Der Markt für Renditeimmobilien hat im vergangenen Jahr einen wahren Rebound vollzogen, wie die Kennzahlen und Fakten aus dem aktualisierten IAZI Swiss Property Benchmark per Ende 2021 eindrücklich zeigen. Die Wertentwicklungen der Liegenschaften verzeichnen Rekordwerte. Obwohl sich der Markt für Renditeliegenschaften im 2021 sehr gut entwickelt hat und die Performance gar an den Wert vom Vor-Corona-Jahr 2019 angeschlossen hat, bleibt eine Prognose für 2022 mit sehr vielen Unsicherheiten behaftet. 

Für Schweizer Immobilieninvestoren war das Jahr 2021 sehr erfolgreich. Mit ihren inländischen Immobiliendirektanlagen (Renditeliegenschaften) erzielten sie eine Performance von 6.4% (5.8% im Vorjahr). Das ist das beste Ergebnis seit sieben Jahren. Die Performance misst die Gesamtrendite von Liegenschaften. Sie zeigt, welche Mieteinnahmen (minus Ausgaben) und Wertveränderungen die Investoren mit ihren Liegenschaften erzielen. Stark verbessert haben sich die Ergebnisse bei Geschäftsliegenschaften, hat sich doch deren Performance auf 5.6% (Vorjahr: 4.5%) erhöht. Das ist umso erfreulicher, als dass Geschäftsliegenschaften während der Corona-Pandemie stark unter Druck standen.

Mit reinen Mehrfamilienhäusern haben Investoren im 2021 einmal mehr die besten Ergebnisse erzielt. Deren Performance liegt mit einem Wert von 7.1% (Vorjahr: 6.7%) sehr hoch und ist wieder auf dem gleichen Niveau wie vor der Pandemie. «Diese hohen Performance-Werte sind für die Anleger äusserst erfreulich. Sie zeigen, dass der Optimismus in den Immobilienmarkt letztes Jahr definitiv zurückgekehrt ist», sagt Donato Scognamiglio, CEO von IAZI. «Beim Ausbruch der Pandemie im Jahre 2020 war die Unsicherheit hoch und die Bewertungen vorsichtig. Davon ist im letzten Jahr kaum mehr etwas zu spüren», so Scognamiglio weiter.

Marktwerte erreichen neues Allzeithoch

Die Wertentwicklung aller analysierten Schweizer Renditeliegenschaften beträgt im 2021 stolze 3.5% (Vorjahr: 2.7%). Mehrfamilienhäuser waren bei Investoren äusserst begehrt; deren Marktwerte sind 2021 um 4.1% (Vorjahr: 3.6%) gestiegen. Damit erreichen sie ein neues Allzeithoch. Bei den Geschäftsliegenschaften liegt die Aufwertung bei 2.7%. «Die Bewertungen der kommerziellen Renditeliegenschaften deuten darauf hin, dass sich der Detailhandel im 2021 recht erholt und einen wahren Rebound vollzogen hat», sagt Donato Scognamiglio.

Landläufig herrscht teilweise die Meinung, dass sich vor allem bei Mehrfamilienhäusern die Mieten jährlich problemlos erhöhen lassen, was den Investoren immer höhere Einkünfte bescheren würde. Mietzinserhöhungen bei bestehenden Wohnungsmietverträgen lassen sich allerdings nur erzielen, wenn eine Liegenschaft saniert wird, in den Zeiten der Inflation oder bei allgemeinen Kostensteigerungen bzw. Referenzzinssatz-Erhöhungen. Die letzten Jahre waren bekanntlich von sinkenden Zinsen und geringer Inflation geprägt. Der Investor hat lediglich bei Mieterwechsel die Möglichkeit, die Miete zu einem bestimmten Prozentsatz anzuheben mit der Absicht, dass letztere sich dem Markt anpassen sollten. Tatsächlich hat sich die Entwicklung der Mieten von der Entwicklung der Marktwerte in den letzten rund 20 Jahren entkoppelt (siehe Grafik «Mieten entkoppeln sich von den Marktwerten»). Bei relativ gering steigenden Mieten sind die Investoren bereit, immer höhere Werte für die Mehrfamilienhäuser zu bezahlen.

Leerstände konnten abgebaut werden

«Als sehr positiv werte ich auch, dass der Markt einen Teil der Leerstände im letzten Jahr abbauen konnte», so Scognamiglio weiter. So beträgt der Leerstand im 2021 5.1% (Vorjahr: 5.9%), was eine deutliche Reduktion darstellt. Am meisten gesunken sind die Leerstände bei Geschäftsliegenschaften; diese betragen nur noch 6.8% (Vorjahr: 8%). Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnungen haben selbst die Leerstände bei Mehrfamilienhäuser abgenommen (2021: 3.6%; 2020: 4.0%). Die Leerstände entsprechen in dieser Analyse den nicht realisierten Mieteinnahmen, d.h. inklusive Mietzinsverbilligungen, Rabatte sowie mietfreie Zeiten.

Unsicherer Ausblick: Stagflationsängste machen sich breit

Obwohl sich der Markt für Renditeliegenschaften im 2021 von seiner besten Seite gezeigt und sich die Performance wieder auf dem Niveau von Vor-Corona (2019) eingependelt hat, bleibt der Ausblick mit hoher Unsicherheit behaftet. Die Inflation ist in der Schweiz angekommen und droht weiter anzusteigen. Rekordhohe Energie- und Treibstoffpreise machen sich nicht nur an den Zapfsäulen, sondern auch in der Beheizung von Liegenschaften und später mal in der Nebenkostenabrechnung von der Mieterschaft bemerkbar. Die Lage in der Ukraine weckt zusätzlich den Wunsch nach «sicheren» Wertanlagen. Mit ihrem stabilen Charakter und einem regelmässigen Cashflow bleiben Immobilien vor diesem Hintergrund ein gefragter Sachwert.

Die US Federal Reserve und die Europäische Zentralbank haben bereits das Ende der Ära des billigen Geldes eingeleitet. Die ersten Zinserhöhungen hat die FED vollzogen. Wie lange sich die Schweizerische Nationalbank diesem Trend noch entziehen kann, bleibt derzeit ungewiss. Inzwischen hat die Inflation das von der SNB gesetzte Zielband von 2% überschritten.

Kommt jetzt die Zinswende?

Einigen Immobilieninvestoren kämen höhere Zinsen schlecht gelegen, vor allem wenn sie sich zu sehr hohen Preisen in den Markt eingekauft haben und sehr hoch fremdverschuldet sind. Ein starker Zinsanstieg würde zu einer beachtlichen Reduktion der Liegenschaftswerte führen. Doch die meisten Sorgenfalten bereitet den Ökonomen derzeit das Schreckgespenst der so genannten Stagflation. Diese Situation wäre gegeben, wenn die Inflation weiter steigt, während das Wirtschaftswachstum abgewürgt wird. Allerdings liegt auch eine gewisse Hoffnung in der Tatsache, dass die Schweiz die Corona-Krise sehr schnell überwunden hat und sich trotz den anfänglichen Befürchtungen und Rezessionsszenarien in den vergangenen zwei Jahren sehr resilient gezeigt hat.