Im Geschäftsjahr 2024 wurden CHF 8.1 Mio. ins Portfolio investiert. Der grösste Teil hiervon entfiel auf die 2024 abgeschlossene Sanierung der Liegenschaft Bären in Zug sowie das Neubauprojekt S43/45 in Risch-Rotkreuz, für welches Anfang Dezember 2024 der Spatenstich erfolgte. 2023 beliefen sich die Investitionen auf CHF 28.3 Mio. (inklusive CHF 19.4 Mio. für den Erwerb zusätzlicher Anteile an der Miteigentümergemeinschaft (MEG) Metalli). Die Liegenschaft Bären in Zug wurde 2024 nach der fertiggestellten Sanierung zum aktuellen Marktwert von CHF 7.5 Mio. von den Renditeliegenschaften im Bau in die Renditeliegenschaften umklassiert. Der Marktwert des gesamten Portfolios erhöhte sich aufgrund der getätigten Investitionen und des positiven Neubewertungsergebnisses in der Berichtsperiode von CHF 1.83 Mrd. um CHF 31.2 Mio. bzw. 1.7% auf CHF 1.86 Mrd.
Im Geschäftsjahr 2024 konnten Gewerbemietverträge im Umfang von über 12‘500 qm und mit einem Mietertrag von mehr als CHF 5.4 Mio. p. a. verlängert oder neu abgeschlossen werden. Dies hat zu einer Reduktion der Leerstandsquote von 3.9% per 31. Dezember 2023 auf 0.7% per 31. Dezember 2024 geführt. Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragsrestlaufzeit (WAULT) lag per 31. Dezember 2024 mit 5.8 Jahren (Vorjahr: 6.5 Jahre) auf einem im Branchenvergleich hohen Niveau.

Die Vertragsverlängerungen und Neuabschlüsse im Geschäftsjahr 2024 betrafen sowohl Büro- und Schulungsflächen in Zug und Rotkreuz als auch Retailflächen in der Metalli. In der Einkaufs-Allee Metalli haben sich einige Mieter dazu entschlossen, ihre Flächen nicht nur zu verlängern, sondern gleichzeitig zu vergrössern. So ist die Rituals Cosmetic Switzerland AG (Kosmetik) in eine grössere Fläche umgezogen und die Benz Group AG hat eine zusätzliche Fläche zur Eröffnung eines weiteren Modegeschäfts angemietet. 2024 wurden zudem diverse Umbauvorhaben erfolgreich abgeschlossen. Lidl (Lebensmittel), doodah und PME Legend (beide Bekleidung) haben ihre neuen Ladengeschäfte eröffnet und das renommierte Gastrounternehmen Ayverdi’s hat sein erstes Lokal ausserhalb von Zürich in Betrieb genommen.

XUND als Ankermieterin 

Im September 2024 hat Zug Estates mit XUND, dem Bildungszentrum Gesundheit Zentralschweiz, einen 30-jährigen Mietvertrag über 6000 qm unterzeichnet. XUND übernimmt sämtliche Büro- und Schulungsflächen in der Liegenschaft Suurstoffi 45, welche zusammen mit dem Gebäude Suurstoffi 43 zum letzten Baufeld auf dem Suurstoffi-Areal in Rotkreuz gehört. XUND reagiert mit der Eröffnung des neuen Standortes auf die wachsende Nachfrage nach praxisnahen und attraktiven Gesundheitsausbildungen und wird damit zur Vielfalt des Areals beitragen. Mit der Realisierung des Projekts S43/45 entstehen insgesamt rund 14‘400 qm Büro- und Schulungsfläche sowie 1100 qm Wohnfläche für studentisches Wohnen. Der Baustart ist im Dezember 2024 erfolgt, die Übergabe der Mietflächen ist Mitte 2027 geplant.

Projekt Lebensraum Metalli 

Die Forderung der im Juni 2023 angenommenen Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand», wonach in allen Verdichtungsgebieten in der Stadt Zug mindestens 40% der neu erstellten Wohnflächen preisgünstig sein müssen, stellt eine wirtschaftliche Herausforderung für Entwicklungsprojekte in einem bereits bebauten Umfeld dar. Zug Estates hat daher in Bezug auf das Projekt Lebensraum Metalli entschieden, auf die Anpassung des Bebauungsplans Bergli zu verzichten und den Fokus auf den Bebauungsplan Metalli zu legen. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Zug wurden die Projektgrundlagen überarbeitet und der Bebauungsplan Metalli angepasst, damit die Umsetzung der Initiative gewährleistet werden kann. Zug Estates sei überzeugt davon, dass das Projekt Lebensraum Metalli einen sehr wertvollen Beitrag zur Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum und zu einer qualitätsvollen Weiterentwicklung der Stadt Zug leistet und hat daher entschieden, das Projekt weiterzuverfolgen und den politischen Bewilligungsprozess zu lancieren, wird betont. Mit dem Projekt Lebensraum Metalli könne an sehr zentraler und gut erschlossener Lage zusätzlicher Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen geschaffen werden. Die Weiterentwicklung und Aufwertung des Areals werde im Einklang mit den bestehenden Qualitäten erfolgen. Wesentliche Bestandteile der heutigen Metalli, wie beispielsweise die Ladenpassage und die glasüberdeckte Halle, bleiben erhalten und gleichzeitig werden zusätzliche Aussenräume mit hoher Aufenthaltsqualität geschaffen. Es ist vorgesehen, dass der politische Bewilligungsprozess Mitte 2025 gestartet wird.

