Von Jahresbeginn bis zum 20. November 2024 erzielten Schweizer Immobilienaktien eine Gesamtrendite von über 8 Prozent, während hiesige Immobilienfonds 13 Prozent abwarfen. Bleibt die Rendite bis Jahresende stabil, wird 2024 das beste Jahr für Immobilienfonds seit 2019, erwartet die UBS.

Nächstes Jahr werden die Kurse voraussichtlich wenig zur Gesamtrendite börsennotierter Immobilien beitragen. Die erwartete Lockerung der Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank wird zwar die Finanzierungskosten weiter senken und die Liegenschaftswerte erhöhen. Zudem werden die überdurchschnittlich stark steigenden Wohnungsmieten die Fondserträge wohl positiv beeinflussen. Diese Entwicklungen dürften allerdings bereits in den aktuellen Kursen eingepreist sein. Daher erwartet die UBS, dass die durchschnittliche Gesamtrendite börsennotierter Immobilieninvestitionen nächstes Jahr hauptsächlich aus Einkommensrenditen im niedrigen einstelligen Prozentbereich besteht.

Immobilienfonds sind derzeit mit einem durchschnittlichen Agio von knapp 30 Prozent eher überbewertet, weshalb sie die UBS aktuell insgesamt nicht empfiehlt. Immobilienaktien werden hingegen zurzeit mit einer durchschnittlichen Prämie von 3 Prozent gehandelt, was historisch günstig ist. Die UBS empfiehlt Allreal und PSP Swiss Property als CIO Most Preferred. Allreal bietet eine niedrige Leerstandsquote und attraktive Dividende, die zur Hälfte verrechnungssteuerfrei ist. PSP überzeuge mit einer starken Bilanz und hochwertigen Liegenschaften – die hohe Dividende könnte weiter steigen. Bei SPS und Intershop hat die UBS keine aktiven Empfehlungen. Direkte Immobilieninvestitionen dürften nächstes Jahr ein besseres Rendite-Risiko-Profil bieten als börsennotierte Immobilien. Erstere werden insbesondere von grossen und professionellen Anlegern ins Auge gefasst, da hierzu ein operatives Know-how unabdingbar ist.

Kursvolatilität durch Fondsfusionen

Am 8. November 2024 kündigte das UBS Asset Management eine neue Fondsstrategie an: Ausgewählte UBS- und CS-Fonds werden zwischen 2025 und 2027 je nach Segment und Besitzstruktur in drei neue Vehikel fusioniert, vorbehaltlich regulatorischer Genehmigungen und Steuer-Rulings. Die Ankündigung führte zu Kurssprüngen, da Fusionen auf Nettoinventarwerten basieren. Fonds mit höheren Agios korrigierten, während solche mit niedrigeren Agios Kursgewinne erzielten, was die Agios ausglich.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG