Allreal: operatives Unternehmensergebnis deutlich über dem Vorjahr

Im Geschäftsjahr 2022 erzielte Allreal ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 142.9 Millionen, was deutlich über dem Resultat des Vorjahres liegt (2021: CHF 133.3 Mio.) und einen neuen Rekord darstellt, wie Allreal mitteilt. Die Steigerung um 7.2 Prozent resultierte im Wesentlichen aufgrund von höheren Mieterträgen im Geschäftsfeld Immobilien, einem anhaltend tiefen Finanzaufwand und positiven Einmaleffekten im Steueraufwand. Inklusive des Neubewertungseffekts resultierte im Vergleich zum Vorjahr hingegen ein tieferes Unternehmensergebnis von CHF 154.7 Millionen (2021: CHF 182.6 Mio.). Grund dafür sind die mit CHF 16.5 Millionen geringer ausgefallenen Aufwertungsgewinne auf den Anlageliegenschaften im Vergleich zum Vorjahr (2021: CHF 64.3 Mio.).

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 21. April 2023 eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie. Diese setzt sich aus einer ordentlichen Dividende von CHF 3.50 pro Aktie und einer für Schweizer Privatanleger steuerfreien Auszahlung von den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.50 pro Aktie zusammen.

Geschäftsfeld Immobilien steigert Mieterträge

Im Geschäftsfeld Immobilien steigerte Allreal die Mieterträge gegenüber dem Vorjahr um 4.8 Prozent auf CHF 214.2 Millionen (2021: CHF 204.4 Mio.). Das deutliche Ertragswachstum ist auf den Ausbau des Portfolios der Renditeliegenschaften in der Westschweiz und die unverändert tiefen Leerstände zurückzuführen. Die kumulierte Leerstandsquote verharrte mit 1.6 Prozent auf der Höhe der Vorjahre und liegt damit auch im Branchenvergleich weiterhin auf einem sehr tiefen Niveau. Die niedrige Leerstandsquote wirkte sich auch positiv auf die Nettorendite aus, die bei ansehnlichen 3.8 Prozent lag.

Der direkte Aufwand für die Renditeliegenschaften entwickelte sich in der Berichtsperiode stabil und lag mit CHF 27.4 Millionen nur leicht unter dem Vorjahreswert. Die Aufwandsquote lag bei 12.8 Prozent. Per Ende Dezember 2022 hat das Unternehmen aufgrund von ESG-Überlegungen und fehlendem Wertsteigerungspotenzial zwei Wohnliegenschaften in Basel für CHF 62.5 Millionen veräussert und damit rund 2.6 Prozent über Marktwert.

Stark beeinflusst wurde die Bewertung der Anlageliegenschaften durch den externen Liegenschaftenschätzer durch den Umstand deutlich gestiegener Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze um durchschnittlich rund 40 Basispunkte. Zudem wurden in den Bewertungsmodellen höhere Investitionen für die Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie berücksichtigt. Trotzdem ergab sich dank gleichzeitig steigender Mieten und der generell hohen Portfolioqualität mit tiefen Leerständen und Liegenschaftsaufwendungen ein positives Neubewertungsresultat. Im Vergleich zum Stichtag des Vorjahrs resultierte trotz des Verkaufs der beiden Liegenschaften in Basel ein nur gerade um CHF 8.6 Millionen tieferer Marktwert des Liegenschaftenbestands von CHF 5.10 Milliarden (31.12.2021: CHF 5.11 Mia.). Im Geschäftsfeld Immobilien erzielte Allreal ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 133.6 Millionen (2021: CHF 123.4 Mio.).

Geschäftsfeld Generalunternehmung mit Gewinnbeitrag

Im Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte Allreal einen leicht höheren Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 54.6 Millionen (2021: CHF 53.4 Mio.). Dabei profitierte das Unternehmen wie bereits im Vorjahr von Einmaleffekten aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften bei einer gleichzeitigen Verbesserung der Profitabilität im Drittgeschäft.

Die Sparte Realisation hat trotz anspruchsvoller Marktverhältnisse mit Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien und steigenden Produktionskosten die Bruttomarge für Drittprojekte mit 11.0 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eindrucksvoll verbessert (2021: 9.1%). Das von der Generalunternehmung abgewickelte Projektvolumen lag im Berichtsjahr bei CHF 319.6 Millionen (2021: CHF 343.2 Mio.). Davon entfielen 22.4 Prozent auf Eigenprojekte. Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung erhöhte sich auf CHF 27.2 Millionen (2021: CHF 24.5 Mio.).

In Rümlang ZH trennte sich das Unternehmen vom letzten Teilstück der Entwicklungsreserve Bäuler und profitierte dabei von den hohen Baulandpreisen. Zusammen mit den Verkäufen von Wohneigentum in Winterthur ZH und drei Projekten in der Westschweiz resultierte ein respektabler Erfolg aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften von CHF 17.2 Millionen (2021: CHF 21.0 Mio.).

Der Betriebsaufwand erhöhte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 20.4 Prozent auf CHF 48.3 Millionen (2021: CHF 40.2 Mio.), was vor allem auf die im Vorjahr erfolgte Expansion in die Westschweiz zurückzuführen ist. Das Betriebsergebnis lag bei CHF 13.9 Millionen (2021: CHF 20.9 Mio.).

Per Stichtag lag der gesicherte Arbeitsvorrat bei rund CHF 611 Millionen, was die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten für rund zwei Jahre sicherstellt. Das von der Sparte Entwicklung bearbeitete potenzielle Investitionsvolumen liegt bei über CHF 2.0 Milliarden. Damit kommt der Sparte eine Schlüsselrolle bei der Frei- setzung des künftigen Wachstumspotenzials zu und sie trägt massgebend zur Auslastung der Sparte Realisation bei. Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erzielte in der Berichtsperiode 2022 ein Unternehmensergebnis von CHF 12.3 Millionen (2021: CHF 13.8 Mio.).

Finanzierung gestärkt

Allreal finanziert bis zu zwei Drittel der Finanzverbindlichkeiten über den Kapitalmarkt. Angesichts der steigenden Zinsen wurde in der Berichtsperiode auf eine zusätzliche Inanspruchnahme des Kapitalmarkts verzichtet. Per Stichtag reduzierten sich die Finanzverbindlichkeiten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 116.2 Millionen auf CHF 2.61 Milliarden (31.12.2021: CHF 2.73 Mia.). Davon entfielen 50.9 Prozent auf Obligationenanleihen, 21.0 Prozent auf Festhypotheken und 28.1 Prozent auf feste Vorschüsse. Der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten lag per 31. Dezember 2022 bei tiefen 0.86 Prozent. Die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung betrug 37 Monate (31.12.2021: 44 Monate). Mit dem Abbau der Nettofinanzschulden gelang auch eine deutliche Stärkung der Beleihungs- und der Eigenkapitalquote, womit das unverändert stabile finanzielle Fundament von Allreal bestätigt wird.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.60 Milliarden, was einem Eigenkapital pro Aktie (NAV) vor latenten Steuern von CHF 179.75 entspricht. Die Eigenkapitalquote lag per 31. Dezember 2022 bei 45.6 Prozent, das Net Gearing bei 99.9 Prozent und der Zinsdeckungsfaktor bei 11.5 (31.12.2021: 44.1% / 103.7% / 12.9).