Der Bilanzwert des Portfolios von PSP Swiss Property betrug per Ende September 2022 CHF 9.383 Mrd. (Ende 2021: CHF 9.127 Mrd.), die Leerstandsquote belief sich auf 3.1% (Ende 2021: 3.8%). Mit Wirkung per 17. Februar 2022 hat PSP mit der Swiss Life AG und der Anlagestiftung Swiss Life einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben hat PSP dabei für insgesamt CHF 67.6 Mio. zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich, an der Lintheschergasse 10 und an der Mühlebachstrasse 2 / Falkenstrasse 30. Im Gegenzug verkaufte PSP für insgesamt CHF 59.4 Mio. drei Immobilien (Rue du Pont 22 in Lausanne, Lintheschergasse 23 und Löwenstrasse 16 in Zürich). Ferner wurde Ende Februar 2022, mit Wirkung per 1. Januar 2022, für CHF 64.0 Mio. in Genf die Büroliegenschaft am Place de la Synagogue 3- 5/Rue Jean-Petitot 4-6 erworben und per 30. März 2022 das peripher gelegene Entwicklungsprojekt «Grand-Pré» in Genf für CHF 60.5 Mio. verkauft. Hinzu kamen während der Berichtsperiode weitere Verkäufe von Stockwerkeinheiten der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano).

Ende September 2022 betrug die Leerstandsquote 3.1% (Ende 2021: 3.8%). Vom gesamten Leerstand sind 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2022 auslaufenden Mietverträgen (CHF 54.8 Mio.) waren per Ende September 2022 94% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.4 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 4.3 Jahren.

Quartalsergebnis Q1-Q3 2022 (9 Monate)

In der Berichtsperiode erwirtschaftete PSP einen Gewinn ohne Liegenschaftserfolge von CHF 181.3 Mio., was einer Zunahme um CHF 14.5 Mio. oder 8.7% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (Q1-Q3 2021: CHF 166.8 Mio.). Die Zunahme ist hauptsächlich auf höhere Mieteinnahmen (+ CHF 5.3 Mio.), höhere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum (+ CHF 6.7 Mio.), mehr aktivierte Eigenleistungen (+ CHF 1.3 Mio.) sowie gestiegenem übrigen Ertrag (+ CHF 1.4 Mio.) zurückzuführen. Bei den Mieteinnahmen ist zu berücksichtigen, dass in der Berichtsperiode mit CHF 0.02 Mio. praktisch keine Corona-bedingten Mietzinserlasse mehr angefallen sind (Q1-Q3 2021: CHF 3.6 Mio.). Kostenseitig sank der Betriebsaufwand um CHF 0.2 Mio. auf CHF 43.0 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 43.2 Mio.). Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 0.2 Mio. auf CHF 8.6 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 8.3 Mio.). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 3.95 (Q1-Q3 2021: CHF 3.64).

Der Reingewinn erreichte CHF 284.0 Mio. (Q1-Q3 2021: CHF 431.0 Mio.). Der Rückgang des Reingewinns um CHF 147.0 Mio. oder 34.1% gegenüber der Vorjahresperiode erklärt sich durch die tiefere Portfolioaufwertung von CHF 131.9 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode (Q1-Q3 2021: CHF 331.9 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 6.19 (Q1-Q3 2021: CHF 9.40). Per Ende September 2022 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 112.34 (Ende 2021: CHF 109.42). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 135.51 (Ende 2021: CHF 131.84).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.153 Mrd. per Ende September 2022 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.5% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2021: CHF 5.019 Mrd. bzw. 54.7%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.122 Mrd. bzw. 33.0% der Bilanzsumme (Ende 2021: CHF 3.013 Mrd. bzw. 32.8%). Per Ende September 2022 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei tiefen 0.42% (Ende 2021: 0.40%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.3 Jahre (Ende 2021: 5.1 Jahre). Durch die gut strukturierte Passiv-Seite unserer Bilanz ist das Exposure gegenüber steigenden Zinssätzen limitiert. Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 910 Mio. (davon CHF 580 Mio. zugesichert) zur Verfügung. PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

An der ordentlichen Generalversammlung vom 5. April 2023 wird sich Aviram Wertheim nach 14-jähriger Tätigkeit im Verwaltungsrat nicht mehr zur Wiederwahl stellen. Für das Geschäftsjahr 2022 erwartet PSP weiterhin einen Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 290 Mio. (2021: CHF 278.8 Mio.). Bei den Leerständen rechnen wir per Ende 2022 neu mit einer Quote von unter 3.5% (bisher: unter 4%; Ende September 2022: 3.1%).