Durch gezielte Transaktionen hat PSP Swiss Property das Zürcher und Genfer Portfolio weiter optimiert, teilt das Immobilienunternehmen heute mit. Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2022 CHF 9.421 Mrd. (Ende 2021: CHF 9.127 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.0% (Ende 2021: 3.8%). Mit Wirkung per 17. Februar 2022 wurde mit der Swiss Life AG und der Anlagestiftung Swiss Life ein Asset-Swap durchgeführt. Erworben hat PSP dabei für insgesamt CHF 67.6 Mio. zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich (Lintheschergasse 10 und Mühlebachstrasse 2 / Falkenstrasse 30). Im Gegenzug hat PSP für insgesamt CHF 59.4 Mio. drei Immobilien verkauft (Rue du Pont 22 in Lausanne, Lintheschergasse 23 und Löwenstrasse 16 in Zürich). Ferner wurde Ende Februar 2022, mit Wirkung per 1. Januar 2022, für CHF 64.0 Mio. in Genf die Büroliegenschaft am Place de la Synagogue 3, 5 / Rue Jean-Petitot 4, 6 erworben und per 30. März 2022 das Entwicklungsprojekt «Grand-Pré» in Genf für CHF 60.5 Mio. verkauft. Hinzu kamen während der Berichtsperiode weitere Verkäufe von Stockwerkeinheiten der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano).
Die Neubewertung der Liegenschaften durch den unabhängigen Schätzungsexperten ergab eine Aufwertung um CHF 124.9 Mio. per Ende 2022. Davon entfielen CHF 92.0 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 32.9 Mio. auf die Areale und Entwicklungsliegenschaften. Die Aufwertung resultierte hauptsächlich aus dem tieferen Diskontierungssatz und diversen Neuvermietungen. Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio betrug per Ende 2022 nominal 3.48%; darin enthalten ist eine Inflationsrate von 1.0% (Ende 2021: 3.01%; Inflationsrate 0.5%).
Ende 2022 betrug die Leerstandsquote 3.0% (Ende 2021: 3.8%). Vom gesamten Leerstand sind 0.3 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2023 auslaufenden Mietverträgen (CHF 43.0 Mio.) waren per Ende 2022 55% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.4 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 25% der Mieterträge beitragen, lag bei 4.1 Jahren.
Immobilienmarkt
Der Vermietungsmarkt für moderne Büroflächen und attraktive Verkaufsflächen an zentralen Lagen, die für PSP wichtigsten Marktsegmente, entwickelte sich 2022 erfreulich. Der Vermietungsmarkt für ältere Büroliegenschaften an B- und C-Lagen sowie Non-Food-Retail-Flächen an Nebenlagen bleibt hingegen herausfordernd. Besonders dynamisch zeigten sich die Märkte in den Zentren von Genf und Zürich. Etwas besser als im Vorjahr, wenngleich immer noch schwierig, war das Umfeld in Basel. Das höhere Angebot wird nur zögerlich absorbiert, auch weil die internationalen Unternehmen mit der Rückkehr ihrer Arbeitskräfte an den Arbeitsplatz zögern.
Nachhaltigkeit
Ein Meilenstein in den Nachhaltigkeitsbestrebungen von PSP ist das im November 2022 vorgestellte Green Bond Framework. Alle ausstehenden Anleihen im Umfang von CHF 1.8 Mrd. wurden in Green Bonds umklassiert. Künftige Anleihen werden ebenfalls als Green Bonds emittiert. Die Green Bonds sind mit einem Green-Asset-Portfolio verbunden, welches sukzessive nachhaltiger werden soll. Die Qualifikation der Liegenschaften für das Green-Asset-Portfolio basiert auf zwei Kriterien: Zum einen sind dies die effektiven CO2-Emissionen pro Quadratmeter und zum anderen ein Immobilien-spezifisches ESG-Rating. Ferner hat PSP Mitte Februar 2023 die Kreditverträge an Nachhaltigkeitsziele gekoppelt und sie gemäss den Richtlinien der «Loan Market Association» (LMA) zu Sustainability-Linked Loans konvertiert. Die Nachhaltigkeitsziele orientieren sich an den Kriterien des Green Bond Frameworks.
