Seit 2019 sind die Gesamtkosten für Hochbauprojekte gemäss Baupreisindex um 15 Prozent gestiegen. Zwar sind die Preisanstiege wieder zurückgegangen, höhere Löhne und eine stagnierende Produktivität verhindern jedoch, dass die Gesamtkosten für Hochbauprojekte wieder sinken.

Bauherren sahen sich in den vergangenen Jahren mit viel Gegenwind konfrontiert. Neben höheren Finanzierungskosten und einem immer aufwendigeren Baubewilligungsprozess ist auch das Bauen signifikant teurer geworden. Gemäss Baupreisindex des Bundesamts für Statistik ist für ein durchschnittliches Hochbauprojekt heute mit 15 Prozent höheren Erstellungskosten zu rechnen als noch vor fünf Jahren. Dabei liegt die Spannweite des Zuwachses über alle Regionen und Arten von Bauwerken hinweg in einem relativ engen Band von 14 bis 18 Prozent.

Zunehmende Stabilisierung der Baupreise

Diese höheren Gesamtkosten dürften auch ein Faktor für die zuletzt trotz hoher Nachfrage am Wohnungsmarkt stark rückläufige Bautätigkeit gewesen sein. Inzwischen hat sich jedoch das Baupreiswachstum stark abgeschwächt. So lagen die Baupreise im April 2024 nur noch 0,8 Prozent über dem Niveau des gleichen Vorjahresmonats.

Ausgelöst wurde der Kostenschub der letzten Jahre durch die Preisschocks bei Energieträgern und Baumaterialien im Zuge der Erholung von der Pandemie und des Kriegs in der Ukraine. Zum Höhepunkt im Frühling 2022 waren die im Hochbau verwendeten Materialien im Mittel 23 Prozent teurer als noch 2019. Bei einzelnen Materialgruppen wie Bewehrungsstahl hatten sich die Preise zwischenzeitlich gar mehr als verdoppelt. Mit der weitgehenden Überwindung der Lieferkettenengpässe und der konjunkturellen Abkühlung ab 2023 hat jedoch bei den Baumaterialpreisen eine Normalisierung eingesetzt. Heute sind die Baumaterialien im Vergleich zum Höhepunkt wieder rund 5 Prozent günstiger.

Löhne im Sog der Materialkosten

Dass die gesamten Erstellungskosten trotz wieder rückläufiger Baumaterialpreise bis zuletzt noch leicht gestiegen sind, liegt an den Kapital- und Arbeitskosten. So sind gemäss Baupreisindex die Baunebenkosten für Mehrfamilienhäuser, die den Aufwand für Baukreditzinsen und Versicherungen abbilden, noch immer gut 9 Prozent über ihrem Vorjahresstand. Ausserdem ist auch das Baugewerbe von Fachkräftemangel betroffen. Zusammen mit der vergleichsweise hohen Teuerung der vergangenen Jahre führt dieser zu einem Aufwärtsdruck auf die Arbeitskosten. Gemäss Lohnindex des BFS stiegen die Löhne im Baugewerbe vergangenes Jahr nominal mit 2,3 Prozent überdurchschnittlich stark an (Durchschnitt über alle Branchen: 1,7 Prozent).

Im Fahrwasser der höheren Materialkosten wurden auch die Dienstleistungspreise für Wohnungsreparaturen deutlich nach oben angehoben. Die Preise für Schreinerarbeiten liegen beispielsweise 10 Prozent über dem Niveau von 2019 – dies aber primär als Folge der hohen Nachfrage nach Unterhaltsarbeiten.

Bauteuerung als Einbahnstrasse

Während die Baumaterialpreise sowie die Kapitalkosten der Bauträger und Bauherren (Baukredit) vorerst den Höhepunkt überschritten haben, halten nicht zuletzt die steigenden Arbeitskosten die Baupreise hoch. Die Vergangenheit zeigt, dass Preisanstiege meist dauerhaft sind. Auf Phasen stark steigender Baupreise folgt zwar oft eine leichte Preisentspannung, nicht jedoch ein Rückgang auf das Ausgangsniveau. Entsprechend sind für die nächsten Quartale leicht sinkende Baupreise denkbar, eine Rückkehr auf das Niveau von 2019 ist jedoch höchst unwahrscheinlich. Auch erneute Ausschläge nach oben sind möglich, etwa durch die geopolitische Situation oder eine starke Nachfrageerholung bedingt. Hinzu kommt, dass der Bausektor seit Jahren unter einer stagnierenden Arbeitsproduktivität leidet. Obwohl die digitale Transformation mittlerweile auch in der Baubranche Einzug hält, zeigt sich diesbezüglich noch keine Trendwende. Entsprechend dürfte auch die derzeit verhaltene Bautätigkeit im Hochbau kaum zu Preisrückgängen führen.

Autoren: Fabian Waltert, Economist, UBS AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG