PSP Swiss Property weist hohe Aufwertung des Portfolios aus

PSP Swiss Property sieht sich gut positioniert. Für das laufende Geschäftsjahr werden eine Ebitda-Zunahme sowie eine stabile Leerstandsquote prognostiziert.

Der Bilanzwert des Portfolios betrug per Ende 2021 CHF 9.127 Mrd. (Ende 2020: CHF 8.577 Mrd.). Im Geschäftsjahr 2021 wurden diverse Projekte abgeschlossen und ins Anlageportfolio umklassifiziert. Mit dem Neubau «ATMOS» in Zürich-West ist ein Bürogebäude mit rund 24 000 qm vermietbarer Fläche entstanden. Die Räume (Hotel, Restaurant und Büro) aus der Renovation am Bahnhofquai und -platz in Zürich wurden den Mietern übergeben. Die Liegenschaft an der Zollstrasse 6 in Zürich wurde umfassend renoviert. Verkauft wurden die Immobilien Zürich, Schaffhauserstr. 611, und Locarno, Via Respini 7/9, sowie ein Teil der Liegenschaft in Wabern, Gurtenbrauerei 32/37. Gekauft wurden keine Anlageliegenschaften.

Vier Anlageliegenschaften wurden als Entwicklungsprojekte umklassifiziert. An der Zeughausgasse 26/28 in Bern wird die veraltete Bausubstanz bis Mitte 2022 umfassend saniert und die Hotelnutzung auf alle Obergeschosse ausgedehnt. Die SV Group wird dort im Sommer 2022 ihr Extended-Stay-Hotel «Stay Kooook» mit 85 Zimmern eröffnen. Das Restaurant im Erdgeschoss wird um die benachbarten Verkaufsflächen erweitert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 20 Mio. An der Gartenstrasse 32 in Zürich werden bis Mitte 2022 im Rahmen einer Sanierung die Fassade und die technischen Anlagen erneuert. Zudem wird eine Photovoltaik-Anlage installiert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 7 Mio. Verhandlungen mit einer Bank für die Anmiete der gesamten Immobilie stehen kurz vor dem Abschluss. Die Liegenschaft an der Freie Strasse 38 in Basel ist ein ideales Geschäftshaus für eine gemischte Verkaufs- und Büronutzung. Nach dem Wegzug des Hauptmieters wird das Gebäude bis Mitte 2022 saniert. Die Investitionssumme beträgt rund CHF 5 Mio. Sämtliche Flächen wurden mittlerweile bereits wieder vermietet. Nach dem Wegzug des Einzelmieters aus dem Bürogebäude an der Richtistrasse 3 in Wallisellen, werden für diese Liegenschaft diverse Nutzungsalternativen geprüft und abgeklärt. Im Vordergrund steht vor allem eine Neukonzipierung der Nutzungsflächen. Bis Mitte 2022 werden rund CHF 3 Mio. investiert.

Die Überbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano) befand sich seit 2017 im Bau und wurde erfolgreich abgeschlossen. Per Ende 2021 waren 76% der Einheiten verkauft und 7% reserviert. Ferner wurden ein Entwicklungsprojekt in Kilchberg, ein Teil eines Areals in Wädenswil und weitere Stockwerkeinheiten in Rheinfelden verkauft. Gekauft wurden weder Areale, noch Projekte.

Ende 2021 betrug die Leerstandsquote 3.8% (Ende 2020: 3.0%). Vom gesamten Leerstand sind 0.5 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten zurückzuführen. Von den 2022 auslaufenden Mietverträgen (CHF 54.8 Mio.) waren per Ende 2021 bereits 72% erneuert. Die sogenannte Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug 4.0 Jahre. Die Wault der zehn grössten Mieter, die rund 30% der Mieterträge beitragen, lag bei 3.6 Jahren.

Jahresergebnis 2021 (12 Monate)

In der Berichtsperiode erwirtschaftete PSP einen Gewinn ohne Liegenschaftserfolge von CHF 221.1 Mio., was einer Zunahme um CHF 5.3 Mio. oder 2.5% gegenüber der Vorjahresperiode entspricht (2020: CHF 215.8 Mio.). Diese Steigerung ist hauptsächlich auf höhere Mieteinnahmen (+ CHF 13.4 Mio.) sowie höhere Gewinne aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum (+ CHF 3.9 Mio.) zurückzuführen. Bei den Mieteinnahmen ist zu berücksichtigen, dass Corona-bedingt Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 3.7 Mio. gewährt wurden (2020: CHF 4.6 Mio.). Die aktivierten Eigenleistungen haben um CHF 3.8 Mio. und der übrige Ertrag ebenfalls um CHF 3.8 Mio. abgenommen. Kostenseitig konnten die Finanzierungskosten gesenkt werden (- CHF 2.1 Mio.). Der gesamte Betriebsaufwand ist gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 3.1 Mio. gestiegen. Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge pro Aktie, welcher die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, betrug CHF 4.82 (2020: CHF 4.70).

Der Reingewinn erreichte CHF 595.0 Mio. (2020: CHF 292.1 Mio.). Die Steigerung des Reingewinns um CHF 302.9 Mio. gegenüber der Vorjahresperiode erklärt sich einerseits durch die oben erwähnten Effekte, andererseits aber vor allem durch die Portfolioaufwertung in der Höhe von CHF 464.9 Mio. (2020: CHF 101.6 Mio.); davon fielen CHF 331.9 Mio. bereits bei den Bewertungen im Verlauf des Geschäftsjahrs bis Ende September 2021 an. Hauptgrund für die Aufwertung war die Reduktion der Diskontierungssätze infolge der weiter gesunkenen Renditeerwartungen der Investoren sowie erfolgreiche Vermietungen. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 12.97 (2020: CHF 6.37). Per Ende 2021 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 109.42 (Ende 2020: CHF 99.83). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 131.84 (Ende 2020: CHF 119.57).

Solide Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.019 Mrd. per Ende 2021 – entsprechend einer Eigenkapitalquote von 54.7% – bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2020: CHF 4.579 Mrd. bzw. 52.8%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.013 Mrd. bzw. 32.8% der Bilanzsumme (Ende 2020: CHF 3.057 Mrd. bzw. 35.3%). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz lag bei 0.40% (Ende 2020: 0.47%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 5.1 Jahre (Ende 2020: 5.0 Jahre). Aktuell stehen ungenutzte Kreditlinien von CHF 900 Mio. (davon CHF 600 Mio. zugesichert) zur Verfügung. PSP Swiss Property hat von Moodyʼs ein Issuer Rating A3 sowie ein Senior Unsecured Rating A3 (Ausblick stabil).

Insgesamt wurden in der Berichtsperiode Mietzinserlasse in der Höhe von CHF 3.7 Mio. erfolgswirksam erfasst (2020: CHF 4.6 Mio.). Der Stand des Mietinkassos belief sich in der Berichtsperiode auf 100% (2020: 97%). Die durch den Lockdown bedingten offenen Mietzinsforderungen betrugen per Ende 2021 CHF 3.5 Mio. (Ende 2020: CHF 5.4 Mio.).

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Am 11. Februar 2022 wurde eine 0.0-%-Privatplatzierung (all-in -0.45%) mit einem Volumen von CHF 100 Mio. und einer Fälligkeit im August 2022 emittiert. Mit Wirkung per 17. Februar 2022 habt PSP mit der Swiss Life AG und der Anlagestiftung Swiss Life einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben hat PSP dabei für insgesamt CHF 67.6 Mio. zwei Geschäftsliegenschafen in Zürich, an der Lintheschergasse 10 und an der Mühlebachstrasse 2. Im Gegenzug wurden für insgesamt CHF 59.8 Mio. drei Immobilien verkauft (Rue du Pont 22 in Lausanne, Lintheschergasse 23 und Löwenstrasse 16 in Zürich). Der Differenzbetrag wurde in bar ausgeglichen.

Anträge an die Generalversammlung

Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2021 eine erhöhte ordentliche Dividendenausschüttung von CHF 3.75 pro Aktie (Vorjahr: CHF 3.65). In Relation zum Gewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 77.8%; im Verhältnis zum Jahresendkurs 2021 von CHF 113.70 ergibt dies eine Rendite von 3.3%.

Es stellen sich alle Mitglieder des Verwaltungsrats und des Vergütungsausschusses sowie Luciano Gabriel als Präsident des Verwaltungsrats für eine Wiederwahl zur Verfügung. Der Prüfungsausschuss und der Vergütungsausschuss sollen aus den drei bisherigen Mitgliedern bestehen, nämlich Peter Forstmoser, Adrian Dudle und Josef Stadler, wobei Peter Forstmoser weiterhin als Vorsitzender beider Ausschüsse vorgesehen ist. Der Nominationsausschuss soll ebenfalls aus den bisherigen drei Mitgliedern, Josef Stadler (Vorsitz), Corinne Denzler und Adrian Dudle, bestehen.

Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung vom 31. März 2022 ausserdem die Zuwahl von Mark Abramson als neues Mitglied des Verwaltungsrats vor. Mark Abramson, 1970, amerikanischer und israelischer Staatsbürger, wohnhaft in New York, USA, MA in Economics (American University, Washington D.C., USA) ist unabhängiger Berater für private und börsenkotierte Immobilienfirmen und -gesellschaften. Von 2005 bis 2017 war Abramson – zuletzt als Partner und Co-Leiter des Bereichs Public Equity Investment Management – mit Arbeitsort in München, Deutschland, bei Heitman LLC, Chicago, USA, einem grossen globalen Immobilieninvestor tätig. Ausserdem beantragt der Verwaltungsrat die Wiederwahl von Ernst & Young AG, Zürich, als Revisionsstelle für das Geschäftsjahr 2022.