Die hypothekarische Verschuldung des UBS «Anfos» liegt am Ende der Berichtsperiode bei CHF 675,0 Mio., wie dem Halbjahresbericht 2023/24 zu entnehmen ist. Dies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote von 21,1% und liegt somit unterhalb der Höchstlimite gemäss Fondsvertrag von 33%. Die Mietzinseinnahmen haben sich im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2023/24 um CHF 2,5 Mio. auf CHF 67,8 Mio. erhöht. Die Mietausfallrate, resultierend aus Leerständen und Inkassoverlusten, beträgt 3,3% der Sollmietzinseinnahmen. Aufgrund der gestiegenen Zinsen wurde der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2023 erstmals seit seiner Einführung um 25 Basispunkte von 1,25% auf 1,50% angehoben. Dies erlaubt es Vermietern, neben dem regulären Inflationsausgleich und der Umlegung der allgemeinen Kostensteigerung eine Mieterhöhung von 3% umzusetzen, um den höheren Finanzierungskosten Rechnung zu tragen.

Im Portfolio von UBS «Anfos» wurden rund 38% der Wohnungsmietverträge per Anfang November 2023 an den neuen Referenzzinssatzstand angeglichen. Daraus resultiert eine Erhöhung der Mietzinseinnahmen von CHF 3,2 Mio. p.a., was 2,3% des Gesamtertrags entspricht. Die Hypothekarzinsen belaufen sich auf CHF 3,5 Mio. Zur Optimierung des Zinsänderungsrisikos aus Portfoliosicht sind die Fälligkeiten der Hypothekardarlehen weiterhin gestaffelt. Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz der Fremdfinanzierungen per 31. März 2024 beläuft sich auf 1,2% und die gewichtete Restlaufzeit der Hypotheken beträgt 4,6 Jahre. Die Mietausfallrate beläuft sich per Halbjahr auf 3,3% der Sollmietzinseinnahmen und konnte gegenüber dem Vorjahr weiter gesenkt werden. Der Nettoertrag erhöht sich gegenüber dem Vorjahr auf CHF 35,1 Mio.

Die kumulierte Mietausfallrate des UBS «Anfos» wurde seit Oktober 2023 nochmals reduziert und liegt per 31.03.2024 bei 3,3%. Gegenüber dem Vorjahr konnten die Mietzinseinnahmen um CHF 2,5 Mio. auf CHF 67,8 Mio. gesteigert werden. Das Agio ist im Jahresverlauf von 20,5% auf 37,1% angestiegen. Während der SXI Real Estate Funds Total Return Index für die halbjährige Berichtsperiode eine Performance von 11,2% aufwies, übertraf UBS «Anfos» den Benchmark mit einer Performance von 15,8%. Die Fremdfinanzierungsquote liegt per 31. März 2024 bei 21,1%. Der Hypothekenbestand weist eine mittlere Restlaufzeit von 4,6 Jahren sowie eine durchschnittliche Verzinsung von 1,16% auf. Damit bleibe das Zinsänderungsrisiko auf der Fremdfinanzierungsseite mittelfristig begrenzt, heisst es weiter.