Jürgen Zimmermann: «Aktive Entwicklung des Bestandesportfolios»

Die Erschliessung von Wertpotenzialen im Bestand sei eine der grossen Schlüsselfaktoren für ein breit diversifiziertes und ertragsstarkes Portfolio, sagt Jürgen Zimmermann, Fund Manager des UBS «Swissreal». Der grosse und traditionsreiche Immobilienfonds wird dieses Jahr 60-jährig.

UBS «Swissreal» gehört zu den ältesten Immobilienfonds der Schweiz und wird in diesem Jahr 60-jährig. Wie fügt er sich in die heutige Fondslandschaft ein?

Jürgen Zimmermann: UBS «Swissreal» wurde am 12. Oktober 1962 als «Swissreal B» offiziell lanciert und ist in den letzten 60 Jahren zu einem der führenden Schweizer kommerziellen Immobilienfonds mit einem Marktwert von rund CHF 2 Milliarden herangewachsen. Mit seinem breit diversifizierten und nachhaltig ertragsstarken Portfolio von über 80 Liegenschaften hoher Qualität ist der Fonds bestens gerüstet, auch in den nächsten Jahren und Jahrzehnten die Herausforderungen von Marktveränderungen sehr gut zu meistern und sich positiv weiter zu entwickeln. Der Fonds bietet stabile Renditen sowie Wachstumspotenzial durch Sanierungen und Nachverdichtungen aus dem Portfoliobestand.

Swissreal investiert in kommerzielle Liegenschaften. In der Pandemie hat sich der üblicherweise enge Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Bürobeschäftigung und der Nachfrage nach Büroflächen teilweise entkoppelt. Trotz der robusten Entwicklung der Bürobeschäftigung hielten sich viele Nachfrager bei der Anmietung neuer Flächen zurück. Wie wirkt sich das auf UBS «Swissreal» aus?

Mit rund 35 Prozent kommt der grösste Anteil des Gesamtertrags von UBS «Swissreal» aus der Nutzungskategorie Büro, gefolgt von Gewerbe mit rund 27 Prozent und Retail mit rund 16 Prozent. Bei unserem Portfolio hat sich der Bürosektor während der gesamten Pandemiezeit bisher als sehr robust erwiesen: Am Anfang der Pandemie im Jahr 2020 konnten wir zwar eine verlangsamte Wiedervermietung beobachten; allerdings sind unsere Mieterträge als auch die Nachfrage weitgehend stabil geblieben, bei einer für ein kommerzielles Immobilienportfolio sehr tiefen Mietausfallrate.

Rechnen Sie mit einem Abbau von Büroflächen?

Momentan ist die Frage, wieviel Bürofläche es in Zukunft benötigt, noch schwierig abzuschätzen und wird kontrovers diskutiert. Büromietverträge werden in der Regel längerfristig abgeschlossen und infolge der Pandemie-Situation hat die Nachfrage generell eher stagniert. Ich bin aber überzeugt, dass es auch in Zukunft einen Bedarf nach attraktiven Büroflächen geben wird und sich – je nach Wirtschaftsentwicklung und weiter zu erwartender Digitalisierung – die Nachfrage nach Büroarbeitsplätzen sogar wieder erhöht. Auch die Flächennutzung wird zukünftig wesentlich vielfältiger sein, mit Fokus auf Kreativität, Innovation sowie Kommunikation. Dazu benötigt es unterschiedliche Zonen wie zum Beispiel für kurze selbstständige Tätigkeiten, für formelle Besprechungen und den informellen Austausch. Attraktive, flexible Büroflächen für motivierte Mitarbeiter sind ein zentrales Mieterbedürfnis.

Bei auslaufenden Mietverträgen kann es heute zu Flächenrationalisierungen, insbesondere von Seiten grosser Unternehmen, kommen. Künftig kann daher pro Beschäftigtem nicht mehr mit demselben Flächenbedarf gerechnet werden. Wie wirkt sich das auf die Vermarktungssituation aus?

Flächenkonsolidierungen, vor allen bei grossen Firmen, kann man schon seit Längerem und nicht erst seit der Pandemiezeit beobachten. Konzerne wollen dadurch primär Kosten einsparen und Effizienzen steigern. Gleichzeitig hat sich aber infolge von Abstandsregeln während der Pandemie der Flächenbedarf pro Mitarbeiter wieder erhöht. Auch das Konzept von Homeoffice ist nicht neu, hat sich nun aber grossflächig etabliert und wird ein bedeutender Teil der Arbeitswelt bleiben – allerdings in Kombina­tion mit gut erschlossenen, attraktiven Büros.

Wie stellen Sie sich diese attraktive Arbeitswelt der Zukunft vor?

Die Arbeitswelt der Zukunft wird hybrid sein. Der Trend geht weg vom klassischen Büro hin zu multifunktionalen, einfach zu erweiternden Flächen mit hoher Flexibilität und einer State-of-the-Art-Infrastruktur. In der Vermarktung haben wir darauf bereits schon lange vor der Pandemie reagiert. Ein ausgezeichnetes Praxisbeispiel aus dem Portfolio von UBS «Swissreal» ist die Liegenschaft «F62» in Zürich, welche wir im Jahr 2019 als hochflexibles, modernes Bürogebäude neu positioniert haben und bereits während der Umbauphase langfristig an ein bonitätsstarkes Unternehmen aus der IT-Branche vermieten konnten.

Etwas diffuse Signale senden gegenwärtig die Mietpreise aus: Diese sanken per Mitte 2021 gegenüber dem Vorjahr leicht um 0.1 Prozent, waren jedoch in der Dekade davor um durchschnittlich 1.3 Prozent pro Jahr gestiegen. Wie sieht es bei den Mietverlängerungen aus?

Bei den Mietverlängerungen muss zwischen echten und unechten Optionen unterschieden werden. Bei einem Grossteil unserer Vertragsverhältnisse kommen echte Optionen zum Tragen, wodurch sich das Mietverhältnis im Normalfall um weitere 5 Jahre zu gleichen Konditionen verlängert. In den letzten Wochen und Monaten konnten wir einige grössere Mietverträge mit wichtigen Ankermietern erfolgreich verlängern, so zum Beispiel auch mit unserer grössten Einzelmieterin in Bern. Das freut uns sehr und zeigt, dass unsere Mieter mit ihren Flächen zufrieden sind.

Wie sieht die geografische Diversifikation von UBS «Swissreal» heute aus?

UBS «Swissreal» ist in kommerziell genutzte Liegenschaften in der ganzen Schweiz investiert, wobei sich der Anlageschwerpunkt auf grosse Städte und ihre Agglomerationen konzentriert. Das Immobilienportfolio ist geografisch breit diversifiziert, mit Standorten in 13 Kantonen von Locarno bis Basel und von Sargans bis Genf.

Wo liegt der Fokus?

Den Fokus bilden zentrale, städtische Lagen in den Kantonen Zürich, Basel-Stadt und -Landschaft, Waadt, Genf und Bern. Hier befinden sich rund 84 Prozent der Verkehrswerte aller Liegenschaften. Aber nicht nur geografisch ist das Portfolio sehr gut an attraktiven Makro- und Mikrolagen in grossen Städten positioniert, auch innerhalb der kommerziellen Nutzungen und vor allem auch nach Branchen ist UBS «Swissreal» sehr gut diversifiziert und breit abgestützt.

Bei älteren Liegenschaften steigt der Sanierungsbedarf. Im langfristigen Vergleich fallen aber die im Jahr 2021 bewilligten Summen für Büroumbauten sehr tief aus. Zumeist werden heute Ersatzneubauten einem Umbau vorgezogen. Wie gehen Sie bei UBS «Swissreal» damit um?

Wir sind sehr aktiv in der stetigen Entwicklung des Bestandesportfolios und betrachten dabei jede Liegenschaft individuell. Ersatzneubauten realisieren wir in der Regel nur, wenn die Liegenschaft nicht mehr zeitgemäss nutzbar ist und ein zu hoher Sanierungsaufwand einen Neubau rechtfertigt sowie ein grosses Ausnützungs- und Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist. So konnten wir zum Beispiel auf dem Magnet Areal in Pratteln in den letzten Jahren zwei grosse, alte Lagerhallen mit modernen, energetisch effizienten und sehr langfristig vermieteten Neubauten ersetzen. Unser Hauptaugenmerk liegt allerdings auf der Verjüngung und zielgerichteten Weiterentwicklung des Portfolios durch vielseitige Sanierungsaktivitäten und der zukunftsfähigen Umnutzung von Flächen.

Wie sieht es bei den Sanierungen aus?

Mittels Sanierungen und Neupositionierungen unserer Bestandesliegenschaften wird nicht nur deren Attraktivität erhöht, sondern auch die Energieeffizienz stark verbessert, wodurch die Betriebskosten nachhaltig gesenkt und der Cashflow gesteigert werden kann. Wir fokussieren dabei zudem auf die stetige Reduktion unseres CO2-Abdrucks und stellen die individuellen Bedürfnisse der Mieter und Nutzer in den Mittelpunkt.

Wie hoch ist der Anteil an Liegenschaften, die über 50jährig sind?

Betrachtet man rein das Baujahr, dann stammt knapp ein Drittel aller Liegenschaften im Portfolio aus den Jahren vor 1972 und sind damit über 50 Jahre alt. Die älteste Liegenschaft mit Baujahr 1873 – und somit knapp 150-jährig – befindet sich dabei im Zürcher Kreis 1. Allerdings sagt das Baujahr wenig über das wirtschaftliche Alter, also über den Zustand einer Liegenschaft aus. Mit einer langfristig vorausschauenden Investitionsplanung legen wir, basierend auf dem aktuellen Zustand, die notwendigen Sanierungsmassnahmen fest und erschliessen Wertpotenziale im Bestand. Damit machen wir unser Portfolio fit für die Zukunft, insbesondere auch mit Hinblick auf energetische Aspekte und der konsequenten Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie.

Die Verjüngung eines Portfolios wird hauptsächlich über Projektentwicklungen realisiert. Verfügen Sie hier über eine Pipeline?

Bei UBS «Swissreal» ist das Wachstum aus unserem Bestandesportfolio ein wichtiger strategischer Pfeiler. Hier verfügen wir über sehr grosses Potenzial, um Wertschöpfung aus dem Bestand zu realisieren. Aktuell haben wir zwar keine Projektentwicklung in der Ausführung, aber diverse Projekte in der Pipeline. Einer unserer Grundsätze ist dabei, dass wir kommerzielle  Bauprojekte bedarfsgerecht nur zusammen mit zukünftigen Mietern realisieren, also keine Leerstandsflächen für den freien Markt produzieren. Diese Projekte sind sehr langfristig ausgelegt und benötigen oft infolge Gestaltungs- oder Quartierplanverfahren längere Vorlaufzeiten. Vor allem das bereits erwähnte Magnet Areal in Pratteln bietet noch sehr viel Potenzial. Derzeit sind wir hier mit drei verschiedenen Interessenten am Entwickeln von Neubauprojekten ganz unterschiedlicher Nutzungen. Aber auch für eine Vielzahl von Bestandesliegenschaften im Portfolio haben wir weitsichtige Pläne und entwickeln laufend Umbauprojekte mit bestehenden und neuen Mietern.

Ende April/Anfang Mai findet die nächste Kapitalerhöhung statt. Wofür werden Sie die Emission einsetzen?

UBS «Swissreal» bietet stabile Renditen aus einem breit diversifizierten kommerziellen Portfolio mit attraktiven Standorten und Mietern mit hoher Bonität. Ziel der Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht in der Grössenordnung von rund CHF 111 Mio. ist die Gewinnung zusätzlicher Mittel für den Kauf von Liegenschaften, die Finanzierung von Sanierungen und Bauprojekten sowie die Rückführung von Fremdfinanzierungen – kurz, für den weiteren Ausbau des qualitativ hochwertigen Immobilienportfolios von UBS «Swissreal».

Weitere Informationen zur geplanten Kapitalerhöhung von UBS «Swissreal» auf der Homepage von Real Estate Switzerland unter http://www.ubs.com/immobilienfonds-schweiz

Facts & Figures UBS «Swissreal»; Stand per 31. Dezember 2021