Avobis bereitet die Lancierung des Swiss Residential Real Estate Fund Pension vor, ein Wohnimmobilienfonds für institutionelle Anleger. Die Feedbacks seien grossmehrheitlich positiv ausgefallen, sagt Frederic Königsegg, Head Investment Products bei der Avobis Invest AG. Die Lancierung eines neuen Produktes auf einem praktisch gesättigten Markt sei immer eine Herausforderung.
Avobis bringt im Frühjahr 2022 erstmals einen Schweizer Wohnimmobilienfonds auf den Markt. Was hat zu dieser Entscheidung geführt?
Frederic Königsegg: Avobis vereint unter ihrem Dach alles dafür nötige Know-How und kann dem Investor deshalb einen klaren Mehrwert und eine «Garantie» für einen professionellen Ansatz bieten. Dadurch, dass ich in den letzten Jahren eine Reihe von neuen Anlageprodukten aktiv mitgestalten und prägen durfte, konnten wir bei Avobis, welche schon länger in diesen Bereich expandieren wollte und deshalb vieles schon fertig in der Schublade hatte, sehr schnell aktiv werden. Die Lancierung des ersten eigenen Immobilien-Investmentproduktes für institutionelle Anleger, nämlich des Avobis Swiss Residential Real Estate Fund Pension – ein steuerbefreites Produkt für Pensionskassen und andere steuerbefreite Anleger – ist für das erste Halbjahr 2022 geplant.
Wie präsentiert sich der Markt gegenwärtig für neue Anlageprodukte?
Ich würde den schweizerischen Immobilien-Investmentmarkt als durchaus gesättigt bezeichnen. Auf einem geographisch sehr kleinen Gebiet tummeln sich viele Anbieter und die Anzahl der Investmentgefässe ist in den letzten Jahren nochmals angestiegen. Es gibt nicht mehr viel Platz für Kreativität und neue Ideen. Auch sind alle verfügbaren Asset Klassen abgedeckt.
Der gesättigte Markt als Herausforderung?
Die Lancierung eines neuen Produktes auf einem praktisch gesättigten Markt ist immer eine Herausforderung – ganz speziell in der Schweiz, die sehr konservativ ist und in der die Investoren eine vergleichsweise hohe Risikoaversität haben. Diese hängt mit den erzielbaren Renditen und natürlich auch mit der Mentalität zusammen. Für kleinere Anbieter von Investmentlösungen ist ein neues Produkt speziell anspruchsvoll, denn man hat nicht die geballte Platzierungskraft eines Konzerns hinter sich. Hinter jeder neuen Lancierung stecken viel Unternehmertum und Mut und immer die Arbeit eines ganzen Teams. Ich durfte in den letzten Jahren drei Investmentgefässe bei ihrer Entwicklung, Planung und Lancierung von Null auf begleiten. Ich kenne die Herausforderungen und Probleme, die es zu bewältigen gilt und freue mich, diese anzupacken.
Wie reagieren die Investoren auf das neue Produkt?
Wir haben vom Herbst bis Weihnachten 2021 eine «sounding Phase» bei Investoren und Opinion Leadern absolviert und in vielen Gesprächen und Meetings überprüft, ob es ein Bedürfnis für das neue Produkt gibt. Die Gesprächspartner sind immer sehr höflich. Niemand sagt einem ins Gesicht, dass deine Idee oder ein Produkt nicht gut ankommt. Und niemand sagt gleich am Anfang «da mach ich mit». Da muss man schon zwischen den Zeilen lesen können. Die Feedbacks waren grossmehrheitlich positiv. Die geäusserten Vorbehalte waren diejenigen, die man häufig bei einem neuen Produkt und einem Unternehmen hört, welches neu in den Markt einsteigt: «Könnt ihr das? Wer ist verantwortlich? Wie sieht das Team aus? Wie kommt ihr an die Objekte, wie vermeidet ihr Interessenskonflikte, etc.» Avobis geniesst im Markt ein grosses Vertrauen. Man kennt uns und unsere führenden Köpfe. Das hilft enorm.
Der Avobis Swiss Residential Real Estate Fund Pension ist Teil einer SICAV-Struktur schweizerischen Rechts. Warum die SICAV-Struktur?
Wir haben uns dazu entschlossen, die Avobis Invest AG zunächst nicht als Fondsleitung von der FINMA genehmigen zu lassen, sondern in einem ersten Schritt nur die Lizenz eines Vermögensverwalters zu beantragen. Das bedeutet, dass wir heute mit einer externen Fondsleitung zusammenarbeiten. Gut möglich, dass wir in einem zweiten Schritt eine umfassende Fondsleitungslizenz beantragen. Eine solche Transition ist mit einer SICAV-Struktur dann gut zu bewältigen. Eine SICAV ist zudem flexibel und es können verschiedene, aber dennoch völlig unabhängige Sondervermögen «angehängt» werden. Last but not least gibt die Struktur dem Anleger auch eine bessere Kontrolle und mehr Mitspracherechte als bei anderen Rechtsformen. Das war uns bei Avobis wichtig. Grundsätzlich ist die schweizerische SICAV von der Ausgestaltung her sehr nahe an der äusserst beliebten Anlagestiftung.
