Die Kurse der kotierten Schweizer Immobilienfonds haben in den ersten 6 Monaten des Jahres 2022 deutlich nachgegeben. Die Dividendenrenditen stiegen im Durchschnitt um 38 Basispunkte oder 15,2%. Die Verschiebung verlief dabei über alle Fonds und alle Nutzungen. Die Dividendenrenditen haben im Durchschnitt ein ähnliches oder sogar höheres Niveau erreicht, als die Dividendenrendite von ausschüttenden Anlagestiftungen innerhalb des KGAST Immo-Index der gleichen Nutzung.

Mit der Veränderung des Zins­umfelds und der Erhöhung des Leit­zinses der SNB um 50 Basis­punkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilien­anlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsen­kotierten Immobilien­fonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilien­aktien ver­zeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungs­sätze und damit steigender Immobilien­bewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vorder­grund. Da sich die Dividenden­rendite (bei gleich­bleibender nominaler Aus­schüttung) umgekehrt proportional zum Aktien­kurs verhält, hat diese Kurs­veränderung zu einem Anstieg der Dividenden­rendite geführt. Die nominalen Dividenden haben sich, abgesehen von einer Aus­nahme, nur leicht negativ oder positiv verändert.

Die Grafik am Schluss des Textes zeigt die Dividenden­rendite für jeden kotierten Fonds mit Werten vom Jahres­anfang und vom Montag, den 11. Juli 2022. Die durch­schnittliche Dividenden­rendite stieg dabei um 38 Basis­punkte von 2,5% auf 2,88%. Die Grafik zeigt, dass die Renditen bei 39 von 40 Fonds gestiegen sind und sich das Niveau fast durch­gängig verändert hat.

Anstieg der Rendite über alle Objektarten

Die Ausschüttungs­renditen unter­scheiden sich deutlich nach Nutzungs­art. Gewerbeimmobilien weisen dabei höhere Renditen auf, die in der Regel mit einem höheren Risiko verbunden sind. Wir ordnen die Fonds nach dem Anteil der Gewerbe­immobilien im Fonds­portfolio ein. „Wohnen“, „Geschäft“ und „Gemischt“. Die Dividenden­renditen von Wohn­immobilien­fonds stiegen im Durch­schnitt um 28 Basis­punkte, gemischte Fonds um 28 Basis­punkte und gewerbliche Fonds um 50 Basis­punkte. Für jede Nutzung lag der relative Anstieg der Dividenden­rendite im Bereich von 13-18%.

Anlages­tiftungen sind für viele Pensions­kassen das bevor­zugte Instrument für in­direkte Immobilien­anlagen. Der Kurs von Anlage­stiftungen ist in der Regel weniger volatil, da sie zum NAV gehandelt werden und somit keine Agios/Disagios auf­bauen. Die Dividenden­rendite von Anlage­stiftungen (nur aus­schüttende Anlage­gruppen) bietet einen groben Ver­gleich des aktuellen Niveaus der Dividenden­renditen. Im Allgemeinen liegen die Dividenden­renditen der Fonds inzwischen auf dem Niveau der Dividenden­renditen der Anlage­stiftungen oder sogar darüber. Eine Aussage über die Qualität der zugrunde­liegenden Anlagen und damit über das Risiko ist nicht möglich. Der Vergleich gibt aber einen groben Anhalts­punkt über das aktuelle Rendite­niveau.