Allreal: Wachstumskurs mit Gewinnsteigerung

Im Geschäftsjahr 2021 erzielte Allreal ein um 9.2 Prozent höheres Unternehmensergebnis inklusive Neubewertungseffekt von CHF 182.6 Millionen (2020: CHF 167.2 Mio.). Erneut war das Ergebnis von Aufwertungsgewinnen auf den Anlageliegenschaften positiv beeinflusst. Exklusive Neubewertungseffekt erwirtschaftete das Unternehmen ein operatives Unternehmensergebnis von CHF 133.3 Millionen (2020: CHF 124.7 Mio.). Die Steigerung um 6.9 Prozent resultierte insbesondere aus höheren Mieterträgen aufgrund des Portfoliowachstums und aus Gewinnen aus der Veräusserung von Entwicklungsliegenschaften in der Generalunternehmung. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 8. April 2022 eine um CHF 0.25 höhere Ausschüttung von CHF 7.00 pro Aktie. Diese setzt sich aus einer Dividende von CHF3.50 pro Aktie und einer für Schweizer Privatanleger steuerfreien Auszahlung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.50 pro Aktie zusammen.

Geschäftsfeld Immobilien

Mit dem Portfolioausbau in der Westschweiz erhöhte sich der Marktwert der Anlageliegenschaften auf CHF 5.11 Milliarden. Die neu ins Portfolio übernommenen Liegenschaften sind seit Mitte Oktober 2021 ertragswirksam und haben bis Ende Jahr bereits Mieterträge in der Höhe von CHF 2.2 Millionen generiert. Erstmals über die vollen zwölf Monate einer Berichtsperiode trug eine im zweiten Halbjahr 2020 erworbene Büroliegenschaft in Wetzikon ZH zum Ertrag bei. Zusammen mit den in der Stadt Zürich realisierten und in die Vermietung übergebenen Eigenprojekten Grünhof-Areal und Hardstrasse 299/301 erhöhte sich der Mietertrag im Geschäftsjahr 2021 auf CHF 204.4 Millionen (2020: CHF 200.4 Mio.). Im Gegensatz zum Vorjahr fielen Mietzinserlasse im Zusammenhang mit der Coronakrise nicht mehr stark ins Gewicht und beliefen sich noch auf CHF 0.5 Mil- lionen (2020: CHF 1.5 Mio.).

Der Liegenschaftenaufwand lag bei CHF 27.8 Millionen (2020: CHF 27.9 Mio.). Daraus resultierte eine Aufwandsquote von 13.6 Prozent (2020: 13.9%). Es sei davon auszugehen, dass sich die Aufwandsquote in Zukunft wegen zusätzlicher Investitionen im Bereich ESG um einen Mittelwert von rund 15 Prozent einpendeln wird. Aufgrund der geringen Ertragsausfälle und des stabilen Liegenschaftenaufwands erzielte Allreal eine Nettorendite von 4.0 Prozent.

Aufgrund tieferer Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze, der tiefen Leerstandsquote sowie stabilen Zahlungsströmen aus dem Liegenschaftsgeschäft ergab sich eine Aufwertung des Gesamtportfolios um CHF 64.3 Millionen. Die durch den externen Liegenschaftenschätzer vorgenommene Neubewertung sowie die Veränderungen im Portfolio führten zu einem um 12.8 Prozent höheren Marktwert des Gesamtportfolios von CHF 5.11 Milliarden. Im Geschäftsfeld Immobilien erzielte Allreal ein Unternehmensergebnis exklusive Neubewertungseffekt von CHF 123.4 Millionen (2020: CHF 118.6 Mio.).

