Der Erwerb von Eigentumswohnungen zwecks Vermietung (Buy-to-let) ist angesichts gesunkener Finanzierungskosten und gestiegener Mieten in den letzten Monaten wieder attraktiver geworden, schreibt die UBS. Der Standortwahl kommt dabei aber eine wichtige Bedeutung zu.

Stark gesunkene Hypothekarzinsen machen die Vermietung von Eigentumswohnungen (Buy-to-let) wieder attraktiv. Die Nettoeinkommensrendite vor Steuern bleibt im Landesdurchschnitt [1] mit 2,2 Prozent [2] zwar nahezu unverändert im Vergleich zum Vorjahr (2,1 Prozent). Bei einer 60-prozentigen Belehnung (derzeit zu einem Zinssatz von etwa 1,4 Prozent) steigt die Nettoeinkommensrendite vor Steuern aber auf 3,5 Prozent (Vorjahr: 2,4 Prozent). Dieser Ertrag unterliegt der lokalen Einkommenssteuer, wodurch die Rendite nach Steuern im Durchschnitt auf 2,3 Prozent sinkt.

Preisentwicklung als wichtiger Renditetreiber

In den letzten fünf Jahren wurde die Gesamtrendite neuer Buy-to-let-Investitionen von rund 6,6 Prozent im Landesdurchschnitt zu zwei Dritteln durch Buchwertgewinne getrieben. Die höchsten Renditen von über 9 Prozent im Jahresdurchschnitt wurden im Grossraum Zürich erzielt, wo die Preise für Eigentumswohnungen überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Die Gesamtrendite einer Buy-to-let-Investition wird auch in Zukunft von der Preisentwicklung von Wohneigentum bestimmt werden, wobei dieser Beitrag voraussichtlich geringer ausfallen wird als in den letzten Jahren. Das niedrigere Zinsumfeld wird die Preisentwicklung stützen, sodass die UBS für 2025 mit einem Anstieg der Eigenheimpreise um 3 bis 4 Prozent rechnet. Gegenwind für Buy-to-let- Investitionen kommt von einer Wachstumsabflachung der Bestandsmieten auf 1,5 Prozent (aktuell 3,3 Prozent), was die Steigerung der Mieteinnahmen bremst.

Relative Attraktivität hat sich verbessert

Vergleiche von Renditekennzahlen von Buy-to-let- Investitionen mit anderen Immobilienanlagen sind stets mit Vorsicht zu geniessen. Der ausgewiesene Marktdurchschnitt ist nicht direkt investierbar, und die Transaktionskosten sind hoch. Auch steht die Höhe der Preisgewinne erst bei einem Verkauf fest. Daraus fallen in der Regel Grundstückgewinnsteuern an. Dennoch lässt sich feststellen, dass Buy-to-let-Investitionen dank niedrigerer Finanzierungskosten und gestiegener Mieten im Vergleich zu alternativen Anlagen in den letzten Monaten an Attraktivität gewonnen haben. Schweizer Immobilienfonds erzielen im Durchschnitt eine jährliche, teilweise steuerfreie Ausschüttungsrendite von rund 2,3 Prozent. Bei Schweizer Anleihen mit langer Duration liegt die Verfallsrendite aktuell nur noch bei etwa einem Prozent.

Standort als zentrales Erfolgskriterium

Der finanzielle Erfolg einer Buy-to-let-Investition hängt entscheidend von der Vermietungsqualität und der Preisentwicklung des einzelnen Objekts ab. Der Standortwahl kommt dabei eine zentrale Rolle zu. Die Bandbreite der regionalen Nettoeinkommensrenditen vor Steuern bei Buy-to-let ist insgesamt zwar relativ klein, sie erstreckt sich jedoch von 1,9 Prozent in Wädenswil, Zug, Vevey und Riehen bis hin zu gut 2,8 Prozent in Vernier. Der Einsatz vom Fremdkapital mit einer Belehnungsquote von 60 Prozent lässt die Einkommensrenditen in Vernier auf fast 5 Prozent pro Jahr steigen.

Längerfristig trägt der regionale Nachfragetrend massgeblich zum (durchschnittlichen) Investitionserfolg bei. Ein starkes Bevölkerungswachstum zusammen mit einer überdurchschnittlichen Mietzinsentwicklung erhöht die Attraktivität des lokalen Markts für Buy-to-let-Investorinnen und -investoren. Ein starkes Mietwachstum in einer Region stützt zudem die langfristige Preisentwicklung auf dem lokalen Eigenheimmarkt und erhöht so die Werthaltigkeit eines Objekts. Der stärkste Nachfragetrend zeichnet sich im Grossraum Zürich ab: Dübendorf, Kloten, Winterthur und Schlieren stechen hervor. In der Westschweiz verfügt nur Bulle über einen starken Nachfragetrend.

Auch dürfte die lokale Wohnortattraktivität den Nachfragetrend bestimmen. Die meisten analysierten Standorte zeichnen sich gemäss dem UBS Wohnattraktivitätsindikator durch einen stark überdurchschnittlich attraktiven Mietwohnungsmarkt aus. Nur Emmen, Reinach (BL), Opfikon und Bülach werden als durchschnittlich attraktiv beurteilt.

[1] Berücksichtigt werden alle Gemeinden mit mindestens 20 000 Einwohnern per Ende 2023.
[2] Nach Abzug von Unterhaltskosten und unter Berücksichtigung allfälliger Leerstandsrisiken.

Autoren: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG