ESG-Nachhaltigkeitskriterien werden bei der Bewertung von Immobilien in verschiedenen Formen berücksichtigt. Bei den Dimensionen Social und Governance bestehe allerdings noch ein Nachholbedarf bezüglich der Zieldefinitionen, Messbarkeit und Vergleichbarkeit, sagt Jan Eckert, CEO Schweiz von Jones Lang LaSalle.

 Im Zug international steigender Zinsen ziehen auch die Schweizer Zinsen an. Was bedeutet dies für die Bewertung von kotierten Immobilienanlagen?

Jan Eckert: Das Agio wird kleiner werden, weil Anleger davon ausgehen, dass die Immobilienwerte korrigiert werden könnten, operative Kosten zunehmen und sich die Fremdfinanzierungskosten erhöhen.

Werden sich aufgrund der steigenden Zinsen und sinkenden Aktienkurse die Agios weiter zurückbilden?

 Man darf nicht vergessen, dass wir noch vor sechs Monaten teilweise rekordhohe Agios über 50 Prozent des Inventarwertes gesehen haben. Umso wahrscheinlicher waren Korrekturen in einem ungünstigeren Umfeld. Die Kapitalmärkte sind nun sehr volatil, da können auch gewisse Überreaktionen auftreten.

Steigende Zinsen bringen grosse Verschiebungen von Geld mit sich. Hin zu Anleihen, weg von Immobilien. Lässt sich dieses Szenario bereits feststellen?

Aktuell sehen wir die Verschiebungen noch nicht, es liegt immer noch viel Kapital bereit, welches in Immobilien angelegt werden möchte. Einige Investoren sind gegenwärtig zurückhaltender und vertagen ihre Entscheidungen. Andere rekalibrieren ihre Gebote in Anbracht der veränderten Zinslandschaft, wollen aber nach wie vor in Immobilien anlegen. Gegenüber der Situation von Anfang Jahr hat die Transaktionssicherheit abgenommen. Unter erhöhtem Druck stehen Core-Liegenschaften, weil diese sehr sensibel auf Zinsänderungen reagieren. Objekte im «high yield»-Bereich sind davon weniger betroffen.

Wie wird sich das auf das Immobilien-Exposure von institutionellen Anlegern auswirken?

Es ist davon auszugehen, dass die Immobilienquoten von Anlegern mit Versicherungs- und Vorsorgegeldern tendenziell wieder reduziert werden. Was nicht zwingend heisst, dass es zu einer Verkaufswelle kommt, sondern eher, dass die Immobiliengewichtung bei Neugeldern geringer ausfällt wie in der letzten Dekade.

Wir haben ein Jahrzehnt der Aufwertungen hinter uns. Kaum ein Anlageprodukt, das nicht stolz darauf war. Wurde in den letzten Jahren zu optimistisch aufgewertet?

Das sehe ich nicht grundsätzlich so, ansonsten hätten sich nicht die Agios gebildet. Zudem haben sich die Bewertungen am Markt orientiert. Viele Gefässe hatten Schwierigkeiten, in diesem Umfeld wachsen zu können, ohne die Rendite und die Ausschüttungen zu verwässern. Man sollte zudem bedenken, dass Märkte verschiedenen Zyklen unterliegen, da gehören Auf- und Abwärtsbewegungen dazu, auch wenn das im Moment schmerzhaft sein kann.

Der konservative Charakter der indirekten Schweizer Immobilien-Anlagefonds war lange Zeit ein Aushängeschild des Marktes. Nun sind sie volatil geworden. Volatiler noch als die Immobilienaktiengesellschaften. Was bedeutet das für die Anleger?

Fonds sind stark reguliert und weisen tiefe Verschuldungsquoten auf. Der langfristig ausgerichtete Anleger wird weiterhin seine Ausschüttung erhalten.

Der Diskontierungssatz gerät zurzeit stark in den Fokus der Anleger und Portfoliohalter. Diskontierungssätze werden zum zehnjährigen Swap-Satz in CHF in Relation gesetzt. Letzterer steigt ja jetzt kontinuierlich – werden die Diskontierungssätze nun steigen?

Sofern sich die kurz- und langfristigen Zinsen auf einem höheren Niveau etablieren, wird der Diskontierungszinssatz nachziehen. Die meisten Immobilienklassen verfügen allerdings über einen gewissen Inflationsschutz. Das heisst nicht nur die Diskontierungssätze steigen, sondern auch die Mieterträge. Eine Korrektur des Marktwertes wird so abgefedert, oder er wird gar vollumfänglich ausgeglichen. Investoren werden sich daher zukünftig noch stärker mit der Zahlungsfähigkeit der Mieter und der möglichen Überwälzung der Inflation auseinandersetzen, weil dies zu einem wesentlichen Wertparameter geworden ist.

Das Thema Nachhaltigkeit erreicht auch die Immobilienwirtschaft und war vor der Zinswende das Megathema. Die Asset Management Association Switzerland will bis Ende 2023 Richtlinien zum Thema ESG umsetzten. Wie stark fliesst das Thema Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung mit ein? 

Nachhaltigkeitskriterien werden bei der Bewertung in verschiedenen Formen berücksichtigt. Energetische Sanierungen können sich positiv auf das Mietzinsniveau oder auf die Kostenstruktur in den Zahlungsströmen auswirken. Nachhaltige Flächen stossen insbesondere im kommerziellen Sektor auf eine stärkere Nachfrage, daher sind höhere Marktmieten begründbar, oder auch kürzere Absorptionszeiten und geringere Mietzinsausfall-Risiken. Ein Heizungssystemwechsel kann aber kurzfristig zu höheren Investitionen führen, was sich ebenfalls im Wert niederschlägt.

Beim E, also Environmental von ESG lassen sich die Ergebnisse ja sehr gut messen und bewerten, wenn man weiss, welche Flächen und Zahlen in Relation gesetzt werden müssen. Bei Social und Governance wird es schwieriger.

Das sehe ich genauso. Die Energieeffizienz von Gebäuden lässt sich mittlerweile gut vergleichen. Ob die Nutzer dann tatsächlich auch ein energieeffizientes Verhalten an den Tag legen, ist damit allerdings noch nicht gewährleistet. Immerhin folgen viele Investoren klaren Zielen im Bereich E und haben ihre CO2-Absenkungspfade definiert. Bei den Dimensionen S und G besteht noch ein Nachholbedarf bezüglich der Zieldefinitionen, Messbarkeit und Vergleichbarkeit.

Was heisst ESG? Als Standard nachhaltiger Anlagen hat sich die Begrifflichkeit «ESG» etabliert. Verschiedene Nachhaltigkeitsratings basieren auf der Analyse dieser Kriterien. Die Abkürzung beschreibt folgende drei nachhaltigkeitsbezogene Verantwortungsbereiche von Unternehmen:
1) Das «E» für Environment steht hierbei für Umweltverschmutzung oder -gefährdung, Treibhausgasemissionen oder Energieeffizienzthemen (Umwelt).
2) Social («S») beinhaltet Aspekte wie Arbeitssicherheit und Gesundheitsschutz, Diversity oder gesellschaftliches Engagement (Corportae Social Responsibility).
3) Unter Governance («G») wird eine nachhaltige Unternehmensführung verstanden. Hierzu zählen zum Beispiel Themen wie Unternehmenswerte oder Steuerungs- und Kontrollprozesse (Corporate Governance).

Jan Eckert ist CEO Schweiz und Head of Capital Markets DACH bei Jones Lang LaSalle.