Geschäftsfeld Generalunternehmung

Im Geschäftsjahr 2021 hat Allreal einen über Vorjahr liegenden Erfolg aus Generalunternehmung von CHF 53.4 Millionen (2020: CHF 46.6 Mio.) erzielt. Herausfordernd habe sich die Marktsituation für die Sparte Realisation gestaltet. Die Auswirkungen der Coronakrise machten sich insbesondere durch Ineffizienzen im Bauablauf bemerkbar. Eingeplante Arbeitsleistungen mussten teilweise kurzfristig verschoben werden, was zu hohem Flexibilitätsbedarf in den Bauabläufen führte. Zusätzlich erschwerten Lieferengpässe die Planung und den Einsatz der Baumaterialien. Allreal gelang es dennoch, praktisch alle Projekte, die in der Berichtperiode zur Übergabe an den Kunden terminiert waren, zeitgerecht und in geforderter Qualität abzuschliessen. Allerdings hatten alle diese Umstände deutlich spürbare Konsequenzen auf die Margenentwicklung. Bereits im Vorjahr entwickelte sich das abgewickelte Projektvolumen aufgrund der wirtschaftlichen Lage weniger dynamisch als erwartet. Diese Entwicklung setzte sich in der Berichtsperiode in vermindertem Mass fort und resultierte in einem Wert von CHF 343.2Millionen (2020: CHF 363.4Mio.). Der Erfolg aus Realisation Generalunternehmung lag in der Berichtsperiode bei CHF 24.5 Millionen (2020: CHF 33.7 Mio.). Die Bruttomarge im Drittgeschäft sank auf 9.1 Prozent.

In der Berichtsperiode hat Allreal zwei Grundstücke aus den Entwicklungsreserven veräussert. Zusammen mit den Verkäufen von Wohneigentum resultierte ein Erfolg aus Verkauf Entwicklungsliegenschaften von CHF 21.0 Millionen (2020: CHF 3.7 Mio.). Der Betriebsaufwand reduzierte sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um 7.4 Prozent auf CHF 40.2 Millionen (2020: CHF 43.4 Mio.). Damit ergab sich ein Betriebsergebnis von CHF 20.9 Millionen (2020: CHF 10.6 Mio.).

Per Stichtag verzeichnet Allreal einen gesicherten Arbeitsvorrat von rund CHF 694 Millionen, was die Auslastung der vorhandenen Kapazitäten für rund zwei Jahre sicherstelle. Darüber hinaus betreut die Sparte Entwicklung Eigen- und Drittprojekte mit einem potenziellen Bauvolumen von rund CHF 1.9 Milliarden. Das Geschäftsfeld Generalunternehmung erwirtschaftete in der Berichtsperiode ein Unternehmensergebnis von CHF 13.8 Millionen (2020: CHF 7.8 Mio.).

Stabile Finanzierungssituation

Die Finanzverbindlichkeiten erhöhten sich per Stichtag im Vergleich zum Vorjahr um rund CHF 547 Millionen auf CHF 2.73 Milliarden. Per 31. Dezember 2021 notierte der durchschnittliche Zinssatz für Finanzverbindlichkeiten bei erneut rückläufigen 0.61 Prozent, und die durchschnittliche Dauer der Zinsbindung lag bei 44 Monaten (31.12.2020: 49 Monate). Im Geschäftsjahr 2021 begab Allreal eine 0.6%-Obligationenanleihe über CHF 250 Millionen und einer Laufzeit bis ins Jahr 2030. Damit hat das Unternehmen am Stichtag 49.4Prozent der Finanzverbindlichkeiten über den Kapitalmarkt refinanziert. Auf Festhypotheken entfielen 27.9 Prozent und auf feste Vorschüsse 22.7 Prozent.

Das Konzerneigenkapital erhöhte sich auf CHF 2.56 Milliarden, was einem Eigenkapital pro Aktie (NAV) vor latenten Steuern von CHF 177.25 entspricht. Die Eigenkapitalquote lag per Ende Jahr bei 44.1 Prozent und das Net Gearing bei 103.7 Prozent. Damit verfügt das Unternehmen nach wie vor über eine beachtliche Verschuldungskapazität von rund CHF 1.2 Milliarden.