Per 1. Juni 2023 dürfte der Referenzzinssatz auf 1.5% steigen. Eine weitere Erhöhung könnte Ende Jahr folgen und insgesamt zu Mietpreisanstiegen von bis zu 10% führen.

Die im internationalen Vergleich zwar moderate, aber dennoch hartnäckige Inflation in der Schweiz hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) dazu veranlasst, innerhalb von nur gerade neun Monaten ihren Leitzins von –0.75% auf 1.5% anzuheben. Die Zinswende im Eiltempo wird nun dafür sorgen, dass auch der hypothekarische Referenzzinssatz, der die Entwicklung der Mieten laufender Mietverträge bestimmt, ansteigt. Am 1. Juni 2023 dürfte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit eine Anhebung des Referenzzinssatzes auf 1.5% kommunizieren. Nachdem insbesondere langjährige Mieter in den vergangenen Jahren mehrmals von Mietreduktionen profitiert haben, sehen sie sich nun mit steigenden Kosten konfrontiert. Wirksam wird der Anstieg in den meisten Fällen per Oktober 2023.

… und ein weiterer Anstieg dürfte bereits Ende Jahr folgen
Weitere Anstiege des Referenzzinssatzes dürften folgen. Wir haben drei verschiedene Leitzinsszenarien für den Zeitraum bis Ende 2027 konzipiert und deren Implikationen für die Entwicklung des Referenzzinssatzes modelliert. Im Hauptszenario rechnen wir mit einer sich nur langsam abschwächenden Inflation und zwei weiteren Zinsschritten auf einen Höhepunkt von 2.25%, gefolgt von einem graduellen Rückgang auf 1.5% ab Ende 2024. In diesem Szenario, das wir für am wahrscheinlichsten halten, dürfte ein zweiter Anstieg des Referenzzinssatzes auf 1.75% bereits im Dezember 2023 folgen, ein dritter Anstieg schliesslich ein Jahr später. Auch in den alternativen Szenarien «tief» und «hoch» wird mit einem zweiten Anstieg per Jahresende gerechnet. Während im Szenario «tief» damit bereits der Höhepunkt erreicht wäre, ist im Szenario «hoch» mit insgesamt fünf Anstiegen bis Anfang 2027 zu rechnen.

Mit grosser Wahrscheinlichkeit wird der Referenzzinssatz bis Dezember 2023 auf 1.75% ansteigen. Zu einem Referenzzinssatz von 1.25% berechnete Nettomieten dürften folglich aufgrund des Anstiegs bis April 2024 um 6% zulegen. Da Vermieter zusätzlich 40% der aufgelaufenen Teuerung und (üblicherweise) jährlich 0.5% all- gemeine Kostensteigerungen geltend machen dürfen, kann der Anstieg jedoch bis zu 10% betragen. Mietsenkungen aufgrund eines gefallenen Referenzzinssatzes müssen jedoch oft aktiv durch die Mieter eingefordert werden. Daher dürften rund die Hälfte aller Mietverträge auf einem höheren als dem bisher geltenden Referenz- zinssatz von 1.25% basieren. Im Mittel dürfte der Mietpreisanstieg folglich geringer ausfallen und bis zu 7% betragen. Dennoch kommt er für viele Mieter zur Unzeit, da sie bereits mit massiven Anstiegen bei den Neben- und Energiekosten konfrontiert sind. Gleichzeitig mildern die steigenden Mieterträge den Druck, den die gestiegenen Zinsen auf die Liegenschaftswerte ausüben.