Der Ertrag der Swiss Prime Site aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im Geschäftsjahr 2024 um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) von 3.3% [4.3%] entspricht. Zur Steigerung trugen neben dem inflationsbereinigt stärkeren internen Wachstum insbesondere auch die Fertigstellung von Projektentwicklungen sowie eine Akquisition bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der Müllerstrasse sowie das 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf- Lancy und in Basel der Life-Science orientierte Stücki Campus mit den vier Erweiterungsbauten. Darüber hinaus wurden die Umsatzmieten in den Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert. Die Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2% unter dem Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich Ende 2024 weitgehend stabil auf 4.8 Jahre [5.0]. Insgesamt nahm das operative EBITDA des Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024 deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.

Das Portfolio von Swiss Prime Site hatte Ende 2024 einen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis [13.1 im Vorjahr]. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften [159] mit einer Mieterschaft von rund 2’000 Mietern. Zum Stichtag Ende Jahr verzeichnete das Portfolio positive Neubewertungen von CHF +113.7 Mio. [-250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Da der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten.

Swiss Prime Site will die Portfoliostraffung zumindest noch im anstehenden Jahr 2025 fortführen und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr wurden diverse Verkäufe realisiert, um damit die Entwicklungsprojekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). In diesem Zusammenhang hat Swiss Prime Site im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt.

Fundamenta-Übernahme

Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions im April 2024 zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; per Ende 2024 sind die verwalteten Vermögen auf CHF 13.3 Mrd. entsprechend deutlich angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnte das Asset Management im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen 2024 auf CHF 612 Mio. [196], wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktionsbezogene Erträge gab. Das EBITDA des Asset Management-Segments stieg um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Darin spiegeln sich auch erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme, welche im 2. Halbjahr zum Tragen kamen.

Operativer Gewinn  

Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF -6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeite das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungsbeitrag. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem aufgrund der Effizienzsteigerungen im Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4]. Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen der Wandelanleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend niedriger.

Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit einem deutlich verbesserten operativen Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025 aufgrund des guten Ergebnisses eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.

Nachhaltige Refinanzierung

Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag verringerte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% des Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Das Unternehmen verfügte per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Im vergangenen Jahr platzierte Swiss Prime Site insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen des «Green Finance Frameworks». Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) wurde per Ende Jahr insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe gesenkt auf 38.3% [39.8%].

Im Geschäftsjahr wurden weitere Fortschritte in Bezug auf die Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios erzielt. Per Ende 2024 waren 97% der relevanten Flächen von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet. Die Emissionsintensität des Portfolios wurde witterungsbereinigt um 13% im Vergleich zum Vorjahr auf ein Niveau von 7.7 kg CO2-äquivalent / m2 gesenkt. Im Weiteren konnten im vergangenen Jahr erneut zahlreiche Mietende für einen sogenannten «Green Lease» gewonnen werden, wodurch nun 76% der Gesamtfläche mit solchen nachhaltigen Mietverträgen ausgestattet sind. Das Ziel ist es, bis 2025 auf 100% zu gelangen.

Im Bild: Stückipark Basel