Steht der hypothekarische Referenzzinssatz vor dem Aus?

Der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wurde im Jahr 2008 lanciert, um die Mietzinsgestaltung landesweit zu harmonisieren. Seitdem ist er von 3,50 auf 1,25 Prozent gesunken. Er dürfte im März 2023 zum ersten Mal seit der Einführung ansteigen, und zwar um einen Viertelprozentpunkt. Ein weiterer Anstieg ist bereits im September 2023 wahrscheinlich, schreiben die UBS Analysten Maciej Skoczek, Matthias Holzhey und Claudio Saputelli im Bericht «Immobilien Schweiz: Hypothekarischer Referenzzinssatz vor Wendepunkt». Mieten, die auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 Prozent basieren, dürften demnach laut Mietrecht per Ende 2023 um insgesamt sechs Prozent exklusive Teuerungsausgleich erhöht werden. Angesichts der anziehenden Nebenkosten werden manche Vermieter allerdings wohl eher zurückhaltend agieren.

Eine Reformierung bis hin zur Abschaffung des Referenzzinssatzes liege in absehbarer Zukunft durchaus im Bereich des Möglichen. Normalisiert sich der hypothekarische Referenzzinssatz in den nächsten Jahren auf einem Niveau von 2,5 Prozent (wie dies gemäss den langfristigen UBS-Hypothekarzinsprognosen zu erwarten wäre), so könnten die Mieten bis 2025 – je nach Inflationsrate – um rund 20 Prozent angehoben werden. Ein solcher Schub käme vielen Mieterhaushalten finanziell äusserst ungelegen, gerade wenn die Nebenkosten erhöht bleiben sollten. «Aufgrund dessen würde es also nicht überraschen, wenn der hypothekarische Referenzzinssatz in der Aufwärtsbewegung zunehmend als Instrument hinterfragt wird», schreiben die UBS-Analysten weiter.

Bei einem Anstieg des Referenzzinssatzes dürfen gemäss Mietrecht die Mieten angehoben werden, sofern der im Mietvertrag festgehaltene Referenzzinssatz überschritten wird. So erlaubt eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0,25 Prozentpunkte eine Mietzinsanpassung um 3 Prozent, und zwar bereits auf den nächsten Kündigungstermin. Konkret heisst dies, dass ein höherer Referenzzinssatz im März 2023 in den meisten Fällen frühestens ab Juli 2023 zu steigenden Mieten führen kann.