Akara Diversity PK: gute Performance und nächste Kapitalerhöhung

Der Akara Diversity PK (Akara Swiss Diversity Property Fund PK) verfügt per Jahresabschluss 2021 über ein gesichertes, ausstehendes Investitionsvolumen für Projektentwicklungen, Bauprojekte, Revitali- sierungen und Umbauten bis Ende Jahr 2027 von rund CHF 312 Mio. bei 44 Grundstücken. Der Verkehrswert kann damit auf rund CHF 2’598 Mio. nach Fertigstellung der Bauten erhöht werden. Geplant sind rund 720 neue Wohnungen und rund 5’990 qm Kommerzfläche. Die drei grössten, aktuellen Projekte sind die geplante Wohnüberbauung an der Ecke zur Winterthurerstrasse 703 und Ueberlandstrasse 370 in Zürich Nord (ZH) mit einem totalen Projektvolumen von rund CHF 176 Mio., die Wohnsiedlung ‚Leuen Waldegg‘ in Uitikon (ZH) mit einem totalen Projektvolumen von rund CHF 155 Mio. und der Akara Tower am Brown Boveri Platz 4 in Baden (AG) mit einem totalen Projektvolumen von rund CHF 115 Mio.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden 23 Anlageobjekte und die Projektentwicklung in Zürich Nord mit einem kumulierten Verkehrswert von CHF 506.99 Mio. hinzugekauft. Zugunsten des Entwicklungsareals Zürich Nord wurde im Zuge eines Tauschgeschäfts für zu arrondierende Parzellen erstmals eine Liegenschaft abgestossen und mit Gewinn verkauft. Ohne Neubewertungseffekte auf dem bestehenden Portfolio sind eine Verkehrswertsteigerung von 31.49 % und eine Zunahme der Nettomiete [SOLL] von 21.29 % auf die im Jahr 2021 erworbenen Objekte zurückzuführen.

Per Bilanzstichtag besitzt der Fonds 142 Objekte – 132 Bestandesliegenschaften und zehn Bauprojekte – mit einem Verkehrswert von insgesamt CHF 2’216.76 Mio. Die Nettomiete [SOLL] aus Wohnnutzung liegt bei 50.3 % und wird nach Fertigstellung der Bauten per Ende 2027 in Übereinstimmung mit der Anlagestrategie auf 59.6 % zu stehen kommen. Nach Fertigstellung der Bauten umfasst das Gesamtportfolio rund 3’060 Wohnungen und rund 197’450 qm Kommerzfläche. Die geografische Diversifikation fokussiert mit 49.5 % auf die Region Zürich, mit 20.0 % auf die Nordwestschweiz, mit 15.4 % auf die Region Genfersee und mit 15.1 % auf die restlichen fünf Regionen Bern, Südschweiz, Innerschweiz, Ostschweiz und Westschweiz. Der durchschnittliche Lagewert konnte auf 4.1, mit einem Höchstwert von 4.8 (Skala 1-5), erhöht werden. Die durchschnittliche Objektqualität liegt unverändert bei 3.8 mit einem Höchstwert von 4.7. Entsprechend dem aktiven Managementansatz des Fonds werden Sanierungsrückstellungen beim Liegenschaftskauf mit einberechnet.

Die Mietausfallrate sank auf 5.82 %. Zudem werden im Jahr 2022 an der Industriestrasse 22 in Volketswil (ZH), welche per Bilanzstichtag mit 26.37 % den grössten Anteil der Mietzinsausfälle verbucht, die grossen Gewerbeflächen Vollvermietung aufweisen. Die WAULT vom Gesamtportfolio beträgt 4.16 Jahre. Die durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] der fertigen Bauten respektive Nettorendite liegt bei 3.73 % respektive bei 2.93 %. Die prognostizierte durchschnittliche Bruttorendite [SOLL] 2022-2031 respektive Nettorendite beläuft sich auf 3.78 % respektive auf 3.02 %. Der durchschnittliche real gewichtete Diskontierungs- res- pektive Kapitalisierungszinssatz ist, bei einer Spannweite von 1.50 % bis 5.61 % respektive 5.62 %, mit 2.59 % respektive mit 2.66 % beziffert.

Geschäftsjahr, Performance und Rendite

Der Akara Diversity PK weist für das Geschäftsjahr 2021 mit 7.08 % eine Überperformance von 2.04 Prozentpunkten gegenüber dem KGAST Immo-Index Gemischt aus (Total seit Lancierung des Fonds: +5.86 Prozentpunkte). Die Anlagerendite liegt bei 6.32 %, die Ausschüttungsquote bei 99.98 % und die Ausschüttungsrendite mit 3.81 % respektive bei CHF 43.83 pro Anteil höher als im Vorjahr.

Bei der siebten und achten Kapitalerhöhung im Jahr 2021 wurden insgesamt 417’281 Anteile neu ausgegeben und vollumfänglich gezeichnet. Der Anlegerstamm wuchs um 28 neue Anleger auf total 151 Anleger. Per Bilanzstichtag sind 1’444’436 Anteile im Umlauf, wovon die drei grössten Anleger 30.01 % der Anteile halten. Der Nettoinventarwert pro Anteil liegt am Bilanzstichtag bei CHF 1’151.21. Das Gesamtfondsvermögen (GAV) beträgt CHF 2’281.10 Mio. und das Nettofondsvermögen (NAV) CHF 1’662.85 Mio. Mit der Liberierung der zwei Kapitalerhöhungen flossen dem Fonds neue Eigenmittel in der Höhe von CHF 473.83 Mio. zu. Die Fremdfinanzierungsquote kommt am Bilanzstichtag auf 23.48 % zu stehen. Der Bruttoertrag beläuft sich auf CHF 82.89 Mio., die Mietzinseinnahmen auf CHF 59.33 Mio. und der Nettoertrag auf CHF 63.32 Mio.

Ausblick – Kapitalerhöhung

Die kommende Emission, die insgesamt neunte Kapitalerhöhung, ist mit Zeichnungsfrist vom 25. April bis 27. Mai 2022 und Liberierung am 24. Juni 2022 geplant. Es ist ein Emissionsvolumen von maximal CHF 164.66 Mio. vorgesehen. Zeichnungen werden nach dem Prinzip «first come, first served» bedient. Bezugsrechte gehen diesem Prinzip vor, während im Vorfeld eingegangene Absichtserklärungen in dieses Prinzip mit einfliessen. Detaillierte Emissionskonditionen werden vorab publiziert. Die neu zufliessenden Eigenmittel werden verwendet, um anstehende Immobilienprojekte zu finanzieren und im Rahmen der Anlagepolitik des Fonds in Schweizer Immobilienwerte mit Wohn- und Kommerznutzungen zu investieren. Zugleich soll neuen Investoren die Möglichkeit geboten werden, in den Anlegerkreis aufgenommen zu werden, um die Liquidität der Titel weiter zu erhöhen.