Die Eigenheimpreise legten im 4. Quartal 2023 gemäss dem UBS Composite Index um 0,9 Prozent zu, die höchste Quartalsveränderungsrate im vergangenen Jahr. Im Vorjahresvergleich resultierte daraus eine Verteuerung der Eigenheime um 2,9 Prozent. Die Preisentwicklung im Endquartal 2023 war durch einen starken Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen getrieben, die 1,2 Prozent zulegten und das Jahr 3,4 Prozent über den Vorjahreswerten schlossen. Die Einfamilienhäuser verteuerten sich im Quartalsvergleich um «nur» 0,6 Prozent und im Vorjahresvergleich um 2,4 Prozent.

Leichte Erholung der Nachfrage

Die Entwicklung der Eigenheimpreise im Jahr 2023 war die schwächste seit 2020. Für das laufende Jahr erwarten wir eine weitere Abschwächung der Preisanstiege. Der Nachfrageindex (Anzahl der laufenden Suchabos für den Kauf eines Eigenheims) liegt zwar fast 10 Prozent unter dem Vorjahresniveau, stieg jedoch in den letzten zwei Quartalen wieder um rund 6 Prozent. Auch die Anzahl durchgeführter Transaktionen dürfte sich bereits stabilisiert haben. Gemäss Vollerhebung der Notariate hat diese Zahl bei Zürcher Eigentumswohnungen den Tiefpunkt bereits durchschritten.

Während die im Jahresverlauf voraussichtlich sinkenden Hypothekarzinsen die Eigenheimnachfrage tendenziell stützen werden, dürfte sich die schwache Konjunktur eher dämpfend auswirken. Zudem steigt die Anzahl ausgeschriebener Objekte weiter an. Insgesamt rechnen wir für 2024 mit einer Abschwächung der Preisdynamik auf dem Eigenheimmarkt, aber keiner Preiskorrektur. Bei Eigentumswohnungen erwarten wir einen leichten Preisanstieg von 1 Prozent, die Einfamilienhäuser werden voraussichtlich minim um 0,5 Prozent teurer.

Höhepunkt in den Grossstädten?

In den meisten Regionen schwächte sich die Preisdynamik in den letzten Quartalen ab. Die Preise sind aber weiterhin praktisch überall höher als im Vorjahr. Lediglich in 7 der 106 Wirtschaftsregionen der Schweiz sanken die Preise im 4. Quartal 2023 im Vorjahresvergleich (siehe Karte unten). Dazu zählen die städtischen Kantone Genf und Basel- Stadt. Auch in der Stadt Zürich legten die Preise klar unterdurchschnittlich zu.

Damit zeigt sich, dass das erreichte Preisniveau insbesondere in den Zentren und ihren Agglomerationen für immer mehr Haushalte zur unüberwindbaren Hürde beim Erwerb von Wohneigentum geworden ist. Weiter von den Zentren entfernte Regionen verzeichneten hingegen teilweise noch ein hohes Plus. Zum Beispiel legten die Preise in vielen Regionen des Wallis, Graubündens und der Ostschweiz um 5 Prozent und mehr zu.

Stärkster Anstieg in Bergregionen

Am höchsten fiel der Anstieg wie in den Vorjahren in den Tourismusregionen aus. Eigentumswohnungen auf dem Zweitwohnungsmarkt verteuerten sich gemäss Wüest Partner innert Jahresfrist um über 6 Prozent, bei Einfamilienhäusern fiel die Dynamik sogar etwas höher aus. Dabei zeigten sich aber gerade bei den Eigentumswohnungen grosse Unterschiede. Während die Preise in der Zweitwohnungsregion Westschweiz (ohne Wallis) leicht sanken, legten sie in der Region Zentralschweiz im doppelstelligen Prozentbereich zu.

Die Veränderungsraten liegen aber tiefer als während der Covid-19 Pandemie. Zudem deuten detaillierte Transaktionsdaten darauf hin, dass sich die Preisdynamik auf dem Ferienwohnungsmarkt abschwächt und die hohen Preisanstiege teilweise auf Basiseffekte zurückzuführen sind. Für 2024 erwarten wir auch bei Zweitwohnungen als Folge der schwachen Konjunktur sowie hoher Preise eine weitere Abschwächung und rechnen noch mit einem Plus von rund 1 Prozent.

Autoren: Thomas Rieder, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG