Wer ein Haus kauft oder neu baut, soll künftig länger Zeit haben, Baumängel zu melden. Nach dem Nationalrat hat auch der Ständerat einer entsprechenden Revision des Kauf- und Werkvertragsrechts zugestimmt. Es bestehen jedoch noch gewichtige Differenzen.

Heute besteht eine doppelte Voraussetzung für die Durchsetzung der Gewährleistungsrechte eines Immobilienkäufers oder Bauherrn. Erstens muss eine anforderungsreiche Rüge für jeden Mängel an der Kaufsache oder dem Bauwerk an die richtige Person innert einer sogenannten «Rügefrist» gerichtet werden. Verpasst der Käufer oder Bauherr diese Mängelfrist, verliert er sämtliche Gewährleistungsrechte gegenüber dem Verkäufer/Unternehmer. Die zweite Voraussetzung ist die Beachtung der Verjährungsfrist. Baumängel müssen also innert weniger Tage geltend gemacht werden. Ansonsten verwirken die Mängelrechte. Das ist umstritten. Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung seien für Bauherrinnen und Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt, schrieb der Bundesrat in der Botschaft zur Vorlage. Er will nun will die Rügefrist verlängern. Für Werk- und Grundstückkaufverträge sieht er neu eine Frist von sechzig Tagen vor.

Verjährungsfrist verdoppeln

Der Nationalrat ging in der Frühjahrssession jedoch viel weiter. Er beschloss, auf die Rügefristen zu verzichten und stattdessen eine Schadenminderungspflicht während einer auf zehn Jahre verdoppelten Verjährungsfrist zu verankern. Damit bestünde nach wie vor ein Anreiz, Mängel möglichst zeitnah geltend zu machen, so der Tenor.

Das kommt für den Ständerat jedoch nicht infrage. Er beschloss, sich am Modell des Bundesrats zu orientieren und grundsätzlich eine Rügefrist von sechzig Tagen vorzusehen. Für die Mehrheit würde die Abschaffung der Rügefristen zu einer erheblichen Rechtsunsicherheit führen, die in der Praxis mit grossen beweisrechtlichen Schwierigkeiten verbunden wäre, wie Kommissionssprecher Matthias Michel (FDP/ZG) ausführte. Eine Minderheit um Brigitte Häberli-Koller (Mitte/TG) entgegnete, im umliegenden Ausland habe sich dieses System seit Längerem etabliert – ohne Probleme. Der vom Nationalrat geforderte Systemwechsel wurde vom Ständerat jedoch deutlich abgelehnt. Die kleine Kammer übernahm hingegen den Vorschlag des Nationalrats, wonach die Rügefrist auch für Sachen gelten soll, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind. Wie der Nationalrat ist auch der Ständerat der Ansicht, dass die Fristen teilzwingend sein sollen und in Zukunft nicht mehr verkürzt werden können. Anders als der Nationalrat hält die kleine Kammer jedoch an der heute geltenden fünfjährigen Verjährungsfrist fest und möchte diese nicht verdoppeln. Konsens herrschte beim Grundsatz der Vorlage, die eine Stärkung der Position der Bauherren respektive der Käuferinnen von Immobilien im Falle von Baumängeln vorsieht. Dass die heutige Frist viel zu kurz und kaum einzuhalten sei, war in den Räten nicht umstritten.

Das Parlament beschloss auch, die Käuferinnen sowie die Besteller einer Immobilie besser zu schützen, indem das Nachbesserungsrecht vertraglich nicht mehr ausgeschlossen werden soll. Dieses soll künftig auch gelten, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Heute werden oft Klauseln vereinbart, die Verkäufer oder Generalunternehmer von der Haftung für Mängel entbinden, die Subunternehmer verursacht haben. Private Käufer oder Bauherren müssen ihre Ansprüche gegenüber den Subunternehmern in diesen Fällen selbstständig durchsetzen, was einen erheblichen Nachteil darstellt. Zudem will das Parlament Bauherrschaften unterstützen, wenn Rechnungen nicht beglichen werden. Dann besteht das Risiko, dass die Bauherrschaft Rechnungen doppelt zahlen muss. Dies kann geschehen, wenn Generalunternehmen ihre Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleiten und diese ihr sogenanntes Bauhandwerkerpfandrecht geltend machen. Die Bauherrschaft kann das Pfandrecht mit einer Ersatzsicherheit wie etwa einer Bankgarantie abwenden. Diese muss heute Verzugszinsen für eine unbegrenzte Zeit decken. Um Ersatzsicherheiten realistischer zu machen, beschloss das Ständerat, dass Verzugszinsen künftig nur für zehn Jahre gedeckt werden müssen. Der Nationalrat will eine Frist von fünf Jahren. In der Gesamtabstimmung nahm der Ständerat die abgeänderte Vorlage mit 42 zu 0 Stimmen bei 2 Enthaltungen an. Sie geht zurück an den Nationalrat.

HEV enttäuscht

Der HEV Schweiz unterstützt die Vorlage gemäss Nationalrat und ist enttäuscht über den Entscheid des Ständerates. Die geltende Rechtslage sei für Käufer eines neu gebauten Haues oder Stockwerkeigentums und für private Bauherren schwierig. In der Praxis hätten sich problematische Vertragsklauseln entwickelt, die private Bauherren und Käufer erheblich benachteiligen, schreibt der HEV. Das geltende Gesetz geht von zwei gleich starken Partnern aus. Diese Annahme sei falsch. «Die professionellen Unternehmer und Verkäufer von Neubauten diktieren die Vertragsbedingungen. Private haben keinen Verhandlungsspielraum, aufgrund des seit Jahren herrschenden Nachfrageüberschusses im Immobilienmarkt herrscht eine „Friss-oder-Stirb“ Mentalität», kritisiert der HEV.