Tiefere Hypothekarzinsen und stark steigende Mieten werden den Eigentumsaufschlag in den kommen Quartale weiter reduzieren. Bis Ende 2024 dürfte Kaufen wieder günstiger sein als Mieten.

Käuferinnen und Käufer von Wohneigentum in der Schweiz haben aktuell einen höheren finanziellen Aufwand als Mieter einer ähnlichen Wohnung. Die jährlichen Kosten für eine mittlere Eigentumswohnung mit viereinhalb Zimmern und 110 Quadratmetern Wohnfläche belaufen sich im 1. Quartal 2024 auf 32 500 Franken. Die Jahresmiete einer solchen Wohnung beträgt 30 500 Franken, woraus sich ein Eigentumsaufschlag von 7 Prozent ergibt.

Hypothekarzinsen als grösster Kostenblock

Den grössten Kostenblock machen derzeit bei einer Fremdfinanzierungsquote von 80 Prozent mit 18 000 Franken die Hypothekarzinskosten aus. Zudem müssen Eigentümer Unterhaltskosten sowie Rückstellungen für spätere Sanierungen in der Höhe von 12 600 Franken in ihren Aufwänden berücksichtigen. Bei den aktuellen Hypothekarzinsen liegt der zu versteuernde Eigenmietwert höher als die vom Einkommen abzugsfähigen Schuldzinsen. Zusammen mit den Opportunitätskosten des Eigenkapitals führt dies zu weiteren Kosten von 1900 Franken. Die Amortisation der Hypothek zählt nicht zu den Kosten, da es sich hierbei um eine Schuldrückzahlung aus den liquiden Mitteln handelt.

Dank gesunkener Hypothekarzinsen liegt der Eigentumsaufschlag aktuell deutlich tiefer als im Sommer 2023, als er noch 16 Prozent betrug. Wer damals mit einer langfristigen Hypothek ein Eigenheim finanzierte, muss bis 2033 nach heutigen Prognosen kumulierte Mehrkosten von beinahe 50 000 Franken auf sich nehmen. Der Rückgang des Eigentumsaufschlags ist regional breit abgestützt (siehe Karte Seite 3). In den Kantonen Bern, Solothurn, Aargau, Schaffhausen und Thurgau liegt dieser vielerorts schon unter 5 Prozent und in einigen Regionen der Kantone

Waadt, Freiburg und Wallis besteht bereits wieder ein Eigentumsabschlag. Dagegen bleibt der Aufschlag in den Bergregionen generell hoch. Dies ist in erster Linie auf den dortigen starken Zweitwohnungsmarkt zurückzuführen.

Eigenheimerwerb bleibt finanziell attraktiv

Der langfristige finanzielle Erfolg eines Eigenheimkaufs hängt nicht nur von den laufenden Kosten, sondern auch stark von der Entwicklung des Landwerts ab. Bereits ein Wertzuwachs von 0,4 Prozent im laufenden Jahr würde den derzeit noch bestehenden Eigentumsaufschlag wettmachen. Unter der Annahme einer langfristigen realen jährlichen Wertsteigerung von knapp 1,5 Prozent – dies entspricht dem langfristigen Durchschnitt seit 1983 – ergibt sich unter Berücksichtigung der Inflation ein hypothetischer Abschlag von über 33 Prozent.

Künftige Wertveränderungen des Bodens fliessen bewusst nicht in unsere Berechnung ein, da ein potenzieller Aufwertungsgewinn in der Liegenschaft gebunden ist und bei einem Verkauf der Grundstücksgewinnsteuer unterliegt. Angesichts des aktuell moderaten Eigentumsaufschlags und stark steigender Mieten dürfte Wohneigentum voraussichtlich aber auch aus einer Anlegerperspektive attraktiv sein.

Abschlag wieder in Aussicht

Bis Ende 2024 dürfte sich der jetzige Eigentumsaufschlag wieder in einen Eigentumsabschlag von 3 Prozent umkehren. Haupttreiber dieser Entwicklung sind die beiden erwarteten Leitzinssenkungen im Juni und September 2024 um jeweils 25 Basispunkte. Ausserdem dürften im laufenden Jahr die Preise von Eigentumswohnungen mit 1,5 Prozent weniger stark steigen als die Angebotsmieten mit 4 Prozent. Ein Eigentumsabschlag von 20 bis 30 Prozent wie in der Negativzinsphase von 2015 bis Anfang 2022 liegt derzeit in weiter Ferne. Der sinkende Eigentumsaufschlag dürfte die Eigenheimnachfrage nach der Abkühlung 2022 und 2023 aber wieder allmählich steigen lassen und die Preisdynamik ab 2025 wieder verstärken.

Autoren: Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG; Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG