Ausblick auf die politische Agenda betreffend Immobilienmarkt

Mietzinsdämpfende Massnahmen: Politik der kleinen Schritte

Aktueller Stand: Vorschlag des Bundesrats
Nächster Schritt: Vernehmlassung

Als Reaktion auf den gestiegenen hypothekarischen Referenzzinssatz plant der Bundesrat kurzfristig umsetzbare Massnahmen, um eine mietzinsdämpfende Wirkung zu erzielen und hat folgende Vorschläge in die Vernehmlassung geschickt. Einerseits soll der Teuerungsausgleich von bisher 40 Prozent auf 28 Prozent reduziert werden. Andererseits soll die pauschale Weitergabe der allgemeinen Kostensteigerungen nicht mehr zulässig sein, sondern es muss das effektive Ausmass nachgewiesen werden. Diese Pauschalen variieren stark je nach Kanton und Schlichtungsbehörde. Vermietern soll es erschwert werden, Kostensteigerungen an die Mieterschaft weiterzugeben. Effektive Kostensteigerungen zu dokumentieren ist in der Praxis aufwendig und senkt den Anreiz, dieses Instrument einzusetzen. Nicht geklärt ist, ob die Massnahmen bei wieder sinkendem Referenzzinssatz wieder aufgehoben werden.

Mehr Rechte für Eigentümer bei Untervermietung und Eigenbedarf

Aktueller Stand: Beschluss des Parlaments
Nächster Schritt: Abwarten der Referendumsfrist

Das Parlament hat im Herbst 2023 zwei Anpassungen des Mietrechts vorgenommen. So erhalten Vermieter ein Einspracherecht, um missbräuchliche Untervermietungen von Wohnungen zu verhindern. Dies gibt Eigentümern eine Handhabe gegen langfristige Untervermietungen und gegen eine Weitervermietung über Plattformen zur kurzzeitigen touristischen Vermietung. Zweitens wird die Kündigung für Eigenbedarf vereinfacht. So bedarf es nicht mehr eines «dringenden» Eigenbedarfs, sondern ein «bedeutender und aktueller» Eigenbedarf ist ausreichend. Der Eigenbedarf wird damit bei einer allfälligen Interessensabwägung höher gewichtet.

Erschütterung der Vermutung der Missbräuchlichkeit

Aktueller Stand: Bundesgerichtsentscheid 4A_121/2023

Das Bundesgericht erschwert die Anfechtung von Mietzinsen bei Neuvermietungen. Gemäss Urteil kann der Vermieter die Vermutung eines missbräuchlich hohen Mietzinses mit nur wenigen Fallbeispielen erschüttern, die nicht die harten Kriterien der Orts- und Quartierüblichkeit erfüllen müssen. Bei einer Anfechtung eines Anfangsmietzinses muss dann der Mieter die Orts- und Quartierüblichkeit nachweisen – ein Beweis, der in der herrschenden Gerichtspraxis praktisch nie erbracht werden kann. Die Formularpflicht bei Vermietungen verliert dementsprechend an Bedeutung. Die Anfechtung von höheren Anfangsmietzinsen wird damit gerade bei langjährigen Vormietverhältnissen weniger erfolgsversprechend.

CO2-Gesetz für die Zeit nach 2024

Aktueller Stand: 1. Beratungen Nationalrat abgeschlossen Nächster Schritt: Kommission des Ständerats

Die Klimaziele 2050 wurden im vergangenen Jahr an der Urne abgesegnet. Entsprechend soll das CO2-Gesetz für die Periode 2025 bis 2030 revidiert werden. Die Räte bereinigen im Moment bestehende Differenzen. Im Gebäudebereich wollen beide Räte die CO2-Abgabe bei 120 Franken pro Tonne CO2 beibehalten. Ein Drittel der Einnahmen soll weiterhin in das Gebäudeprogramm fliessen. Der Vorschlag des Bundesrats, fast die Hälfte der Mittel dafür zu verwenden, scheiterte bereits im Ständerat. Die gleichbleibende Abgabe und der konstante Anteil für das Gebäudeprogramm stellen dessen Funktionalität zumindest kurzfristig sicher, aber es fehlt ein langfristiger Ansatz. Umstritten ist die Förderung der Ladeinfrastruktur für Elektroautos.

Lockerung Lärmschutz

Aktueller Stand: 1. Beschluss des Ständerats
Nächster Schritt: Kommission des Nationalrats

Gemäss Gesetzesentwurf zum Umweltschutzgesetz soll das Bauen in lärmbelasteten Gebieten vereinfacht werden. Neu müssen Immissionsgrenzwerte nicht mehr zwingend in allen lärmempfindlichen Räumen eingehalten werden. Der Ständerat stimmte dafür, dass nur noch in mindestens einem lärmempfindlichen Zimmer die entsprechenden Werte an einem Fenster beachtet werden. Alternativ darf auch gebaut werden, wenn eine kontrollierte Lüftung in der Wohnung eingebaut wird. Das Gesetz muss noch vom Nationalrat behandelt werden. Bei Umsetzung dürfte zumindest eine Hürde für die bauliche Verdichtung an lärmbelasteten Lagen wegfallen und damit einen positiven Anreiz für die Bautätigkeit setzen.

Solarpflicht für Gebäude

Aktueller Stand: Gesetz beschlossen

Zum Ausbau der Solarenergie müssen beim Neubau grösserer Gebäude ab einer anrechenbaren Fläche von 300 Quadratmetern Solarpanels auf Dächern oder Fassaden angebracht werden. Darauf haben sich Ständerat und Nationalrat bereits geeinigt. Doch der Zusatznutzen dieses Gesetzes dürfte begrenzt sein, da bereits die Mehrheit der Kantone eine Solarpflicht beim Neubau kennt. Weitergehende Vorschriften wie die Nachrüstung bei bestehenden Gebäuden haben es hingegen nicht durchs Parlament geschafft. Sollen Gebäude jedoch netto-null oder sogar netto-positiv werden, ist gerade eine Ausweitung der Solarpflicht auf den Bestand unerlässlich. Einmal mehr könnten die Kantone die Vorreiterrolle übernehmen.

Abschaffung Eigenmietwert

Aktueller Stand: Beschluss des Ständerats
Nächster Schritt: Beschluss des Nationalrats

Der Ständerat spricht sich gegen einen kompletten Systemwechsel aus und will den Eigenmietwert nur bei Erstwohnsitzen abschaffen. Auch will der Ständerat Schuldzinsabzüge von 70 Prozent der steuerbaren Vermögenserträge zulassen. Der Nationalrat wollte den Abzug zuvor auf 40 Prozent beschränken. Eine Abschaffung des Eigenmietwerts beim Erstwohnsitz dürfte die Eigenheimpreise steigen lassen. Der grösste Effekt wäre bei neuwertigen Eigentumswohnungen in den Grosszentren zu erwarten. Angesichts hoher Steuersätze, hoher Eigenmietwerte und geringen Sanierungsbedarfs wären dort Marktwertsteigerungen von 5 bis 10 Prozent zu erwarten. Die Erfolgsaussichten der Vorlage sind aber insgesamt gering.

Lockerung Zweitwohnungsgesetz

Aktueller Stand: Beschluss des Nationalrats
Nächster Schritt: Kommission des Ständerats

Der Nationalrat hat sich für eine Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes ausgesprochen. Bei altrechtlichen Wohnungen sollen neu bei Sanierungen Flächenerweiterungen um maximal 30 Prozent der Hauptnutzfläche ohne Einschränkung der Nutzung möglich sein – sogar neue Wohnungen dürfen dabei erstellt werden. Auch sieht die Vorlage beim Ersatzneubau einer altrechtlichen Liegenschaft die Möglichkeit zur Erweiterung die Hauptnutzfläche um ebenfalls maximal 30 Prozent vor. Ausserdem soll eine Standortverschiebung auf demselben Grundstück erlaubt sein. Diese Vorlage würde den Wert altrechtlicher Liegenschaften in den alpinen Topdestinationen steigern, mittelfristig die Zahl der Zweitwohnungen erhöhen und den Anreiz zur Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen weiter verstärken.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Katharina Hofer, Economist, UBS Switzerland AG. Bild: «Parlamentsdienste 3003 Bern / Béatrice Devènes