Standort als zentrales Kriterium für Buy-to-let-Erfolg

Das Hoch für neue Buy-to-let-Investitionen dürfte insgesamt vorbei sein. Denn starke Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt sind vorerst nicht zu erwarten. Für dieses Jahr erwartet die UBS sogar leicht fallende Preise für Eigentumswohnungen, schreibt sie in einem neuen Research-Bericht.

Wir schätzen, dass der Kauf zur Vermietung (Buy- to-let) in den letzten fünf Jahren eine jährliche Nettogesamtrendite vor Steuern[1] von rund 6,2 Prozent im Landesdurchschnitt[2] erzielt hat. Diese setzt sich aus einer jährlichen Nettoeinkommensrendite von knapp 2,4 Prozent und jährlichen Buchwertgewinnen von rund 3,9 Prozent zusammen. Wurde die Investition zudem mit 60 Prozent Fremdkapital finanziert, konnte in diesem Zeitraum eine Jahresrendite im tiefen zweistelligen Prozentbereich erwirtschaftet werden. Damit schnitten Buy- to-let-Investitionen in den letzten fünf Jahren nicht nur besser ab als börsennotierte Immobilienanlagen, sondern auch als die hiesigen Aktien- und Anleihenmärkte.

Finanzierungsbedingungen als Hindernis

In den vergangenen Jahren trieben der starke Anstieg der Eigenheimpreise und attraktive Finanzierungskonditionen die Buy-to-let-Renditen in die Höhe. Beide Treiber dürften im laufenden Jahr aber eher gegenläufig wirken, sodass die Attraktivität von Buy-to-let klar abgenommen hat. Wir schätzen, dass bei neuen Buy-to-let-Investitionen im Landesdurchschnitt mit einer Nettoeinkommensrendite vor Steuern von 2,1 Prozent gerechnet werden kann. Damit bietet auch der Einsatz von Fremdkapital aktuell kaum Hebelwirkung. Wer eine 10-Jahres-Festhypothek zum Zinssatz von 2,0 Prozent abschliesst, kann bei 60-prozentiger Belehnung die Nettoeinkommensrendite vor Steuern nur auf knapp 2,3 Prozent heben. Da Geldmarkthypotheken aktuell rund 2,6 Prozent kosten, würde ihr Einsatz die erwartete Rendite derzeit sogar senken.

Nachfrage bleibt robust

Dennoch war die Nachfrage nach Buy-to-let zuletzt nur leicht rückläufig. Kreditanträge für Buy-to-let haben sich insgesamt nur etwas stärker abgeschwächt als diejenigen auf dem gesamten Hypothekarmarkt. Dies hat verschiedene Gründe: Ein Teil der belehnten Kaufobjekte dürfte mittelfristig für die Selbstnutzung bestimmt sein (zum Beispiel fürs Wohnen im Alter). In der Übergangsphase (zum Beispiel bis zur Pensionierung) werden solche Wohnungen entweder in der Familie (an die Kinder) oder am Markt vermietet. Zudem ist die Erwartung langfristig steigender Eigenheimpreise bei den Investoren stark verankert, sodass tiefe Erträge – oder sogar Verluste – nicht vor solchen Investitionen abschrecken. Einen weiteren Erklärungsansatz bietet die Erwartung, dass die Geldmarktzinsen langfristig wieder unter die 1-Prozent- Marke sinken. Damit würde sich eine Fremdfinanzierung wieder stärker positiv auf die Rendite auswirken.

Durchzogene Aussichten für Neuinvestitionen

Das Hoch für neue Buy-to-let-Investitionen dürfte jedoch insgesamt vorbei sein. Denn starke Preisanstiege auf dem Eigenheimmarkt sind vorerst nicht zu erwarten. Für dieses Jahr erwarten wir sogar leicht fallende Preise für Eigentumswohnungen, sodass deren Vermietung im Landesdurchschnitt nur eine Nettogesamtrendite vor Steuern von 1 Prozent abwirft. Sinkende Finanzierungskosten werden die Gesamtrendite nicht entscheidend anheben.

Der erwartete Anstieg der Marktmieten von rund 3 Prozent im Jahresverlauf stützt zwar die Werthaltigkeit von Eigentumswohnungen. Diese Entwicklung dürfte sich aber in der Erfolgsrechnung von neuen Buy-to-let-Investitionen nicht widerspiegeln. Denn sobald eine Wohnung vermietet ist, kann die Miete in den darauffolgenden Jahren kaum mehr erhöht werden. In bestehenden Mietverhältnissen sind sogar leicht rückläufige Mieteinnahmen denkbar, sollte der hypothekarische Referenzzinssatz wieder sinken. Die (teilweise) Anpassung der Miete an das Marktniveau ist dann nur bei einem Mieterwechsel möglich.

Standort als zentrales Kriterium

Der Erfolg einer heutigen Buy-to-let-Investition steht und fällt mit der Vermietungsqualität und der Preisentwicklung des einzelnen Objekts. Der Standortwahl kommt dabei eine zentrale Rolle zu. Die Bandbreite der regionalen Nettoeinkommensrenditen vor Steuern bei Buy-to-let ist insgesamt zwar relativ klein. Sie erstreckt sich von 1,7 Prozent in Riehen und Wädenswil bis hin zu gut 2,5 Prozent in Sion und Meyrin. Aufgrund von eines insgesamt besseren Miet-Preis-Verhältnisses lassen sich in der Westschweiz im Durchschnitt leicht höhere Renditen erzielen als in der Deutschschweiz.

Längerfristig trägt aber der Nachfragetrend massgeblich zum (durchschnittlichen) Investitionserfolg in einer Region bei: Ein starkes Bevölkerungswachstum zusammen mit einer überdurchschnittlichen Mietzinsentwicklung erhöht die Attraktivität des lokalen Markts. Ein starkes Mietwachstum in einer Region stützt zudem die langfristige Preisentwicklung auf dem lokalen Eigenheimmarkt und erhöht so die Werthaltigkeit eines Objekts. Unter den Standorten mit erwarteten Nettoeinkommensrenditen von über 2 Prozent stechen Meyrin, Winterthur und Bulle mit den stärksten Mieternachfragetrends hervor. In Sion und Thun hingegen ist der Nachfragetrend trotz derzeit überdurchschnittlichen erwarteten Renditen eher schwach.

[1] Nach Abzug von Unterhaltskosten und unter Berücksichtigung allfälliger Leerstandsrisiken.
[2] Berücksichtigt werden alle Gemeinden mit mindestens 20 000 Einwohnern per Ende 2022.