Rückläufige Renditen am Anleihenmarkt und eine Stabilisierung der Portfoliobewertungen im ersten Halbjahr 2024 sorgen für eine gute Kursentwicklung der indirekten Immobilienanlagen, schreibt Julius Bär in der neuen Ausgabe des Immobilienmarkt-Berichts.
Die Immobilienaktien haben im laufenden Jahr einen Total Return von rund 9 Prozent realisiert und damit leicht schlechter als die Immobilienfonds per- formt, die im bisherigen Jahresverlauf eine Gesamtrendite von rund 10 Prozent aufweisen. Nachdem die Fonds im ersten Halbjahr 2024 noch deutlich besser als die Aktien performt hatten, hat sich das Bild im zweiten Halbjahr gedreht. Gründe für das gute Abschneiden der Aktien waren insbesondere die soliden Halbjahresabschlüsse der grossen Immobiliengesellschaften, die bei erstklassigen kommerziellen Immobilien ein Ende des Abwertungstrends signalisierten, sowie die relativ tieferen Prämien gegenüber den Nettoinventarwerten im Vergleich zu den Fonds. So hat sich das durchschnittliche Agio bei den Fonds weiter auf 26 Prozent erhöht, wobei die Aktien mit Prämien von rund 7 Prozent gehandelt werden. Obwohl weitere Kapitalerhöhungen bei den Fonds im vierten Quartal noch anstehen, dürfte aufgrund der Steuerplanung von privaten Investoren und Reinvestitionen von Fondsausschüttungen eine gute Performance der Immobilienfonds im Schlussquartal und insgesamt für 2024 zu erwarten sein.
Mietertragsentwicklung
Sowohl kommerzielle als auch auf Wohnimmobilien fokussierte Produkte konnten in den Halbjahresabschlüssen ein positives Mietertragswachstum auf vergleichbarer Basis zeigen. Positive Effekte aus der zweiten Referenzzinssatzerhöhung, höhere index- getriebene Mieterträge bei kommerziellen Immobilien und tiefere Leerstandsquoten primär bei Mehrfamilienhäusern haben insgesamt zu steigenden Mieteinnahmen geführt. Dank den höheren Einnahmen konnten die höheren Zinsaufwendungen teilweise kompensiert werden. Aufgrund der Erwartung eines stabilen Referenzzinssatzes und der rückläufigen Teuerung dürfte für das nächste Jahr von einer Abschwächung der Mietertragsentwicklung sowohl bei kommerziellen als auch bei Wohnprodukten auszugehen sein. Dividendenerhöhungen dürften
in diesem Umfeld damit wohl eher die Ausnahme darstellen. Insbesondere auf Wohnimmobilien fokussierte Produkte werden eine positive Wertentwicklung bzw. weitere NAV-Anstiege verbuchen können. Demgegenüber dürfte bei kommerziellen Produkten maximal eine Seitwärtstendenz bei der Portfoliobewertung zu erwarten sein. Da kommerzielle Portfolios allerdings risikoadjustiert höhere Renditen generieren, können für Investoren auch solche Produkte attraktiv sein.
Kapitalmarkt als Alternative
Die bisherigen Kapitalerhöhungen der Immobilienfonds im Umfang von über 2 Milliarden Franken konnten gut absorbiert werden. Dazu beigetragen haben das rückläufige Renditeumfeld bei den Obligationen sowie die gute Aktienmarktentwicklung, welche die gestiegenen Immobilienquoten der institutionellen Anleger wieder reduziert und damit für eine zunehmende Nachfrage nach indirekten Immobilienanlagen gesorgt haben. Dieser willkommene Eigenkapitalzufluss ist in einem tendenziell anspruchsvoller gewordenen Fremdfinanzierungsumfeld insbesondere seitens der Banken zu begrüssen. Immobilienaktiengesellschaften haben mit dem Anleihenmarkt eine gute Alternative, um dem Margendruck der Banken entgegenzuhalten. Die Immobilienfonds sind grundsätzlich auf den Markt für gesicherte Finanzierungen angewiesen. Neben Banken sind hier auch Pensionskassen, Versicherungen und alternative Finanzintermediäre aktiv, womit auch Immobilienfonds Zugang zu Private Placements erhalten. Zusammen mit den mittlerweile von den Immobilienfonds ebenfalls praktizierten Capital-Recycling-Strategien, das heisst Verkäufe von Anlageliegenschaften und Investitionen in Entwicklungsprojekte mit besseren Renditen, verfügen damit auch die Immobilienfonds über Alternativen zum Bankenmarkt.