Anstieg des Referenzzinssatzes im laufenden Jahr unwahrscheinlich

Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO dürfte am 3. Juni 2024 für den hypothekarischen Referenzzinssatz erwartungsgemäss einen unveränderten Stand von 1,75 Prozent verkünden. Das erwarten die Ökonomen der UBS.
Innert Jahresfrist dürfte der Referenzzinssatz auf seinem aktuellen Niveau von 1,75 Prozent verharren, trotz zwei weiteren für Juni und September erwarteten Leitzinssenkungen. Der Anstieg des massgeblichen Durchschnittszinssatzes ausstehender Hypotheken hat sich dabei deutlich verlangsamt und betrug zuletzt nur noch 3 Basispunkte, womit der Durchschnittszinssatz den Wert von 1,72 Prozent erreichte.
Im Zuge des ersten Referenzzinssatzanstiegs vom Juni 2023 wurde lediglich knapp ein Viertel der Mieten erhöht. Da die Erhöhungen jedoch in vielen Fällen substanziell ausgefallen sind und gleichzeitig die Marktmieten kräftig steigen, wies jüngst die Mietpreiskomponente des Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) mit 2,7 Prozent den höchsten Zuwachs seit 15 Jahren auf. Der zweite Anstieg des Referenzzinssatzes vom Dezember 2023 führte ab April dieses Jahres zu weiteren Mietpreiserhöhungen. Hiervon dürften mehr Haushalte betroffen sein, da nun auch ein Teil derjenigen Mieter von einer Anhebung tangiert ist, die in der Vergangenheit nicht alle Senkungsansprüche eingefordert hatten.
Im März 2024 läutete die Schweizerische Nationalbank (SNB) mit ihrer Leitzinssenkung von 1,75 auf 1,50 Prozent die geldpolitische Trendwende ein. Die UBS rechnet für Juni und September dieses Jahres mit zwei weiteren Senkungen um jeweils 25 Basispunkte. Während diese Entwicklung in den Zinssätzen von Festhypotheken bereits eingepreist ist, dürften die Zinsen von Geldmarkthypotheken im Jahresverlauf weiter sinken.
Prognose für Referenzzinssatz
Vor dem Hintergrund der erwarteten weiteren Leitzinssenkungen sind erneute Anstiege des Referenzzinssatzes im laufenden und auch im nächsten Jahr unwahrscheinlich. Doch auch ein Rückgang ist laut den UBS-Ökonomen trotz der Entspannung bei den Marktzinsen noch nicht in Reichweite. Der Grund dafür liegt in der Trägheit des Durchschnittszinssatzes, der dem hypothekarischen Referenzzinssatz zugrunde liegt. Dieser dürfte sich in den kommenden Quartalen insgesamt seitwärts bewegen. Damit dürfte der durch den Referenzzinssatz bedingte Mietzinsanstieg, der viele Haushalte ab April 2024 erreichte, vorläufig der letzte bleiben. In der zweiten Jahreshälfte dürfte sich auch das Wachstum der Bestandsmieten (fortbestehende Mietverhältnisse) abschwächen. Für das Gesamtjahr 2024 erwartet die UBS hier gleichwohl noch ein relativ hohes Plus von ungefähr 3 Prozent.
Alternative Szenarien
Ein weiterer Anstieg des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 2 Prozent bis Juni 2025 wäre in einem Szenario einer wieder aufflammenden Inflation denkbar. Voraussetzung wäre jedoch, dass die SNB innerhalb Jahresfrist ihren Leitzins bei 1,50 Prozent beliesse und gleichzeitig steigende längerfristige Zinserwartungen die Kosten von Festhypotheken um rund 50 Basispunkte verteuerte. Als noch geringer schätzen die UBS-Experten die Wahrscheinlichkeit für einen Rückgang des Referenzzinssatzes auf 1,50 Prozent innerhalb Jahresfrist ein. Denkbar wäre ein solcher Rückgang in einem Szenario, in dem die SNB – etwa aufgrund eines starken Inflationsrückgangs und einer deutlichen Konjunkturabschwächung – den Leitzins auf 0,25 Prozent und damit deutlich schneller und stärker senken würde, als wir heute erwarten.
Der hypothekarische Referenzzinssatz wird jeweils am ersten Arbeitstag des letzten Quartalsmonats durch das Bundesamt für Wohnungswesen BWO kommuniziert. Er entspricht einem auf 0,25 Prozentpunkte gerundeten Durchschnittszinssatz sämtlicher ausstehender Hypothekarverträge. Die Zinssätze von Neuabschlüssen weisen dabei ein relativ geringes Gewicht auf. Aus diesem Grund reagiert der Referenzzinssatz stark verzögert auf Veränderungen der Marktzinsen.
Autoren: Fabian Waltert, Economist, UBS Switzerland AG; Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG