Die Förderung der Kreislaufwirtschaft ist eine Aufgabe für die ganze Immobilien- und Baubranche. Es brauche ein gemeinsames Verständnis und eine gemeinsame Herangehensweise, sagt Martin Strub, Fund Manager UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima». Durch die Grösse und das Gewicht im Markt könne «Sima» hier eine Vorreiterrolle übernehmen.

Vor über zehn Jahren hat das Schweizer Immobiliengeschäft von UBS Asset Management, Real Estate Switzerland, eine Nachhaltigkeitsstrategie erstmalig verabschiedet. Was hat sich in der Zwischenzeit getan?

Martin Strub: In den vergangenen Jahren lag das Augenmerk mehrheitlich auf den ökologischen Themen. Beispielsweise dem Ersatz von fossilen Brennträgern, dem Ausbau der Solarenergie, der Betriebsoptimierungen – allesamt Themen, bei denen der verantwortungsvolle Umgang mit Ressourcen im Vordergrund steht. Diese Themen sind auch heute nach wie vor sehr relevant. Wir haben heute die quantitativen Ziele und den Weg, wie wir diese erreichen wollen, präzise skizziert. Zudem haben wir unseren Fokus erweitert und nebst den Umweltthemen auch soziale Aspekte sowie eine verantwortungsvolle Unternehmensführung in unser Handeln integriert. Somit betrachten wir das gesamte Spektrum der ESG-Themen.

Wie hat sich das entwickelt?

Insgesamt haben wir viel dazugelernt: Massnahmen im Bereich Nachhaltigkeit, welche wir im Jahr 2012 erstmalig definieren mussten, sind heute standardisiert und in unsere Alltagsprozesse integriert. Die Erfahrung und das Wissen helfen uns, die Dynamik bei Nachhaltigkeitsfragen aufzunehmen und umzusetzen.

Das zeitnahe Erfassen der Energieverbrauchsdaten ist eine grosse Herausforderung. Wie publizieren Sie Nachhaltigkeitsdaten transparent und vergleichbar?

Wir engagieren uns in mehreren Arbeitsgruppen, um beim Definieren eines Reporting-Branchenstandards mitzuwirken und das Thema schnellstmöglich voranzutreiben. Neuste Entwicklungen sind beispielsweise die umweltrelevanten AMAS-Kennzahlen oder der Reida-Benchmark, welche sich zum Ziel setzten, Vergleichbarkeit und Transparenz innerhalb der Branche zu fördern. Bis sich jedoch ein Branchenstandard etabliert hat, sind wir weiterhin bestrebt, möglichst transparent über unsere Bemühungen im Nachhaltigkeitsbereich zu berichten und unsere Kennzahlen zu publizieren. Dabei versuchen wir bestmöglich die getroffenen Annahmen verständlich zu kommunizieren.

Wie tun Sie das?

Wie sie sagen, ist die Erfassung der Energieverbrauchszahlen eine grosse Herausforderung. Da wir uns schon seit einigen Jahren damit beschäftigen, konnten wir gewisse Fragen bereits klären. Es ist jedoch eine sehr detail-bezogene Arbeit, welche bei der Anzahl an Liegenschaften in unseren Portfolios, sehr viele Ressourcen benötigt.

Sieht sich UBS «Sima», als grösster Immobilienfonds der Schweiz, als Vorreiter bei diesem Thema?

Alle Schweizer Immobilienfonds von UBS Asset Management haben beim Thema Nachhaltigkeit definitiv eine Vorreiterrolle – zum einen, weil wir bereits früh eine Nachhaltigkeitsstrategie definiert und diese auch stetig weiterentwickelt haben und sie so heute ein integrativer Bestandteil in all unseren Teams ist. Zum andern jedoch sicherlich auch durch die Grösse und somit das Gewicht im Markt. Dies möchten wir positiv nutzen, um die Branche im Bereich Nachhaltigkeit voranzutreiben; dies indem wir unser Wissen einbringen und dadurch beim Entwickeln eines Branchenstandards mitwirken. Denn wir sind überzeugt, dass wir Lösungen im Bereich Nachhaltigkeit nur gemeinsam mit unseren Partnern, Peers und Investoren lösen können.

Gebäudezertifikate sind sinnvoll, wenn sie eine transparente und vergleichbare Nachhaltigkeitsbewertung von Immobilien ermöglichen. Welche Zertifikate sehen Sie als geeignet an?

Wir sehen den Mehrwert von Zertifikaten nicht darin, dass sie Transparenz und Vergleichbarkeit schaffen. Es gibt sehr unterschiedliche Zertifikate, welche auch unterschiedliche Anforderungen haben. Den Überblick und die Vergleichbarkeit zu behalten ist nicht einfach. Wir sehen den Vorteil von Zertifizierungen, dass in Bauprojekten ein gemeinsames Verständnis geschaffen wird und durch den Kriterienkatalog die Grundanforderungen an die Nachhaltigkeit definiert sind.

Um die Nachhaltigkeitsleistung stetig zu verbessern, ist eine gute Datengrundlage sehr wichtig. Auf welcher Datenerfassung erstellen Sie den Absenkungspfad bei UBS «Sima»?

Für die Berechnung des CO2-Absenkpfades wurde das Tool «Wüest Climate» von Wüest Partner eingesetzt. Das Tool simuliert dabei die Betriebsenergie unserer Liegenschaften und ermittelt Sanierungsstrategien. Die Berechnung des Energiebedarfs und der CO2-Emissionen basiert auf einer umfangreichen Anzahl gebäudespezifischer Inputparameter wie beispielsweise dem Baujahr einzelner Gebäudeteile, dem Heizsystem, auf unserer Investitionsplanung aber auch auf der in der Vergangenheit erfassten Energie-Messwerte.

Die Förderung der Kreislaufwirtschaft ist eine Aufgabe für die ganze Immobilien- und Baubranche. Was ist zu tun, damit der Markt Recycling und Wiederverwertung in grösserem Umfang als bisher akzeptiert?

Wir arbeiten momentan in einer Arbeitsgruppe mit, um genau dieses Thema anzugehen. Ziel der Arbeitsgruppe ist es, das Thema Kreislaufwirtschaft in der Branche voranzutreiben. Auch hier: es braucht ein gemeinsames Verständnis in der Branche und eine gemeinsame Herangehensweise. Und natürlich viel Erfahrungen, damit man daraus lernen kann. Wir haben in ersten Pilotprojekten angefangen, das Thema anzugehen. Wir sehen aber noch viele Fragestellungen, die noch unbeantwortet sind.

Nachhaltigkeitsziele beziehen sich vorab auf den CO2-Absenkungspfad. Wie berücksichtigen Sie bei UBS «Sima» ökonomische, ökologische und soziale Aspekte?

Die Nachhaltigkeitsziele in der Zielmatrix in unseren Fondsverträgen beziehen sich hauptsächlich auf die Senkung der CO2-Emissionen – und somit auf die ökologischen Aspekte. Wir haben aber auch qualitative Ziele in Einklang mit den SDGs definiert. So führen wir beispielsweise jährlich Mieterzufriedenheitsumfragen durch. Oftmals ist es jedoch gerade bei den sozialen Aspekten schwieriger, die Angaben in transparente und vergleichbare Kennzahlen zu fassen und damit einhergehend schwierig, quantitative Ziele zu definieren.

Wir sprachen bereits über die Datengrundlage: Haben Sie bei UBS «Sima» Erfahrungen darüber, wie hoch die Bereitschaft der Mieterinnen und Mieter ist, mehr Miete zu bezahlen für ein nachhaltig gebautes Gebäude?

Hier müssen wir zwischen Wohnungsmieter und kommerziellen Mieter unterscheiden. Bei den Wohnungsmietern spielt es vereinzelt eine Rolle, das Interesse nimmt aber klar zu. Das hat sich aus unserer Mieterumfrage ergeben. Eine höhere Zahlungsbereitschaft ist jedoch nicht erkennbar. Bei den kommerziellen Mietern sehen wir ebenfalls klar, dass das Interesse zunimmt. Wir sehen dies aber nicht nur in den Mieterumfragen, sondern auch bei Vermietungen von kommerziellen Flächen. Eine höhere Zahlungsbereitschaft ist nicht vorhanden. Es ist aber so, dass gewisse Mieter nur noch in nachhaltigen Gebäuden mieten. Wir sind also bei der Nachfrage so weit, dass wir nicht einen spezifischen Vorteil haben durch nachhaltige Gebäude, sondern einen klaren Nachteil, wenn wir es nicht haben.

Wie stark wirkt sich dies auf die Renditen aus?

Tendenz: Wenn wir Nachhaltigkeit nicht seriös angehen und umsetzen, wirkt sich dies negativ aus.

Also steigt das Interesse der Anlegerinnen und Anleger?

Ganz klar ja. Anleger und Anlegerinnen haben ebenfalls Nachhaltigkeitsziele und nehmen wir Verantwortung als Investoren war. Sie schauen genauer hin und fordern mehr Transparenz.

Interview: Remi Buchschacher

Martin Strub ist Fund Manager beim UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed «Sima». Der Fonds ist zu rund 50 Prozent in Wohnbauten und zu rund 50 Prozent in kommerzielle Bauten (Bürohäuser und Gewerbebauten) überwiegend in der deutschen Schweiz investiert. Er ist der grösste Immobilienfonds der Schweiz.