Büromieter wollen an guten Lagen festhalten

Seit Pandemiebeginn gewinnen Regionen ausserhalb der etablierten Büromärkte an Attraktivität, wie die dort wachsenden Angebotsmieten belegen. Ins Wanken geraten gute Standorte für langjährige Mieter aber nicht. Dies ergab die erste Gewerbemieterbefragung von Swiss Life Asste Managers in Zusammenarbeit mit dem LINK-Institut.

Die Bürowelt hat sich seit Covid nicht völlig neu geordnet, auch nicht deren Mietzinslandschaft. Schweizweit stiegen die Medianmieten sogar um 16% zwischen Q4 2019 und Q4 2020. Auffällig ist aber, dass es trotz einem schweizweiten Anstieg aller Mietpreissegmente in den Topmärkten Zürich, Genf und Zug zu messbaren Kontraktionen der Angebotspreise kam. Demgegenüber erstrecken sich die Preisspannen der Regionen Winterthur oder Glatttal/Furttal neu bis in Genfer oder Zürcher Sphären. Die Mieten der höchsten Segmente stiegen hier um über 40%.

Indessen sanken die Angebotsmieten im selben Preissegment in den Topmärkten Zürich und Genf zwischen 6 und 11%. Auch im Kanton Zug, der in derselben Büromarktliga spielt wie Lausanne und Basel, kamen die Mieten um 3% zurück im oberen Preissegment.

Mehr Angebot und grössere Einzugsgebiete
Die Mietanstiege scheinen nur bedingt auf ein knappes Angebot zurückzugehen. Im Gegenteil: In vielen Regionen ging das Mietpreiswachstum mit einem höheren Flächenangebot einher. Im Glatttal/Furttal stieg das Angebot um 6%, in St. Gallen um 44% und in Basel-Stadt um rund 70%. Hier geht der Anstieg jeweils auf mehr Fläche mit höherer Qualität (und damit höherem Mietzins) zurück. Demgegenüber vergrösserte sich das Angebot schweizweit in den letzten zwei Jahren nur moderat: Die ausgeschriebenen Flächen stiegen um rund 100 000 qm, was die Angebotsziffer aber nicht tangierte. Mit 7% liegt sie schweizweit auf dem gleichen Niveau wie vor der Pandemie, was etwas über die unterschiedlichen Verläufe in den einzelnen Regionen hinwegtäuscht. Die Menge und Qualität der Flächen allein dürfte aber nur ein Grund für die leicht zunehmende Parität gewisser Büromärkte sein. Die zunehmende Hybridarbeit zeigt hier erste Einflüsse. Denn durch die Tage im Homeoffice können Fachkräfte neu weitere Pendeldistanzen zurücklegen, ohne dabei das wöchentliche Reisezeit-Budget auszudehnen. Als Konsequenz vergrössert sich das Einzugsgebiet und damit die Anzahl erreichbarer Fachkräfte dieser Bürolagen wie Winterthur oder der Stadt St. Gallen. Diese neuen Verhältnisse dürften sich hier fortlaufend einpreisen.

Standort und Kontinuität als Verlängerungsgründe
Eigentümer werden sich bei diesen Verschiebungen im Markt fragen, was sie tun können, dass sich Mieter in dieser Phase nicht plötzlich für solche attraktiver gewordenen Lagen entscheiden. Entwarnung lieferte eine mit dem LINK-Institut durchgeführte Befragung von Geschäftsflächenmietern.

Für eine Vertragsverlängerung sind demnach besonders die Faktoren «guter Standort» (90%) und ein bereits bestehendes bzw. «langjähriges Mietverhältnis» (71%) ausschlaggebend. Hauswartung und Preis/ Leistung zählen bei rund einem Viertel bzw. einem Fünftel der Geschäftsflächenmieter als potenzieller Verlängerungsgrund.

Das sind gute Nachrichten für Investoren, die sich bereits auf Toplagen konzentrierten und auf Kontinuität setzen. Langjährige Verträge an Toplagen schaffen damit gute Voraussetzungen für eine anhaltende Mieterstabilität, auch bei flächendeckend hybridem Arbeiten. Überdies gehen Wirtschaftsszenarien des Bundes mittelfristig von deutlichem Wachstum in den Branchen aus, die Bürofläche konsumieren dürften. Treiber sind die zunehmende Digitalisierung und Automatisierung, die erwarten lassen, dass immer mehr Fachkräfte im digitalen Bereich arbeiten. Die dadurch steigende Büroquote dürfte den Flächenabbau in Folge von zunehmendem Homeoffice oder Desksharing aber überkompensieren. Auch wenn hybride Arbeitskonzepte fester Bestandteil des Büromarkts werden, krempelt dies die Bürolandschaft nicht völlig um.