Die Mietentwicklung in den Grosszentren kann als Vorlaufindikator für die schweizweite Mietentwicklung verwendet werden. Gleichzeitig bestimmt die Wahrnehmung der Mietpreisentwicklung in den Grosszentren den politischen Diskurs zum Mietrecht. Im langjährigen Vergleich sind die Angebotsmieten zwar insgesamt moderat und nicht stärker als die Bestandsmieten gestiegen. Doch seit 2022 haben sich die Mieten in den Grosszentren stark verteuert. Die Zahlen des vergangenen Jahres geben keinen Anlass zur Entwarnung vor steigenden Wohnkosten in den Städten. Die Zuwanderung hochqualifizierter Arbeitskräfte in die Städte trieb jüngst die Angebotsmieten an allen Lagen in die Höhe. Die Anstiege des hypothekarischen Referenzzinssatzes führten zwar ebenfalls zu einem starken Anstieg der Bestandsmieten im Jahr 2024. Die Mietpreisdifferenz zwischen Bestand und Angebot ist jedoch nicht geschrumpft und dürfte 2025 weiter zulegen. Der Wechsel von einem bestehenden in ein neues Mietverhältnis wird damit finanziell (noch) unattraktiver. Die Baubewilligungen in den Grosszentren lassen keine Trendwende bei den Mieten erwarten. Sie liegen rund 50 Prozent tiefer als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Mittelfristig dürften die Mieten damit weiter steigen.

Regionale Betrachtung

  • Die Spitzenrenditen liegen in Zürich 50 Basispunkte tiefer als in den anderen Städten. Diese tieferen Renditen und damit höheren Bewertungen dürften bei einer Annahme der Wohnschutzinitiative im Kanton Zürich nicht vollumfänglich Bestand haben.
  • Zürich ist die einzige Grossstadt, in der in den nächsten Jahren neue Wohnungen in erheblichem Umfang auf den Markt kommen werden. Die boomende Nachfrage verhindert jedoch steigende Leerstände.
  • Genf verzeichnete in allen Teilmärkten (Spitzenlagen, Angebot, Bestand) den schwächsten Mietanstieg der Grossstädte. Die tiefste Erschwinglichkeit von Mietwohnungen für den Medianhaushalt im Städtevergleich beschränkt das Potenzial für Mieterhöhungen.
  • Basel weist im Städtevergleich die tiefsten Angebots- und Spitzenmieten auf. Doch mit plus 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr haben die Spitzenmieten zur Aufholjagd angesetzt. Die Wohnschutzgesetze bremsten mehr die Bautätigkeit als die Mietpreisentwicklung.
  • Spitzen-, Angebots- und Bestandsmieten legten in Bern jeweils um rund 7 Prozent zu gegenüber dem Vorjahr. Insgesamt verzeichnet Bern damit den stärksten Anstieg der Mieten im Vergleich der Grossstädte. Der Referenzzinssatz diente hier als Katalysator für eine Anpassung der insgesamt relativ günstigen Mieten.
  • Die Bestandsmieten sind in Lausanne im Städtevergleich am günstigsten. Der Aufpreis der Angebotsmieten zum Bestand ist jedoch mit fast 40 Prozent sehr hoch. Einerseits macht das Mietrecht Totalsanierungen unattraktiv, andererseits gibt es ausserhalb der Stadt vergleichsweise günstigen Wohnraum.

Autor: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG