Immobilientitel mit begrenztem Potenzial für steigende Kurse

Schweizer börsennotierte Immobilientitel sind vielversprechend ins neue Jahr gestartet. Zwischen Jahresanfang und dem 23. Januar 2025 erzielten Immobilienaktien (REAL Index) eine Gesamtrendite von knapp 3 Prozent, während Immobilienfonds (SWIIT Index) 1 Prozent erwirtschafteten. Beide Performances lagen allerdings unter der des Gesamtaktienmarkts (SPI Index), der gut 5 Prozent zulegte.
Trotz leicht gestiegener Langfristzinsen zu Beginn des Jahres dürfte die Erwartung an langfristig niedrigere Zinsen die Investorennachfrage nach Immobilientiteln stützen. Niedrigere Zinsen wecken Hoffnungen auf fallende Diskontierungssätze und Aufwertungsgewinne. Gleichzeitig sinken die laufenden Finanzierungskosten, wodurch mehr Mittel für Portfolioinvestitionen und für Ausschüttungen zur Verfügung stehen. Bei den aktuellen Zinserwartungen gibt es für diversifizierte langfristige Anleger somit keinen unmittelbaren Grund, die Allokationen in Schweizer Immobilientitel zu reduzieren. Zudem werden sie dieses Jahr voraussichtlich von teilweise steuerfreien Ausschüttungen profitieren, die insbesondere im Vergleich zum Anleihenmarkt attraktiv sein dürften. Viel Potenzial für steigende Kurse sehen wir jedoch nicht. Daher ist eine Erhöhung der Allokation in Schweizer Immobilientitel nicht zu empfehlen. Die Immobilienfonds sind im historischen Vergleich hoch bewertet, mit Agios im Marktdurchschnitt bei 32 Prozent (historischer Durchschnitt: 10 Prozent). Auch Immobilienaktien sind nicht günstig. Die durchschnittliche Prämie (Aufpreis über den Buchwerten) liegt mit 17 Prozent über dem langfristigen Durchschnitt. Zudem dürfte die rege Aktivität an Kapitalerhöhungen, die für die nächsten Monate anstehen werden, die Kursgewinne schmälern.
Geteilter Büromarkt
Investitionen in Titel mit starkem Fokus auf Vermietung von kommerziellen Flächen sollten einer strengeren Überprüfung unterzogen werden. Laut einer aktuellen Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) ist das Büroflächenangebot in den grössten Märkten im letzten Jahr um 9 Prozent gestiegen. Zudem dürfte die Neubautätigkeit in den kommenden Jahren wieder zulegen, sodass neue Flächen den Verdrängungswettbewerb wohl erhöhen werden. Während moderne, flexible und nachhaltige Büros mit guter Anbindung weiterhin gefragt sind, werden ältere Büros an schlechten Lagen voraussichtlich mit Mietzinssenkungen konfrontiert sein. Dies dürfte insbesondere in den Agglomerationen der Grossstädte der Fall sein: Fast ein Drittel aller Flächen in Opfikon/Glattbrugg steht leer, in der Flughafenregion Genf sowie in Lausanne West / Crissier sind es ein Sechstel.
Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG