SF Retail Properties Fund steigerte Mietzinseinnahmen

Das Gesamtfondsvermögen des SF Retail Properties Fund steigerte 2021 sich um 8.1% auf CHF 883.6 Mio. und die Mieteinnahmen wuchsen ebenfalls um 8.1% auf CHF 42.8 Mio. Gleichzeitig wurde die Leerstandsquote um 1.6 Prozentpunkte auf 5.5% und die Mietzinsausfallrate um 2.1 Prozentpunkte auf 6.3% gesenkt. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge (WAULT) liegt bei einem Topwert von 6.5 Jahren. Der Nettoertrag beläuft sich auf CHF 27.6 Mio., was einem Nettoertrag von CHF 4.54 pro Anteil für das Geschäftsjahr 2021 entspricht. Das Portfolio mit vermietbaren Flächen von total 233 912 qm weist einen Marktwert per 31. Dezember 2021 von CHF 869.4 Mio. aus (+CHF 64.5 Mio.). Der grösste Anteil der Flächen fällt auf die Verkaufsnutzung mit einem Anteil von 75.6%, gefolgt von den Büro- und Gewerberäumen mit 10.7% und Lager- / Nebenräumen mit 6.5%. Die Mieterbasis bleibt weiterhin stabil. Die grössten Mieter sind Coop (Supermarkt / Fachmarkt), Migros, MediaMarkt, Aldi Suisse, Lidl Schweiz und Denner. Das Portfolio umfasst somit neu 91 Liegenschaften in 20 Kantonen und weist einen Soll-Mietertrag von CHF 47.1Millionen aus. Die Portfoliovergrösserung wurde ohne Kapitalerhöhung vollzogen.

Die Leerstandsquote per 31. Dezember 2021 hat sich im Vergleich zum Jahresabschluss per 31. Dezember 2020 um 1.6 Prozentpunkte auf 5.5% reduziert. Die Vermietung von verfügbaren Flächen an verschiedenen Standorten, unter anderem in Bioggio, Delémont und Zwingen, haben zur Reduktion des Leerstands beigetragen. Ebenfalls wurde ein leerstehendes Objekt in Münsingen per 31. Dezember 2021 verkauft. Neben einer Akquisition in Kirchberg BE wurden 2021 Erneuerungen umgesetzt und initiiert. Die Investitionen für Neubauten, Aufstockungen, Erneuerungen betrugen 2021 über CHF 10.7 Mio.  

Die Mietzinseinnahmen betragen CHF 42.8 Mio., was einer Steigerung um 8.1% im Vergleich zum 31. Dezember 2020 entspricht. Diese Entwicklung konnte durch den Zukauf oder durch Mietvertragsverlängerungen sowie Wiedervermietungen erreicht werden. Das Nettofondsvermögen hat sich um CHF 12.2 Mio. auf CHF 632.9 Mio. erhöht (Vorjahr: CHF 620.7 Mio.). Der SF Retail Properties Fund wird für das Geschäftsjahr 2021 eine Ausschüttung von CHF 4.35 pro Anteil vornehmen, was einer Ausschüttungsquote von 95.9% entspricht. Die Anlagerendite beträgt 6.5%.

Auch im zweiten Jahr in Folge ist die Pandemie ein omnipräsentes Thema. Der bereits im Vorjahr aufgebaute direkte Kontakt zwischen der Mieterschaft und der Fondsleitung erwies sich als einer der positiven Aspekte dieser Pandemie. So konnten qualitativ gute Mieter partiell monetär unterstützt und langfristig, zu Gunsten des SF Retail Properties Fund, verpflichtet werden. Per 31. Dezember 2021 wurde von der Fondsleitung ein Totalbetrag von CHF 0.3 Millionen an Mietzinsverbilligungen gewährt. Dies entspricht rund 0.6% des Sollmietertrages. Als Gegenleistung wurden Mietverträge von bis zu zehn Jahren Dauer im Gesamtwert von rund CHF 5.5 Millionen verlängert oder neu abgeschlossen.

SF Sustainable Property Fund: Mit den Zukäufen konnten die Soll-Mieterträge erhöht werden

18 Liegenschaften mit einem Marktwert von rund CHF 200 Mio. erweitern den Portfoliobestand des SF Sustainable Property Fund und ergeben einen Portfoliowert von CHF 1.40 Mrd. per 31. Dezember 2021. Mit den Zukäufen konnten die Soll-Mieterträge während der Berichtsperiode um CHF 3.6 Mio. auf CHF 50.4 Mio. gegenüber der Vorperiode erhöht werden, teilt die Fondsleitung mit. Die Leerstandsquote per Stichtag wurde um einen Prozentpunkt reduziert und beträgt Ende 2021 5.9%. Im Berichtsjahr wurden vier Liegenschaften in der Südschweiz zwecks Portfoliobereinigung veräussert. Das Entwicklungsprojekt in Lausen sowie die Totalsanierung in Pratteln wurden abgeschlossen. Der SF Sustainable Property Fund umfasst damit per Bilanzstichtag 108 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 1.40 Mrd. (+21.0%). Die Leerstandsquote per Stichtag wurde im Jahr 2021 um einen Prozentpunkt reduziert, von 6.9% auf 5.9%.

Die Entwicklung des Projekts DreiFurlen in Lausen (Furlenbodenstrasse 1/3, Furlenstrasse 37) wurde abgeschlossen. Die Vollvermietung aller 52 Wohneinheiten war schon vor Bezugstermin sichergestellt und so resultiert per Jahresende ein unrealisierter Kapitalgewinn in Höhe von CHF 8.7 Mio. Ebenso wurde das Erneuerungsprojekt in Pratteln (Längistrasse 7/15/17) erfolgreich abgeschlossen und die Erstvermietung des Holzelementbaus in St. Gallen (Brauerstrasse 21/23) konnte gestartet werden.

Im Jahr 2021 wurden die Soll-Mieterträge um 7.8% auf CHF 50.4 Mio. gesteigert. Die Steigerung resultiert aus den erworbenen Liegenschaften sowie höheren Vermietungen in Bestandsliegenschaften. Der Nettoertrag wurde um 21.5% auf CHF 29.4 Mio. (Vorjahr: CHF 24.2 Mio.) gesteigert. Der Gesamterfolg ist ebenfalls angestiegen, von CHF 30.4 Mio. auf CHF 51.7 Mio. Die Ausschüttung pro Anteil bleibt mit CHF 3.50 gleich wie im Vorjahr und führt mit einer NAV-Entwicklung von plus CHF 3.08 pro Anteil zu einer Steigerung der Anlagerendite um knapp 50% auf 5.64%. Das Nettofondsvermögen ist auf CHF 1 037.6 Mio. angewachsen (+21.5%) und die Fremdfinanzierungsquote um 0.6 Prozentpunkte auf 21.7% leicht gesunken. Der Börsenkurs des SF Sustainable Property Fund lag per 31. Dezember 2021 bei CHF 150.50.

Der zentrale Aspekt des SF Sustainable Property Fund ist und bleibt die Energieeffizienz. Die Datenerhebung für die Erstellung der Absenkpfade wurde abgeschlossen und der Nachhaltigkeitsbericht aktualisiert. Der vollständige Bericht ist Teil des Geschäftsberichtes und zeigt im Jahr 2021 eine Reduktion der Treibhausgasemissionen des Portfolios. Zudem wird die Nachhaltigkeitsstrategie des Fonds aktuell überprüft und die Verbrauchsdatenerhebung weiter optimiert.

 

SF Commercial Properties Fund mit Vermietungserfolgen

Der SF Commercial Properties Fund vermeldet per Ende 2021 einen Portfoliowert von CHF 326.7 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote ist gegenüber 2020 gestiegen und beträgt per Stichtag 25.12% (Vorjahr: 20.69%). Aufgrund von Anpassungen der Liquidationssteuern hat das Nettofondsvermögen von CHF 236.59 Mio. auf CHF 235.40 Mio. leicht abgenommen (-0.50%). Aufgrund des stabilen Ergebnisses wird der SF Commercial Properties Fund für das Geschäftsjahr 2021 eine Ausschüttung von CHF 4.25 pro Anteil an die Investoren vornehmen. Daraus resultiert eine Ausschüttungsrendite von 4.59%.

Innert der letzten zwölf Monate wurden zahlreiche Vermietungserfolge erzielt. Die durchschnittlich gewichtete Mietvertragslaufzeit (WAULT) konnte mit 5.47 Jahren gehalten werden. Nach dem strategischen Kauf einer Liegenschaft beträgt der Marktwert des Portfolios per 31. Dezember 2021 CHF 326.7 Mio. (Vorjahr: CHF 306.8 Mio.) und die entsprechend höheren Soll-Mieterträge CHF 20.5 Mio. (Vorjahr: CHF 19.8 Mio.). Daraus resultiert eine Bruttorendite von 6.28%. In St. Gallen wurde im Frühjahr 2021 eine langfristig vermietete Liegenschaft erworben. Zudem wurden im Berichtsjahr Mietverträge sowie Vertragsverlängerungen für Flächen von rund 30 000 qm abgeschlossen. Die Leerstandsquote wurde damit von 17.2% per Ende des Vorjahres auf 15.7% per Ende des Berichtsjahres reduziert. Die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge zum Stichtag beläuft sich auf 5.47 Jahre (Vorjahr: 5.81 Jahre). Im Berichtsjahr wurde keine Liegenschaft verkauft. Per Ende des Jahres 2021 umfasst das Portfolio 18 Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 326.7 Mio. (Vorjahr: CHF 306.8 Mio.). Das Portfolio entspricht mit einem Anteil an gewerblich genutzten Flächen von rund zwei Dritteln dem strategischen Fokus des Fonds. Der Anteil der Büroflächen hat sich leicht auf 26.7% (Vorjahr: 28.7%) reduziert. Der Anteil an Verkaufsflächen ist untergeordnet. Am stärksten von der Pandemie betroffen waren zwei Mieter aus dem Eventbereich. Die Aufwendungen für COVID-19- Massnahmen im Jahr 2021 betrugen lediglich rund CHF 70 000.