Swiss Prime Site steigerte die Real Estate Assets under Management auf CHF 18.7 Mrd. (inkl. Akara), wie aus dem Geschäftsbericht 2021 hervor geht. Der Betriebsertrag 2021 erhöhte sich auf vergleichbarer Basis um 5.1% auf CHF 744.9 Mio. Vier zentrale Einflussgrössen stünden bei der Erhöhung der Ergebnisse im Zentrum: Der überschaubare Einfluss der COVID-19-Pandemie, die operativ getriebene Leistung bei den Mieterträgen aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen, die Qualität des Portfolios mit dem entsprechenden Bewertungsresultat sowie das Wachstum im Segment Dienstleistungen.
Überschaubarer Einfluss aus Pandemie
Die nach wie vor andauernde Pandemie hatte insbesondere im ersten Halbjahr 2021 einen negativen Einfluss auf die Mieterträge im Umfang von CHF 7.9 Mio. (CHF 12.7 Mio.). Dieser liege deutlich unter dem Wert des Vorjahres und zeige, dass die Mieter inzwischen mit der Pandemie besser umzugehen wissen. Entsprechend erwartet SPS auch für 2022 eine nochmalige Reduktion des Einflusses aus der Pandemie. Der erwähnte Minderertrag 2021 setzt sich aus Mieterlassen von CHF 4.8 Mio. sowie tieferen Umsatz- und Parkingmieterträgen in Höhe von CHF 3.1 Mio. zusammen. Alle eingegangenen Mietbegehren konnten vollständig bearbeitet werden. Mit praktisch allen Mietern wurden partnerschaftliche Einigungen erzielt. 99% aller fälligen Mieten waren zum Jahresende beglichen.
Operativer Anstieg der Mieterträge
Trotz der gewährten Mieterlasse stieg der Ertrag aus Vermietung um 3.1% (Ziel: +2.5%) auf CHF 426.7 Mio. Diese Performance sei auf den starken Leerstandabbau von 5.1% auf 4.6% (Ziel: 4.6–4.8%), abgeschlossene und ins Portfolio überführte Projekte, wie auch auf operatives Mietertragswachstum (like-for-like: +0.5%) zurückzuführen. Mit wichtigen Vermietungen in den Grossregionen Genf, Basel und Zürich zeigte sich der Mietmarkt dabei sehr attraktiv.
Hohe Neubewertungsgewinne
Der Wert des Portfolios von Swiss Prime Site wuchs, trotz Verkäufen im Umfang von CHF 146.4 Mio., um CHF 470.9 Mio. auf CHF 12.8 Mrd. Zu dieser Entwicklung trugen einerseits Investitionen in Projekte in der Höhe von CHF 280 Mio. und andererseits Neubewertungsgewinne von CHF 318.8 Mio. bei. Aufgrund der höheren Mieten blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite dabei aber unverändert auf 3.2%.
Starke Performance des Segments Dienstleistungen
Im Segment Dienstleistungen weist Swiss Prime Site Solutions ein Wachstum der Real Estate Assets under Management von CHF 3.0 Mrd. auf CHF 3.6 Mrd. aus. Der Betriebsertrag der Gruppengesellschaft erhöhte sich um 38.8% auf CHF 18.2 Mio. Dazu beigetragen haben die Lancierung verschiedener Produkte im In- und Ausland, der Hinzugewinn von Mandaten sowie das Wachstum der bestehenden Produkte. Der positive Einfluss daraus werde sich vollständig ab dem kommenden Geschäftsjahr entfalten. Mit dem Erhalt der Bewilligung als Fondsleitung und der Übernahme des Fondsanbieters Akara werde der Real Estate Asset Manager 2022 und darüber hinaus noch stärker wachsen, heisst es weiter. Wincasa behauptete sich in einem umkämpften Markt und verbesserte den Betriebsertrag mit 3.7% Wachstum gegenüber dem Vorjahr. Trotz eines langen Lockdowns im ersten Halbjahr verbesserte sich auch Jelmoli und erwirtschaftete einen um 8.1% höheren Betriebsertrag.
Überproportionaler Anstieg der Profitabilität
Die Ertragssteigerung sei aufgrund stabiler Personal- und leicht steigenden übrigen Betriebskosten in eine deutlich erhöhte Profitabilität übersetzt worden. Diese Entwicklung auf der Kostenseite zeige die Möglichkeiten der Immobilienplattform von Swiss Prime Site in Bezug auf Synergien, Digitalisierung und daraus resultierenden Effizienzsteigerungen. Aus Verkäufen (inkl. PoC) wurden CHF 54.8 Mio. [CHF 36.1 Mio.] Vorsteuergewinne realisiert. Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) der Gruppe vor Neubewertungen stieg deutlich um 12.5% (Ziel: +5.0%) auf CHF 396.6 Mio. Auch unter Ausklammerung der Verkaufseffekte resultierte eine Steigerung von 8.0%.
Gewinnwachstum um 25%
Auf Stufe Unternehmensgewinn erreichte Swiss Prime Site mit CHF 507.4 Mio. eine Steigerung um 25.2%. Dieses Resultat sei unter dem Aspekt höherer Ertragssteuern und des aufgrund der Umfinanzierung Ende 2021 entstandenen Sondereffekts von CHF 24.9 Mio. zu sehen. Die erwähnte Einmalbelastung betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung von Bankhypotheken in Höhe von CHF 1.8 Mrd. Durch die Anpassung der Finanzierungsquellen werden die künftigen Zinskosten (der abgelösten Bankhypotheken) um rund 50% oder jährlich CHF 10–12 Mio. verringert. Die erhöhten Ertragssteuern sind auf das Wachstum der Verkaufs- und Neubewertungsgewinne zurückzuführen. Ohne Neubewertungseffekte erreichte Swiss Prime Site eine Gewinnsteigerung um 6.6% auf CHF 289.5 Mio. bzw. CHF 3.81 pro Aktie.
Bilanz und Funds from Operations (FFO)
Die Eigenkapitalquote stieg um 0.5 Prozentpunkte auf 48.3%. Gleichzeitig sank der Belehnungsgrad (LTV) um 1.7 Prozentpunkte auf 40.2%. Netto, d.h. nach Abzug der Cash-Bestände, beläuft sich der LTV auf 39.3%. Durch die Umfinanzierung erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von 30 auf 84% und die durchschnittliche Laufzeit von 4.8 auf 5.8 Jahre. Der Net Asset Value (EPRA NTA) erhöhte sich auf CHF 100.84 pro Aktie (+4.8%).
Die Kennzahl Funds from Operations (FFO) ist im europäischen Umfeld einer der zentralen Kenngrössen für die operative Leistung von Immobilienunternehmen. Diese wird unter Ausklammerung der Bewertungsresultate und nicht-cash-relevanten Positionen wie zum Beispiel Abschreibungen errechnet, wobei der FFO I Verkäufe von Bestandsimmobilien ausklammert und der FFO II diese inkludiert. Wie dies viele internationale Unternehmen bereits heute tun, will sich SPS künftig stärker an diesen Werten messen und den FFO auch als neue Basis für die Ausschüttung nutzen. Der FFO I pro Aktie stieg 2021 von CHF 3.59 auf CHF 3.96, beziehungsweise der FFO II von CHF 3.72 auf CHF 4.29. In der neuen Terminologie ergibt die der Generalversammlung vorgeschlagene Ausschüttung von CHF 3.35 eine Ausschüttungsquote von 85% gemessen am FFO I. Die Ziel-Ausschüttungsquote beträgt 80–90% vom FFO I.
Generalversammlung 2022
Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 23. März 2022 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.35 pro Aktie vor. Die Ausschüttung erfolgt je zur Hälfte aus einer ordentlichen Dividende (mit 35% Verrechnungssteuerabzug, Valuta per 30. März 2022) und einer Nennwertreduktion (ohne Verrechnungssteuerabzug, Valuta voraussichtlich per 13. Juni 2022). Weiter schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Brigitte Walter zur Wahl ins Gremium vor. Die bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Barbara Frei-Spreiter, stellen sich zur Wiederwahl. Um operative Synergien zu realisieren, beantragt der Verwaltungsrat im Nachgang zur Akquisition der Akara-Gruppe zudem die Verlegung des Sitzes von Olten nach Zug. Die Revisionsgesellschaft KPMG wird im Jahr 2022 – nach 22-jähriger Mandatsdauer – letztmals der Generalversammlung zur Wiederwahl vorgeschlagen.
Umstellung auf IFRS
Swiss Prime Site wird ab dem Geschäftsjahr 2022 ihre Jahreszahlen entsprechend dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS publizieren. Die Umstellung erlaube eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen in der Branche und liefere allen Stakeholdern eine umfassendere Informationsbasis. Um Vergleichbarkeit und Planbarkeit sicherzustellen, publiziert SPS zusammen mit den Jahreszahlen 2021 (nach Swiss GAAP FER) auch einen indikativen Abschluss nach IFRS. Die Umstellung beeinflusse die zentralen Kennzahlen nur marginal.