Die Risikoprämien für Mehrfamilienhäuer liegen immer noch tiefer als vor dem Zinsanstieg in 2022, schreibt die UBS. «Angesichts langfristig überdurchschnittlich steigender Mieten und gesunkener Zinserwartungen beurteilen wir die aktuellen Preise für Wohnrenditeliegenschaften im Marktdurchschnitt trotzdem als gerechtfertigt». Dies spiegelt sich auch in erfolgreichen Kapitalerhöhungen und Lancierungen durch Immobilienfonds und -AGs. Die UBS schätzt, dass die Gesellschaften in diesem Jahr neue Anteile im Wert von insgesamt über 3,5 Milliarden Franken emittieren werden. Das ist rund 60 Prozent mehr als im Durchschnitt der Jahre 2022 und 2023 ausgegeben wurden. Mit der jüngsten Leitzinssenkung und der Aussicht auf weitere Zinsschritte der SNB dürfte der Referenzzinssatz spätestens im März 2025 wieder sinken – von 1,75 auf 1,5 Prozent. Mindestens ein Drittel der Mieterschaft dürfte damit unter Berücksichtigung von Inflation und Unterhaltskosten ein Anrecht auf eine Mietzinssenkung von 2 bis 2,5 Prozent haben. Dies dürfte angesichts der starken Mietpreiserhöhungen im letzten Jahr für Anlegerinnen und Anleger kaum ins Gewicht fallen, schätzt die UBS. In der Hälfte der Liegenschaften institutioneller Investoren wurden die Mieten zwischen Mitte 2023 und 2024 um 6 Prozent oder mehr angehoben; nur rund 10 Prozent der Liegenschaften verzeichneten keine Mietsteigerung.

Kleine Wohnflächen bleiben gefragt

Einem Anstieg der Bevölkerung um 1,2 Prozent in 2024 und 2025 steht eine erwartete Ausweitung des Wohnungsbestands von jeweils gegen 1 Prozent gegenüber. Der Wohnungsmangel dürfte sich damit weiter verschärfen und so die Mieten in die Höhe treiben. Im Landesdurchschnitt werden laut UBS nächstes Jahr die Angebotsmieten voraussichtlich rund 3 Prozent und die Bestandesmieten 2 Prozent zulegen. Steigende Mieten verändern die Wohnungsnachfrage und senken den Flächenkonsum. So war der Flächenkonsum pro Kopf letztes Jahr rückläufig. Das zeigt sich an einem im Vergleich zum Bevölkerungswachstum verlangsamten Zuwachs der Haushalte. Dies war insbesondere in der Region Zürich der Fall, wo die Mieten letztes Jahr am stärksten stiegen. In relativ mietpreisgünstigen Regionen wie Jurabogen, Oberwallis sowie Teilen des Mittellands legte die Zahl der Haushalte hingegen weiter stark zu und die durchschnittliche Haushaltsgrösse nahm ab. Dementsprechend werden insbesondere in den Ballungszentren Kleinwohnungen (1 bis 2 Zimmer) sowie mittelgrosse Wohnungen (3 bis 4 Zimmer) mit kleinen Zimmergrössen nachgefragt bleiben. Denn die absoluten Mietzinsen pro Bewohner sind in solchen Einheiten vergleichsweise tief. Im Umkehrschluss werden sich in solchen Wohnungen laut UBS Mietzinserhöhungen künftig am einfachsten durchsetzen lassen.

Eigenheime werden teurer

Im 3. Quartal 2024 sind die Eigenheimpreise laut dem UBS Composite Index um 0,7 Prozent gestiegen und liegen aktuell 2,8 Prozent über dem Vorjahreswert. Einfamilienhäuser verteuerten sich mit 1,0 Prozent etwas stärker als Eigentumswohnungen, die um 0,4 Prozent zulegten. Die Preise liegen damit 3,1 Prozent respektive 2,4 Prozent über den Vorjahreswerten. Die Preisentwicklung der letzten vier Quartale wurde durch die starke Zunahme der Transaktionspreise getrieben. Laut Wüest Partner verzeichneten die Preise in den Grossregionen West- und Zentralschweiz mit fast 5 Prozent den grössten Anstieg. Auch in den Regionen Bern, Südschweiz und Zürich gab es überdurchschnittliche Zuwächse. In den Regionen Nordwest- und Ostschweiz war die Dynamik hingegen schwächer. Die Region Genfersee hatte mit 2 Prozent die geringste Verteuerung im Vergleich zum Vorjahr.