Edmond de Rothschild Real Estate SICAV: Steigerung des Nettoergebnisses

Der Edmond de Rothschild Real Estate SICAV verzeichnet per 31. März 2023 eine Steigerung des Nettoertrag des Geschäftsjahres – unter Berücksichtigung der laufenden Einnahmen und Ausgaben – von 17.4% und erreicht CHF 57.3 Mio. bzw. CHF 3.57/Aktie. Die Erträge stiegen um 16.4% im Vergleich zum Vorjahr. Diese Steigerung sei hauptsächlich auf zusätzliche Einnahmen aus Akquisitionen des Vorjahres (CHF 6.7 Mio.), Neuakquisitionen (CHF 4.1 Mio.) und der Fertigstellung von Bauprojekten (CHF 3.9 Mio.) zurückzuführen, heisst es in einer Mitteilung. Die Mieteinnahmen stiegen um CHF 1.4 Mio. Am 31. März 2023 lag die Mietausfallquote bei 2.01% der Gesamtmietverhältnisse, einschliesslich der Mietzienserlasse und -verluste; dies gegenüber einem Niveau von 2.25% im Vorjahr. Zu betonen sei zudem die deutliche Senkung der Leerstandsquote der Geschäftshäuser Corniche 3A/3B in Épalinges (VD) und Champ-Colin 2A-B-C in Nyon (VD).

Die Ausgaben per 31. März 2023, stellen 49.5% der Erträge dar, gegenüber 49.9% im letzten Geschäftsjahr. Die Gebäudekosten (Unterhalt und Renovation, Verwaltung und direkte Kosten) blieben stabil bei 16.0% des Gesamtertrags. Die Steuerbelastung ist im Verhältnis zu den Einnahmen rückläufig, was auf einen höheren Anteil an indirekt gehaltenen Immobilien und die Auflösung eines historischen Rückstellungsüberschusses zurückzuführen ist. Und schliesslich haben sich die Betriebskosten des Fonds (TER) auf 0.61% des Gesamtvermögens (GAV) eingependelt.

Im Berichtszeitraum wurden fünf Gebäude veräussert, wodurch ein Gewinn nach Steuern in Höhe von CHF 4.7 Mio. erzielt werden konnte, was einer Nettomarge von über 11% auf die erzielten Verkaufspreise entspricht. Der realisierte Jahresgewinn belief sich auf CHF 62.0 Millionen, was einer Steigerung von 19.3% im Vorjahresvergleich und CHF 3.87/Aktie entspricht. Das Gesamtergebnis für das Geschäftsjahr 2022/23 liegt bei CHF 51.6 Mio. und somit unter dem Rekordergebnis des vorherigen Geschäftsjahrs. Dieser Rückgang ist auf den nicht realisierten Verlust des Jahres nach einem Jahr mit hohen nicht realisierten Gewinnen in 2021/22 zurückzuführen.

Bilanz

Per 31. März 2023 belief sich der Fremdfinanzierungsquote auf 27.2%. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz steigt im Einklang mit dem allgemeinen Zinsanstieg und der längeren Laufzeit: Am 31. März 2023 liegt dieser bei 1.10% gegenüber 0.72% im Vorjahresvergleich. Nachdem im Geschäftsjahr 20 neue, bereits existierende Immobilien sowie 3 Neubauten erworben und 2 Immobilien verkauft wurden, bestand das Portfolio zum 31. März 2023 aus 152 Immobilien mit einem Gesamtimmobilienvermögen in Höhe von CHF 2‘834.4 Mio. Es besteht folgende Aufteilung (in Prozent der Verkehrswerte): 61.6% Wohnobjekte, 13.9% gemischte Objekte, 21.0% Gewerbeobjekte und 3.5% Grundstücke und im Bau befindliche Gebäude. Die Gewerbeimmobilien sind hauptsächlich an hochwertige Mieter vermietet, mit denen langfristige Mietverträge bestehen. Geografisch gesehen verteilen sich die Akquisitionen im Wesentlichen auf die französischsprachige Schweiz in den Kantonen Genf und Waadt. Über die starke Transaktionstätigkeit im Kanton Genf konnte die dominante Stellung gefestigt werden, dies mit 56.4% der Verkehrswerte, gefolgt vom Kanton Waadt mit 19.6%.

Zum 31. März 2023 beläuft sich der Nettoinventarwert auf CHF 124.81 pro Anteil im Vergleich gegenüber CHF 125.54 pro Anteil im gleichen Zeitraum des Vorjahres, was einen Rückgang von 0.6% im Vorjahresvergleich bedeutet. Geplant ist die Zahlung einer Dividende von CHF 3.80. Diese Dividende mit einem Ausschüttungskoeffizienten von 92.34%, die noch am 19. Juli 2023 von der Generalversammlung bestätigt werden muss, fällt um 5.6% höher als im Vorjahr.

Transaktionen

Das Geschäftsjahr 2022/23 war im Bereich der Transaktionen sehr dynamisch, da insgesamt 20 neue Immobilien in das Portfolio aufgenommen wurden und 5 Immobilien verkauft wurden. Der Marktwert der neuen Gebäude beträgt CHF 206.4 Mio., während sich der kumulierte Wert der Verkäufe auf CHF 41.3 Mio. beläuft. Dieses Wachstum wurde insbesondere durch die Kapitalerhöhung im September 2022 finanziert. Die Zukäufe konzentrierten sich auf bestehende Wohnliegenschaften in Gemeinden der Kantone Genf und Waadt. Diese Gebäude bieten eine Mietreserve (>20%), die der Verwalter im Laufe der Zeit ausschöpfen wird. ERRES erwarb zudem drei neue Bauprojekte an Orten, die dem Verwalter wohlbekannt sind: eine Wohnanlage im Quartier de la petite-prairie in Nyon (VD), ein Gebäude mit kontrollierten Mieten in einem Entwicklungsgebiet am rechten Ufer von Genf (ZD) und einen Gewerbekomplex mit drei Gebäuden im Baurecht, die auf Gesundheit fokussiert sind, auf dem Biopôle-Campus im Herzen des Health Valley in Lausanne (VD).

Im Geschäftsjahr 2022/23 wollte die SICAV von dem günstigen Marktumfeld profitieren, um 5 Immobilien zu verkaufen, wobei der Verkauf einen Gewinn nach Steuern und Kosten von CHF 4.7 Mio. einbrachte. Der Verwalter hat somit zwei Immobilien verkauft, die von den Verwaltungsteams gut bewertet wurden und kein Potenzial mehr boten, Geais 19 in Épalinges (VD) und Lavaux 36 in Pully (VD), ein Gebäude – Haut de Scherwyl 2-8 in La Roche (FR) – an einem wenig strategischen Ort und ein Stockwerkeigentumsgebäude – Liotard 62 in Genf (GE) -, das über ein Portfolio gekauft wurde. Das Gebäude Cap 16 in Lausanne (VD) wurde letztendlich rückwirkend von der Stadt beansprucht.