Die Planung von Wohnbauten hat in den letzten zwei Jahren wieder deutlich zugenommen. Der zunehmende Regulierungsdruck bleibt ein Risikofaktor, der die Bautätigkeit weiter bremsen wird.

In den letzten Jahren war die Wohnbautätigkeit in der Schweiz unzureichend. So stehen heute knapp 27 000 Wohnungen weniger leer als noch vor vier Jahren. Zu strukturellen Hindernissen wie der Baulandknappheit sowie einer nur zögerlich voranschreitenden Verdichtung gesellten sich abschwächende zyklische Faktoren, die den Wohnungsbau zusätzlich bremsten. Doch mit der Rückkehr zu sinkenden Zinsen kommt auch die zyklische Unterstützung zurück. So sind die Finanzierungskosten jüngst stark gesunken und die Baupreisentwicklung hat sich stabilisiert. Durch die sich wieder erholenden Renditeprämien, steigende Mieterträge und geringe Absorptionsrisiken haben Mehrfamilienhäuser als Anlageklasse wieder an Attraktivität gewonnen. Entsprechend ist die Anzahl neu projektierter Wohnungen seit dem Tiefststand im August 2022 um 14 Prozent gestiegen. In den letzten 12 Monaten wurden Baugesuche für rund 50 000 neue Wohneinheiten eingereicht, so viele wie seit Frühling 2020 nicht mehr.

Mietwohnungen mit stärkstem Plus

Die Neubaugesuche für Mietwohnungen haben am stärksten zugenommen. In den letzten 12 Monaten wurden Gesuche für 29 300 Wohnungen eingereicht, 4600 mehr (+19 Prozent) als im Sommer 2022. Investoren nutzen die verbesserten Rahmenbedingungen, um wieder verstärkt in Mehrfamilienhäuser zu investieren. Von einem neuerlichen Boom kann aber noch nicht die Rede sein, da die Anzahl Baugesuche für Mietwohnungen immer noch rund 5000 Wohneinheiten unter dem Niveau von 2018 liegt. Auch hat sich die Zahl der Gesuche kürzlich stabilisiert. Im Eigenheimsegment zeigt sich ein geteiltes Bild. Während die Zahl der Gesuche für Eigentumswohnungen um 7 Prozent zunahm, sank sie bei Einfamilienhäusern um 1 Prozent auf einen neuen Tiefststand von knapp 5000 Einheiten. Das Verhältnis zwischen Miet- und Eigentumswohnungen kann sich allerdings noch ändern, da viele Bauherren bei grösseren Projekten bis zur Fertigstellung offenlassen, welches Wohnsegment sie auf den Markt bringen.

Mehr Neubauobjekte erst ab 2026

Das Plus bei den Gesuchen spiegelt sich erst zögerlich in den Baubewilligungen wider. Obwohl in den letzten 12 Monaten mit 37 500 Wohnungen 7 Prozent mehr als Ende 2023 bewilligt wurden, liegt ihre Anzahl 25 Prozent unter der Zahl der Gesuche – die grösste Differenz seit 2012. Grund dafür dürfte vor allem die längere Dauer des Bewilligungsprozesses sein, die im Vergleich zur letzten Dekade um rund 25 Prozent zugenommen hat.

2025 wird die positive Entwicklung bei Baugesuchen und -bewilligungen daher noch keine Entspannung bezüglich der Wohnungsknappheit bringen. Im Gegenteil: Wegen Rekursen und langer Fertigstellungszeiten besonders bei Grossprojekten dürfte der Reinzugang an Wohnungen 2025 mit knapp 42 500 Einheiten sogar leicht tiefer ausfallen als im Vorjahr. Damit dürften die Leerstände 2025 von 1,1 auf 1,0 Prozent weiter sinken. Erst ab 2026 sollte die grössere Zahl der Baubewilligungen wieder zu einem höheren Wohnungsreinzugang führen.

Die Erholung der Bautätigkeit ist regional noch nicht breit abgestützt. Prozentual sind die meisten Wohnungen in der Zentralschweiz und im Aargau geplant. Auch in einzelnen Regionen der Nordostschweiz, Westschweiz und des Tessins zeigt sich eine erhöhte Dynamik. Spitzenreiter sind die Regionen Val-de-Travers (1,9 Prozent), Rheintal (1,7 Prozent) und Thurtal (1,6 Prozent). Dagegen bleibt die Bewilligungstätigkeit in den fünf Grosszentren sowie den meisten angrenzenden Regionen tief. Ausnahmen sind die Regionen Knonaueramt (1,4 Prozent) und Limmattal (1,3 Prozent) bei Zürich und das Fricktal (1,4 Prozent) bei Basel. Auch in grossen Teilen des Mittellands, des Wallis und Graubündens ist nur wenig neuer Wohnraum geplant.

Regulierung als Risiko

Das aktuelle zyklische Momentum stützt die Wohnbautätigkeit, was sich ab 2026 positiv auf das Wohnungsangebot auswirken dürfte. Gleichzeitig hindern strukturelle Faktoren wie der lange Bewilligungsprozess, Einsprachen und die Baulandknappheit weiterhin die Bautätigkeit. Zwar sind auf Bundesebene erste Bemühungen erkennbar, bauliche Hindernisse zu verringern. So haben sich die eidgenössischen Räte auf eine Lockerung der Lärmschutzregulierung geeinigt, was mittelfristig zur Wiederaufnahme blockierter Projekte führen könnte. Auf kantonaler und kommunaler Ebene drohen jedoch bereits zusätzliche regulatorische Eingriffe, wie die Wohnschutzvorstösse im Kanton Zürich und der Stadt Bern, die sich wiederum negativ auf die Bautätigkeit auswirken werden. Die Bautätigkeit bleibt somit auch künftig ein herausforderndes Unterfangen.

Autoren: Thomas Rieder, Economist, UBS AG; Fabian Waltert, Economist, UBS AG