Das parlamentarische Hin und Her um den Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum war bis zuletzt ein wahrer Krimi. Nachdem es im Dezember lange danach aussah, als würde die Vorlage nach siebenjährigem Ringen ergebnislos scheitern, raufte sich die Bundesversammlung doch noch zu einem gemeinsamen Reformvorschlag zusammen. Anlass genug, um dem Eigenmietwert das Schwerpunktkapitel unserer Immobilienstudie vom 1. Quartal zu widmen.

Auf dem Tisch liegt nun ein kompletter Systemwechsel. Ein Wohneigentümer, der ausser seiner selbstbewohnten Liegenschaft keine weiteren Immobilien besitzt, wird in Zukunft keinerlei Schuldzinsabzüge mehr vornehmen können. Zudem kann er auch einen Grossteil der Unterhaltsabzüge nicht mehr von den Steuern abziehen. Allerdings muss er auch keinen Eigenmietwert mehr versteuern – auch nicht für seine Ferienwohnung. Dafür dürfen die Kantone in Zukunft – ein positives Ergebnis an der Urne vorausgesetzt – eine Objektsteuer auf Ferienwohnungen erheben, die sie zumindest teilweise für die Steuerausfälle entschädigt. Zu solchen kommt es, wenn die durchschnittlichen Hypothekarzinsen weniger als 3% ausmachen. Aufgrund der aktuellen Grosswetterlage dürften die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren unter dieser Schwelle liegen, und damit dem Fiskus erhebliche Mindereinnahmen bescheren. Dies zu einem Zeitpunkt, in welchem der Bund bereits Entlastungsprogramme aufgleist, weil die Bundesfinanzen in Schieflage zu geraten drohen. Da die Ausgaben schneller wachsen dürften als die Einnahmen, rechnet der Bund in den Jahren 2027 und 2028 mit strukturellen Defiziten von bis zu 3 Milliarden Franken. In dieser Schätzung sind weder die Mehrbelastungen aufgrund der 13. AHV-Rente, noch mögliche Mehrausgaben für die Europapolitik, noch die Mindereinnahmen aufgrund des möglichen Wegfalls des Eigenmietwerts berücksichtigt. Die Abstimmung über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung kommt demnach zu einem finanzpolitisch ungünstigen Moment an die Urne.

Chancenlos dürfte die Abstimmung für die Wohneigentümer dennoch nicht sein. Auch wenn die Medien stets betonen, die Vorlage werde einen schweren Stand haben. Eine Abstimmungsprognose wollen wir Ökonomen erst gar nicht versuchen, im Wissen darum, dass solche Prognosen notorisch unzuverlässig sind. Unsere Analyse zeigt jedoch, dass es durchaus gute Gründe gibt, die Vorlage zum Eigenmietwert entgegen der medialen Berichterstattung nicht zu früh abzuschreiben. Wohneigentümer sind an der Urne eine Macht. Der Eigenmietwert scheint mit Blick auf die Vergangenheit sieben Leben zu haben, doch dass er 2025 tatsächlich einen siebten Tod stirbt, ist keineswegs ausgeschlossen.

Fredy Hasenmaile ist Chefökonom Raiffeisen Schweiz.