Kaufen wieder teurer als Mieten

Käufer einer Eigentumswohnung müssen erstmals seit Langem wieder mehr bezahlen als für eine vergleichbare Mietwohnung. Diese Trendwende ist auf die jüngsten starken Zinsanstiege bei Fix-Hypotheken zurückzuführen und dürfte sich fortsetzen.

Zum ersten Mal seit 13 Jahren übersteigen die Gesamtkosten für Wohneigentum beim Abschluss oder Verlängern einer Hypothek die Mietkosten einer vergleichbaren Wohnung. Im 1. Quartal 2022 mussten Eigentümer eine Prämie von 3.1% für Wohneigentum bezahlen. Noch Anfang 2021 konnten Eigentümer dagegen im Mittel von einem Eigentumsrabatt von 15.5% profitieren. Verantwortlich für die schnelle Trendwende ist der steile Anstieg der Zinssätze von Fix-Hypotheken. Die 5-jährige Fix-Hypothek ist seit Anfang 2021 von 1.1% auf beinahe 2% zum Ende des 1. Quartals 2022 geklettert.. In Kombination mit den starken Preisanstiegen hat dies innert wenigen Quartalen dazu geführt, dass aus dem Eigentumsrabatt eine Eigentumsprämie wurde. Entscheidet sich ein Käufer dagegen für eine SARON-Hypothek, bleibt vorerst ein Eigentumsrabatt bestehen.

Starke Zinsanstiege als Treiber der Eigentumsprämie

Für den Vergleich ziehen wir die inserierten Eigentumspreise respektive die Mieten für eine 4.5-Zimmer-Wohnung im Bestand heran. Dabei gehen wir von einer Fremdfinanzierung von 80% und der Wahl einer 5-jährigen Fix-Hypothek aus. Gemäss unserer Schätzung lag der jährliche Aufwand für eine Eigentumswohnung bei einer Vollkostenrechnung bei CHF 23’128. Für eine gleich grosse Mietwohnung musste im selben Zeitraum eine Jahresmiete von CHF 22’440 bezahlt werden. Die Hypothekenzinskosten schlugen als einer der grössten Kostenblöcke im 1. Quartal 2022 mit CHF 10’966 zu Buche. Das entspricht zwar einem Anstieg um 45% seit Anfang 2021, doch die reinen Zinskosten bleiben weiterhin klar tiefer als vergleichbare Wohnungsmieten.

Weitere Aufwände neben Zinskosten

Eigentümer müssen jedoch weitere finanzielle Aufwände beachten. 1% des Liegenschaftswertes muss als Unterhalt berücksichtigt werden, was den Aufwand für Wohneigentum um CHF 9’078 erhöht. Hinzu kommen steuerliche Aspekte (Eigenmietwert und Schuldzinsabzug), Opportunitätskosten in Form von Anlagealternativen des Eigenkapitals, Risiken wie das finanzielle Klumpenrisiko oder die kurzfristige Illiquidität des Objekts, aber auch Gewinnchancen dank einer langfristigen Aufwertung des Grundstücks. Werden alle diese Faktoren berücksichtigt, steigen die totalen Wohneigentumskosten im obigen Rechenbeispiel auf CHF 23’128 (Abb. 1).

Vor 2009 mehrheitlich Eigentumsprämie vorherrschend

Als Folge der tiefen Hypothekenzinsen nach Ausbruch der Finanzkrise Ende 2008 war es zu einem Gemeinplatz geworden, dass der finanzielle Aufwand für Wohneigentum tiefer ist als für eine vergleichbare Mietwohnung. Historisch musste für Wohneigentum jedoch mehrheitlich eine Prämie bezahlt werden. Diese hat sich zwischen 1993 und 2008 im Durchschnitt auf 29% belaufen. Frühere Zahlen liegen nicht vor. Die Eigentumsprämie kann mit den grösseren individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bei Wohneigentum begründet werden. In der Regel bewirken diese einen etwas höheren Ausbaustandard der Eigentumsobjekte. Die Freiheit, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist vielen Eigentümern zudem einen Aufpreis wert.

Eigentumsprämie dürfte weiter steigen

Die Zinssätze von Fix-Hypotheken sind auch im Verlauf des 2. Quartals angestiegen. Wir erwarten nach der starken jüngsten Zunahme in den kommenden 12 Monaten nur noch einen geringen weiteren Anstieg, doch der Durchschnittszins des 2. Quartals wird dennoch denjenigen des Vorquartals übertreffen. Eigentumsrabatte werden sich daher nicht so rasch wieder einstellen, auch wenn die Hypothekenzinsen insgesamt noch immer auf einem überschaubaren Niveau liegen.

Für Neuerwerber ist der Kauf von Wohneigentum somit wieder teurer als Mieten. In Bezug auf die kalkulatorische Tragbarkeit, die zumeist mit 4.5% oder 5% berechnet wird, ändert sich dadurch für Kaufwillige jedoch nichts. Die Anzahl potenzieller Wohneigentümer wird folglich aufgrund der Eigentumsprämie nicht kleiner. Die tatsächlichen höheren finanziellen Aufwände dürften jedoch den einen oder anderen Interessenten abschrecken. Dies dürfte sich dämpfend auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken. Da gleichzeitig aber die Neubautätigkeit rückläufig ist und nur sehr wenige Objekte auf dem Markt verfügbar sind, gehen wir unverändert von einem Nachfrageüberhang und weiter steigenden Immobilienpreisen aus.

Bestehende Eigentümer oft noch mit Eigentumsrabatt

Für viele bestehende Eigentümer ändert sich kurzfristig nicht viel. Die Mehrheit der Wohneigentümer hat Fix-Hypotheken abgeschlossen. Gemäss jüngsten Zahlen von 2020 entfallen 82% des gesamten Hypothekenvolumens in der Schweiz auf Fix-Hypotheken.Viele Haushalte dürften somit ihre Hypothekenzinsen über mehrere Jahre fixiert haben und werden noch eine Zeit lang von tiefen finanziellen Aufwänden für ihr Wohneigentum profitieren. Bestehende Wohneigentümer müssen aber damit rechnen, dass sie nach Ablauf ihrer Fix-Hypothek ebenfalls höheren Hypothekenzinskosten ausgesetzt sein werden. Entsprechend sollten heute Reserven für die in Zukunft höher ausfallenden Hypothekenzinsen zurückgelegt werden. Grundsätzlich sind bestehende Eigentümer gut gerüstet. Sie können gemäss Tragbarkeitsrechnung der Banken einen Zinssatz von 4.5% oder 5% finanziell tragen. Hinzu kommt die seit einigen Jahren geltende verschärfte Amortisationsregel, die Belehnung innert 15 Jahren von 80% auf 66.7% zu reduzieren. Deshalb sollten die steigenden Hypothekenzinsen im Normalfall für die grosse Mehrheit der Eigentümer nicht zu einem Problem werden.