Jahresergebnis
In der Berichtsperiode erwirtschaftete PSP einen Gewinn ohne Liegenschaftserfolge von CHF 235.7 Mio., was einer Zunahme um CHF 14.6 Mio. oder 6.6% gegenüber dem Vorjahr entspricht (2021: CHF 221.1 Mio.). Die Zunahme ist hauptsächlich auf höhere Mieteinnahmen (+ CHF 6.6 Mio.), höhere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum (+ CHF 5.1 Mio.), mehr aktivierte Eigenleistungen (+ CHF 1.3 Mio.) sowie gestiegenem übrigen Ertrag (+ CHF 1.4 Mio.) zurückzuführen. Bei den Mieteinnahmen sei zu berücksichtigen, dass 2022 mit CHF 0.02 Mio. praktisch keine Corona-bedingten Mietzinserlasse mehr angefallen sind (2021: CHF 3.7 Mio.). Kostenseitig sank der Betriebsaufwand um CHF 0.6 Mio. auf CHF 57.7 Mio. (2021: CHF 58.4 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 0.4 Mio. auf CHF 11.6 Mio. (2021: CHF 11.1 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 5.14 (2021: CHF 4.82).
Der Reingewinn erreichte CHF 330.0 Mio. (2021: CHF 595.0 Mio.). Der Rückgang des Reingewinns um CHF 265.1 Mio. oder 44.5% gegenüber 2021 erklärt sich durch die tiefere Portfolioaufwertung von CHF 124.9 Mio. im Vergleich zum Vorjahr (2021: CHF 464.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 7.19 (2021: CHF 12.97). Per Ende 2022 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 113.33 (Ende 2021: CHF 109.42). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 136.62 (Ende 2021: CHF 131.84).
Solide Kapitalstruktur
Mit einem Eigenkapital von CHF 5.198 Mrd. per Ende 2022 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.8% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2021: CHF 5.019 Mrd. bzw. 54.7%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.092 Mrd. bzw. 32.6% der Bilanzsumme (Ende 2021: CHF 3.013 Mrd. bzw. 32.8%). Per Ende 2022 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei tiefen 0.47% (Ende 2021: 0.40%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.1 Jahre (Ende 2021: 5.1 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 970 Mio. (davon CHF 640 Mio. zugesichert) zur Verfügung.
PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil). Am 1. Februar 2023 wurde eine 2.0%-Anleihe (Green bond, all-in 2.087%, Spread von 49 Basispunkten) mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im Juli 2026 emittiert.
Wesentliche Anträge an die Generalversammlung vom 5. April 2023
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2022 eine erhöhte ordentliche Dividendenausschüttung von CHF 3.80 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.75). In Relation zum Gewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 73.9%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2022 von CHF 108.50 ergibt dies eine Rendite von 3.5%.
Aviram Wertheim wird sich nach 14-jähriger Tätigkeit im Verwaltungsrat nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Es stellen sich alle übrigen bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats und des Vergütungsausschusses sowie Luciano Gabriel als Präsident des Verwaltungsrats für eine Wiederwahl zur Verfügung. Der Vergütungsausschuss und der Nominationsausschuss sollen aus den drei bisherigen Mitgliedern Henrik Saxborn, Corinne Denzler und Adrian Dudle bestehen, wobei Henrik Saxborn als Vorsitzender beider Ausschüsse vorgesehen ist. Der Prüfungsausschuss soll ebenfalls aus den bisherigen Mitgliedern Adrian Dudle (Vorsitz) und Mark Abramson bestehen. Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wiederwahl von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2023.