DGNB-Zertifikat in Platin

Gleichzeitig mit dem Geschäftsbericht publiziert Zug Estates ihren Nachhaltigkeitsbericht nach GRI-Standards, in welchem umfassend über die ehrgeizigen Ziele und Leistungen von Zug Estates im gesamten ESG-Spektrum berichtet wird. Der Fokus liegt dabei auf der Reduktion von Treibhausgasemissionen im Betrieb wie auch bei der Erstellung der Liegenschaften sowie der Schaffung und stetigen Weiterentwicklung von zukunftsfähigen und vielfältigen Lebensräumen. Die 2024 erfolgte Auszeichnung des gesamten Suurstoffi-Areals mit dem DGNB-Zertifikat in Platin bestätigt, dass Zug Estates bei der Entwicklung ihrer Areale hohe Ambitionen in Bezug auf die Nachhaltigkeit verfolgt. Der aktuelle Wert der Treibhausgasemissionen für den Betrieb des gesamten Immobilienportfolios von sehr tiefen 0.9 kg pro qm Energiebezugsfläche (Scope 1 und 2) zeige zudem, wie weit fortgeschritten Zug Estates in der Umsetzung ihrer Nachhaltigkeitsstrategie ist.

Weitere Stärkung der Eigenkapitalquote 

Trotz Investitionen erhöhte sich die bereits solide Eigenkapitalquote in der Berichtsperiode von 54.9% auf 56.1% per 31. Dezember 2024. Das verzinsliche Fremdkapital reduzierte sich im Gegenzug um CHF 16.0 Mio. bzw. 2.4% von CHF 674.2 Mio. auf CHF 658.2 Mio. Der Anteil des verzinslichen Fremdkapitals an der Bilanzsumme betrug damit 35.9%, verglichen mit 37.3% im Vorjahr. Das ausschliesslich aus Green Bonds bestehende Anleihenportfolio wurde Ende September 2024 um einen weiteren Green Bond über CHF 100 Mio. mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem Coupon von 1.65% ergänzt. Das bestehende Green Bond Framework von Zug Estates wurde zeitgleich mit einem modernen Green Finance Framework ersetzt, welches 95% des Portfolios als grüne Gebäude klassiert. Der Anteil der unbesicherten Anleihen am verzinslichen Fremdkapital erhöhte sich von 29.6% auf 45.5%. Die durchschnittliche Restlaufzeit des verzinslichen Fremdkapitals erhöhte sich leicht von 3.5 Jahren auf 3.6 Jahre, während der durchschnittliche Periodenzinssatz unverändert bei 1.5% gehalten werden konnte. Zug Estates zeigt sich bestrebt, eine positive Dividendenentwicklung sicherzustellen. Die Ausschüttung soll dabei auch zukünftig nicht mehr als 90% des operativen Gewinns betragen. Basierend auf dem guten operativen Konzernergebnis wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 6.8% von CHF 4.40 auf CHF 4.70 pro Namenaktie Serie A bzw. von CHF 44.00 auf CHF 47.00 pro Namenaktie Serie B beantragen.

Wechsel im Verwaltungsrat 

An der Generalversammlung vom 10. April 2025 tritt Annelies Häcki Buhofer nach über 25 Jahren im Verwaltungsrat von Zug Estates und der Vorgängerfirma MZ-Immobilien AG aufgrund der statutarisch definierten Altersgrenze nicht zur Wiederwahl an. An der Generalversammlung schlägt der Verwaltungsrat neu Julia Häcki zur Wahl vor. Sie hat einen Abschluss in Stadt- und Regionalplanung der TU Berlin sowie einen MAS in Real Estate (CUREM) der Universität Zürich. Nach beruflichen Stationen in der Immobilienentwicklung und als Head of Sustainability ist sie seit 2023 ESG-Verantwortliche bei einem grossen Schweizer Immobilienfonds. Als Familienaktionärin und gebürtige Zugerin ist sie dem Unternehmen seit Jahren eng verbunden. Der Verwaltungsrat hat aus Gründen der «Good Governance» beschlossen, den unabhängigen Schätzungsexperten zu wechseln. Die bisherige Mandatsträgerin hat das Immobilienportfolio von Zug Estates seit dem Börsengang im Jahr 2012 und damit seit mehr als zehn Jahren bewertet. Ab 2025 wird die Jones Lang LaSalle AG (JLL) mit der Bewertung des Immobilienportfolios betraut.