Die Leitzinssenkung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) im Juni 2024 hat die Kursentwicklung von Schweizer Immobilientiteln beflügelt, schreibt die UBS in einer Marktanalyse. Zwischen dem 21. Juni und dem 14. August legten die Kurse der Immobilienaktien um mehr als 6 Prozent zu, jene der Immobilienfonds um 3 Prozent. Zum Vergleich: Die Gesamtrendite auf dem Schweizer Gesamtaktienmarkt betrug 0 Prozent.

(Zu) hohe Bewertungen  

Aufgrund der Pandemie hinkte die durchschnittliche Performance der Geschäftsflächenfonds in den letzten Jahren klar hinter jener der Wohnimmobilienfonds her. Doch seit Mitte 2023 glichen sich beide aus. Der Grund dafür dürfte in den Agios der Geschäftsflächenfonds liegen, die sich derzeit mit rund 5 Prozent klar unter dem historischen Durchschnitt befinden. Die Agios bei Wohnimmobilienfonds kommen hingegen im Vergleich mit hohen 30 Prozent daher.

Die UBS-Experten schätzen allerdings, dass die Marktbewertungen von Geschäftsimmobilien aktuell etwa 15 Prozent zu hoch sind. Die eher durchzogenen Aussichten für Mieterhöhungen sowie eine eher stabile Zinsentwicklung können die derzeit hohen Liegenschaftswerte in den Portfolios nicht erklären. Das «angepasste» Agio der Geschäftsflächenfonds dürfte somit bei knapp 20 Prozent liegen, was im historischen Vergleich leicht überdurchschnittlich wäre. Aus diesem Grund empfieht die UBS, die Allokationen in Geschäftsflächenfonds nicht auszuweiten. Was die Positionierung bei den Immobilienfonds generell betrifft, rät sie hingegen zu einer neutralen Positionierung.

Selektivität bei Immobilienaktien

Die Prämien (zu Buchwerten) stiegen bei den Immobilienaktien in den letzten Wochen auf etwa 5 Prozent, was immer noch unter dem historischen Durchschnitt ist. Immobilienaktien haben in der Regel eine starke Ausrichtung zum kommerziellen Immobilienmarkt. Deshalb sehen wir auch für diese Anlageklasse wenig Wachstumspotenzial und raten, selektiv zu bleiben.

Unter den Immobilienaktiengesellschaften empfiehlt die UBS aktuell Allreal und PSP Swiss Property. Allreal zeichne sich durch eine verhältnismässig niedrige Leerstandsquote und eine attraktive Dividendenrendite aus. Rund die Hälfte der Ausschüttungen dürfte zudem steuerfrei sein. Eine starke Bilanz sowie hochqualitative Liegenschaften sprächen auch für PSP. Die bereits relativ hohe Dividende dürfte zudem angehoben werden. Bei SPS und Intershop hat die UBS  hingegen keine aktiven Kaufempfehlungen.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG