Die Performance von hiesigen Immobilienfonds enttäuschte in den letzten Wochen. Zwischen Anfang April und dem 13. Mai 2024 warfen sie eine negative Gesamtrendite von 1,8 Prozent ab, lagen aber immer noch fast 7 Prozent über den Vorjahreswerten. Aktuell werden die grössten Immobilienfonds zu Agios von rund 28 Prozent gehandelt, leicht über dem langfristigen Durchschnitt von 23 Prozent. Die Immobilienaktien hingegen waren zuletzt stärker nachgefragt, legten aber nur 0,5 Prozent zu seit Anfang April. Gegenüber dem Vorjahr resultiert in diesem Segment eine Gesamtrendite von über 10 Prozent. Die Immobilienaktien werden aktuell zu Prämien über dem Buchwert von durchschnittlich 1,5 Prozent gehandelt und sind damit deutlich unter dem langfristigen Durchschnitt von knapp 13 Prozent.

Die insgesamt tiefen Bewertungen von Schweizer Immobilienaktien im historischen Vergleich dürften Anleger dazu verleiten, die Allokationen in dieses Segment zu erhöhen. Wir haben aber zurzeit für keinen Titel eine «Most Preferred»-Selektion. Die Firmen schlagen sich zwar operativ robust und gehören damit zu soliden Dividendenzahlern. Wir stufen das Wachstumspotenzial im Vergleich zum Gesamtaktienmarkt jedoch insgesamt als eher gering ein, womit ein entscheidender Schub für die Kursentwicklung fehlt. Den Immobilienaktiengesellschaften wird derzeit die hohe Abhängigkeit von kommerziellen Liegenschaften zum Verhängnis.

Kommerzielle Flächen unter Druck

Gemäss den durch MSCI und Wüest Partner jüngst veröffentlichten Renditekennzahlen für Schweizer Bestandesliegenschaften liegt die Mietzinsausfallrate bei Büroflächen bei 8,4 Prozent und damit über dem 10-Jahres- Durchschnitt. Da viele Firmen ihre Büroflächennachfrage aktuell hinterfragen und künftig eher zurückfahren werden, dürften die Mietzinsausfälle in den nächsten Jahren zunehmen. Die Angebotsmieten in diesem Bereich liegen im Marktdurchschnitt 3 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Nur an Top-Lagen können weiterhin steigende Mieten erwartet werden.

Ähnlich präsentiert sich die Marktsituation für Verkaufsflächen. Dort liegen die Mietzinsausfälle im Marktdurchschnitt bei über 4 Prozent – auch über dem 10-Jahres-Durchschnitt. Der im längerfristigen Vergleich weiterhin starke Franken treibt den Einkaufstourismus an, und der Detailhandel findet zu rund 12 Prozent online statt. Dies schränkt die Zahlungsbereitschaft der Detaillisten für die Handelsflächen ein: Die Angebotsmieten liegen 1 Prozent unter dem Vorjahresniveau. An Top-Lagen hingegen suchen zahlungskräftige Mieter Flächen für ihre Showrooms, was Mietanstiege begünstigt.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG