Der Baloise Swiss Property Fund (BSPF) wurde am 1. Oktober 2018 lanciert. Das Portfolio hat einen geschätzten Marktwert von mehr als CHF 800 Mio. Die Fondsleitung kotierte den BSPF nach Abschluss dieser Aufbauphase an der SIX Swiss Exchange. Die Kotierung am 1. November 2021 ist erfolgreich verlaufen. Der BSPF wurde in den SXI Real Estate Funds Broad Total Return Index (SWIIT) aufgenommen. Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021/22 hat sich der Kurs des BSPF von CHF 140.00 (ausserbörslicher Kurs per 30. September 2021) auf CHF 137.00 (Börsenkurs per 31. März 2022) entwickelt, was einer Performance (inkl. Ausschüttung) von–0.07% entspricht. Das Agio ist in diesem Zeitraum von 28.42% auf 27.15% gesunken.

Per 1. Oktober 2021 hat die Fondsleitung die Wohn- und Büroliegenschaft an der Via Landriani 3 in Lugano zu einem Verkaufspreis von CHF 8.8 Mio. veräussert. Hieraus resultiert ein Reingewinn von rund CHF 0.6 Mio, den die Fondsleitung den realisierten Kapitalgewinnen zuweist. Per 1. Januar 2022 erfolgte der Kauf von drei Immobilien, in denen ambulante Gesundheitsdienstleistungen im Bereich Orthopädie, Sportmedizin und Physiotherapie an City-Lage in Basel erbracht werden. Die Anlagekosten dieser Transaktion betragen CHF 41.5 Mio, sodass der Verkehrswert des BSPF-Portfolios auf CHF 853.6 Mio. ansteigt. Die gewichtete Restdauer von Geschäftsmietverträgen (WAULT) auf Portfoliostufe erhöht sich von 4.24 Jahre per 31. März 2021 auf 7.68 Jahre. Der Kauf wurde zu drei Vierteln durch Fremdkapital und zu einem Viertel aus dem Liquiditätsbestand des BSPF finanziert. Die Fremdfinanzierungsquote wächst um 2.83 Prozentpunkte auf 22.75 %. Am Ende der Berichtsperiode liegt die hypothekarische Verschuldung auf Portfoliostufe bei CHF 194.2 Mio. Der Verkauf der gemischt genutzten Liegenschaften in Riehen und Vezia befindet sich in Umsetzung und soll planmässig bis Ende September 2022 abgeschlossen sein.

Beim Sanierungsprojekt der Wohnliegenschaft in Ostermundigen, Bernstrasse 7–11, wurde per 31. März 2022 wie geplant die vollständige Entmietung abgeschlossen. Im Zeitraum von April 2022 bis Ende Februar 2023 findet eine umfassende Innensanierung statt. Aufgrund eines tiefen Eingriffes in die Liegenschaft mit Massnahmen zur Erdbebenertüchtigung wird neu mit einer gestaffelten Wiedervermietung ab Dezember 2022 (bisher ab Oktober 2022) gerechnet.
Beim geplanten Sanierungsprojekt der Wohnliegenschaft in La Tour-de-Peilz, Chemin de Vassin 30/32, hat die Fondsleitung die Planungsarbeiten weitergeführt. Bei der Wohnliegenschaft Obergütschrain 4 in Luzern werden die Planungsarbeiten im folgenden Geschäftsjahr aufgenommen.

Erfolgsrechnung

Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2021/22 belaufen sich die Mietzinseinnahmen auf CHF 16.8 Mio. Die Mietausfallrate beträgt per Halbjahr 4.77% der Sollmietzinseinnahmen und ist damit gegenüber dem 31.März 2021 mit 5.12% um 35 Basispunkte zurück gegangen. Der Gesamterfolg beträgt für das erste Halbjahr CHF 10.3 Mio. Für den Halbjahresbericht per 31.März 2022 wurden keine Verkehrswertschätzungen der BSPF-Liegenschaften durch unabhängige Schätzungsexperten durchgeführt.

Regionale Diversifikation

Das Portfolio per 31. März 2022 umfasst 74 Bestandesliegenschaften und eine Entwicklungsliegenschaft (Kriens, Nidfeldstrasse 2). Durch die drei neu zugegangenen Liegenschaften Bundesstrasse 1, Steinenring 6 und Weiherweg 38 in Basel per 1. Januar 2022 hat sich die geografische Allokation in der Region Nordwestschweiz von 29.06% per 30. September 2021 auf 32.78% per 31. März 2022 erhöht (Marktwerte per 30. September 2021, Zukäufe zu Kaufpreisen). Die Region Nordwestschweiz verfügt über den grössten Anteil, gefolgt von der Genferseeregion mit 19.94% und der Region Zürich mit 18.28%. Der kleinste Anteil liegt in der Region Tessin mit 1.34 %. Durch die Realisierung des Wohnungsneubauprojekts Kriens, Nidfeldstrasse 2, sollte der relative Anteil der Region Zentralschweiz in den kommenden Geschäftsjahren weiter ansteigen.

Sektorale Diversifikation

Der Zugang der drei Liegenschaften aus dem Gesundheitsbereich an der Bundesstrasse 1, am Steinenring 6 und am Weiherweg 38 in Basel per 1. Januar 2022 hat den dominanten Wohnanteil im Portfolio auf Basis der Soll-Mieterträge von 79.43% auf 76.94% reduziert. Im Gegenzug wurden die Anteile der anderen Nutzungen durch die Transaktion erhöht: Büronutzung 9.69 % (bisher: 8.35 %), Ladennutzung 2.18 % (bisher: 1.81 %), Gewerbenutzung 2.00 % (bisher: 1.48 %) und Nebennutzungen (Parkplätze, Lager und Bastelräume) 9.19 % (bisher: 8.93 %).