Die Bau-Hotspots der Zukunft werden sich weg von den Zentren verschieben. Besonders in der Nordwestschweiz dürften bald mehr Baukräne das Landschaftsbild prägen.

Der Wohnungsbestand stieg hierzulande mit über einer halben Million zusätzlicher Wohnungen um gut 10 Prozent im letzten Jahrzehnt. In einigen Gemeinden war die Entwicklung um ein Mehrfaches stärker – dort veränderte die starke Neubautätigkeit das Ortsbild und den Immobilienmarkt. Die Bauhotspots der letzten fünf Jahre waren in der Nähe der Grosszentren zu finden. Am meisten neue Wohnungen, in der Grössenordnung von über 30 Prozent am Bestand, wurden in den Gemeinden der Agglomeration von Lausanne Bussigny, Crissier und Cossonay bewilligt. Eine ebenfalls sehr hohe Bauintensität in der Genfersee-Region wiesen die Gemeinden Châtel-Saint-Denis, Chavannes-près- Rensens und Carouge (GE) auf. Weitere Bauhotspots lagen in der breit gefassten Zürcher Agglomeration: Bülach, Dübendorf und Neuhausen am Rheinfall. Mit Menziken und Reinach (AG) gehören auch zwei Aargauer Gemeinden zu den Bauhotspots. Sehr intensiv gebaut wurde auch in einzelnen Gemeinden in der Umgebung von Fribourg, Luzern und Lugano.

Die räumliche Verteilung dieser Bauhotspots unterscheidet sich deutlich von derjenigen der fünf vorangegangenen Jahre, als sich die Bautätigkeit in weniger zentral gelegenen Regionen der Schweiz konzentrierte. Die Bauhotspots lagen 2013 bis 2017 hauptsächlich im Deutschschweizer Mittelland zwischen den Kantonen Aargau und Luzern. Starke Bautätigkeit wurde auch im Wallis sowie im nördlichen Teil des Kantons Fribourg verzeichnet. Einzig in der Agglomeration Lausanne blieb die Bauintensität über die gesamte Dekade unverändert hoch.

Angebot schafft Nachfrage

Die Verlagerung der Bauhotspots in Richtung Grosszentren ist eine Folge des Mietwohnungsleerstands. So stieg der durchschnittliche Leerstand in den Bauhotspots der Jahre 2013 bis 2017 von 1,2 Prozent in 2013 bis auf fast 3 Prozent in 2019. Allerdings löste das neue Wohnungsangebot auch zusätzliche Nachfrage aus. Die Bauhotspot-Gemeinden verzeichneten Bevölkerungswachstumsraten von knapp 2,5 Prozent pro Jahr nach 2013. Mittlerweile gingen die Leerstände in diesen Märkten grösstenteils wieder zurück.

Diese Entwicklung zeigt sich auch in den aktuellen Bauhotspots. Das Bevölkerungswachstum beschleunigte dort in den letzten zwei Jahren stark. Der Neubau führte in diesen Gemeinden auch zu leicht überdurchschnittlich starken Anstiegen des Kauf- und Mietpreisniveaus. Beispielsweise legten die Mieten dort seit 2017 um 6 Prozent zu, rund doppelt so stark wie im Median aller Gemeinden. Dies ist aber primär auf die steigende Qualität des Wohnungsbestands zurückzuführen.

Bauhotspots der Zukunft

Die Analyse neu eingereichter Baugesuche erlaubt eine Prognose der künftigen Bauhotspots. Viele neue Wohnungen dürften in der Nordwestschweiz entstehen, insbesondere in Aesch (BL), Frick, Niederbipp oder Kaiseraugst. Mit Appenzell und Buchs (SG) gehört die Ostschweiz auf die Karte der neuen Bauhotspots. Auch im Kanton Zürich wird intensiv gebaut. Der Fokus verlagert sich aber auf Illnau-Effretikon und Wetzikon (ZH) im Oberland sowie auf Birmensdorf (ZH) im Limmattal.

Die zukünftigen Bauhotspots, mit Ausnahme von Gemeinden am Genfersee, haben wieder eine grössere Entfernung zu den jeweiligen Grosszentren. Dies dürfte auf den sinkenden Leerstand und die teilweise Entkoppelung von Wohn- und Arbeitsort zurückzuführen sein. Auch zeichneten sich diese Gemeinden bereits in der Vergangenheit durch ein überdurchschnittliches und beschleunigendes Bevölkerungswachstum aus. Das dürfte die Absorption der neuen Einheiten begünstigen.

Autoren: Matthias Holzhey, Economist, UBS Switzerland AG; Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist, UBS Switzerland AG