Die positive Performance börsennotierter Immobilienfonds setzte sich im Februar 2024 fort. Zwischen Jahresanfang und dem 26. Februar warfen sie eine Gesamtrendite von fast 4 Prozent ab. Andersherum die hiesigen Immobilienaktien, die in der gleichen Periode eine negative Gesamtperformance von 2 Prozent hinnehmen mussten. Dennoch schneiden die Immobilienaktien im Vorjahresvergleich mit fast 10 Prozent um 2 Prozentpunkte besser ab als die Immobilienfonds.

Der Aufwärtstrend von Immobilienfonds trieb auch die Bewertungen an der Börse in die Höhe. Die durchschnittlichen Agios (Prämien zu Nettoinventarwerten) der grössten Immobilienfondstitel dürften aktuell rund 28 Prozent betragen, was leicht über dem 20- jährigen Durchschnitt von 23 Prozent liegt. Während Immobilienfonds mit Fokus auf Wohnliegenschaften Agios von durchschnittlich über 30 Prozent aufweisen, werden ihre Pendants mit Fokus auf Geschäftsflächen derzeit praktisch zu Nettoinventarwerten gehandelt. Diese Diskrepanz ist auf das unterschiedliche Wachstumspotenzial beider Segmente zurückzuführen. Der Wohnungsmarkt ist von zunehmender Knappheit und steigenden Mieten geprägt. Demgegenüber belasten die Unsicherheit über die künftige Home-Office-Entwicklung sowie das insgesamt schwache Wachstum des Detailhandels die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen.

Auch Erwartungen über die künftige Zinsentwicklung beeinflussen die Agios. Beispielsweise sprechen aktuell sinkende Zinsen für höhere Liegenschaftsbewertungen. Dies wurde an der Börse teilweise eingepreist, während die zugrundeliegenden Buchwerte der Immobilientitel bisher nur träge reagierten, was die Agios entsprechend ansteigen liess. Derzeit bilden die Agios die mittelfristigen Zinserwartungen relativ gut ab. Anders noch im November 2023, als die Immobilienfonds klar unterbewertet waren.

Autor: Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG