Die dritte Leitzinssenkung und die Erwartung weiterer Zinsschritte der Schweizerischen Nationalbank lösten einen schnellen Kursanstieg bei hiesigen Immobilienfonds aus. Seit dem Tiefpunkt am 9. September 2024 stiegen die Fonds bis zum 16. Oktober 2024 um fast 5 Prozent. Im Gegensatz dazu entwickelten sich Schweizer Immobilienaktien, die nach den Börsenturbulenzen Ende Juli 2024 bereits hohe Kursgewinne verzeichneten, in diesem Zeitraum seitwärts. Von Jahresbeginn bis zum 16. Oktober 2024 erzielten sowohl die Immobilienfonds als auch die Immobilienaktien eine Gesamtrendite von 10 Prozent.

Attraktives Marktumfeld für Wohnimmobilien

Die starken Kursgewinne der Immobilienfonds sind auf verbesserte Aussichten für steigende Werte von Mehrfamilienhäusern zurückzuführen. Wir erwarten, dass die Preise von Mehrfamilienhäusern in den kommenden Quartalen nach einer zweijährigen Durstphase wieder zulegen können. Niedrigere Zinsen dürften den Transaktionsmarkt und die Nachfrage institutioneller Investoren neu beleben. Zudem werden voraussichtlich sowohl die Angebots- als auch die Bestandsmieten im Wohnsegment in den kommenden Quartalen weiter überdurchschnittlich steigen, was sich in den Mieteinnahmen niederschlägt.

Ein Treiber für steigende Mieten ist die regional zunehmende Wohnungsknappheit, gemessen an der Leerstandsquote. Diese sank im Landesdurchschnitt von 1,15 Prozent im Jahr 2023 auf 1,08 Prozent im Jahr 2024. In vielen Regionen dürfte die Quote bereits das Sockelniveau erreicht haben: In der Zentralschweiz sowie in den Kantonen Zürich, Graubünden und Genf betragen die Leerstände rund 0,5 Prozent des Wohnungsbestands. In den Kantonen Jura, Solothurn und Tessin sind die Leerstände hingegen mit über 2 Prozent am höchsten. Wir gehen von einem weiteren Rückgang der Leerstände im nächsten Jahr aus.

Kapitalerhöhungen belasten Kursentwicklung

Trotz des insgesamt positiven Marktumfelds für Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften erwarten wir vorerst keine grossen Kurssprünge bei den Immobilienfonds. Die Fonds sind im historischen Vergleich mit Agios von knapp 30 Prozent teuer. Bei hohen Agios nimmt zudem die Attraktivität von Kapitalerhöhungen und Neuemissionen zu. Wir schätzen, dass börsennotierte Immobilienfonds in diesem Jahr neue Anteile im Wert von insgesamt über 2 Milliarden Franken emittieren, was etwa 3 Prozent der Marktkapitalisierung entspricht. Das ist mehr als doppelt so viel, wie in den Jahren 2022 und 2023 zusammen ausgegeben wurde. Auch 2025 dürften weitere Emissionen und Kapitalerhöhungen folgen, was der Kursfantasie enge Grenzen setzt.