Welche Anlagestrategie verfolgen Sie?
Wir investieren in neue oder neuwertige Wohnobjekte an allen wirtschaftsaktiven Lagen der Schweiz, an denen Bevölkerungswachstum und ökonomisch stabile Verhältnisse prognostiziert werden. Durch den Erwerb neuer oder komplett sanierter Objekte stellen wir sicher, dass auch die zu erwartenden oder bereits bestehenden Gesetzgebungen im Bereich «Nachhaltigkeit» und «Energie-Effizienz» zukünftig keine Volatilität bei den Cashflows auslösen. Wir kaufen stabile Cashflows, die unserem Anleger eine nachhaltige Ausschüttung gewährleisten. Wir glauben an die föderalen Strukturen der Schweiz. Es wohnt nicht jeder in Zürich oder Genf oder innerhalb deren Agglomerationen. Jedes angekaufte Objekt muss an seinen Standort optimal angepasst sein und vor Ort mit der Gesamtmischung des Objektes beim jeweiligen Mieter punkten können.
Mit welchem Ziel?
Das oberste Ziel ist das regelmässige und konstante Ausschütten einer markt- und risikokonformen Dividende. Die angekauften Objekte müssen über lange Zeit Gewähr für eine gute Wiedervermietbarkeit und einen konstanten Cashflow bieten und zudem unterdurchschnittliche CAPEX-Risiken aufweisen. Das «risk-reward-Verhältnis» muss stimmen.
Warum gerade Wohnimmobilien? Institutionelle Anleger verfügen in diesem Sektor über eine grosse Auswahl an Anlageprodukten.
Der Anleger verfügt in allen Asset Klassen über eine gute Auswahl an Anlageprodukten. Wie erwähnt ist die Lancierung eines neuen Produktes ohnehin schon ein Kraftakt. Wir wollten deshalb nicht zusätzlich noch gegen den «Zeitgeist» ankämpfen. Die Mehrheit der institutionellen Anleger will zurzeit in «Wohnen» investieren. Dieses Bedürfnis nehmen wir ernst und versuchen eine Alternative zu den hier bereits bestehenden Produkten zu bieten. Ausserdem hängt die Wahl mit verschiedenen anderen Umständen zusammen: Ein Wohnprodukt bietet das richtige Verhältnis von Risiko und Rendite, von Produktverfügbarkeit im Einkauf und dem möglichen Volumen und Wachstum. Ausserdem ist es zurzeit «en vogue». Der institutionelle Investor ist nur schwer von antizyklischen Investments zu überzeugen.
Haben Sie geografische Präferenzen?
Ja, überall dort wo nachhaltig und langfristig gewohnt wird. Und dort, wo die Bevölkerungszahlen stabil oder wachsend sind. Vergessen wir nicht: Die Schweiz wird wachsen und gegen Verdichtungsziele gibt es immer wieder Widerstand. Neues Land wird auch kaum eingezont – auch hier gibt es Widerstände. Der Überdruck und die Dynamik werden weiter aus den (Innen-) Städten in die Agglomerationen und von da aus auch ins nahe gelegene Umland weitergegeben. Nicht jeder kann sich die teuren Mieten leisten. Wichtiger als der genaue geographische (Makro-) Standort ist das Objekt selbst, die Mikrolage, der Objektzustand und – ganz wichtig – der Mietzins. Entscheidend ist zudem, dass das Objekt an die Lage und Region angepasst ist und dem lokalen Markt entspricht. Von den absoluten Randregionen nehmen wir Abstand und auch im Tessin kaufen wir nicht. Avobis und unsere Fachleute sind im ganzen Land vertreten – wir kennen die Regionen mit all ihren Besonderheiten.
Wie stark gewichten Sie das Thema Nachhaltigkeit?
Nachhaltigkeit stellt heute eine wichtige Grösse dar. Objekte, die wir kaufen, sollen daher in Bezug auf Nachhaltigkeit auf dem neuesten Stand sein. Ich bin überzeugt davon, dass es einen gewissen Verdrängungswettbewerb von altem hin zu neuem Baubestand gibt. Die Motivation der Mieter mag sich unterscheiden, aber im Resultat wohnen viele Mieter lieber modern und ökologisch korrekt(er). Wir nehmen somit bei jeder Akquisition auch einen nachhaltigen Blickwinkel bei der Due Diligence ein. Das lohnt sich für alle Beteiligten, auch für den Investor.
Nachhaltigkeit, wenn man sie aus der Sicht von ESG (Environmental, Social und Governance) betrachtet, ist mehr als nur die Gebäudedämmung und Heizungssanierung. Wie gehen Sie mit den Aspekten Social und Governance um?
Im Bereich Gebäudebestand und Wohnen dominieren die Massnahmen und Aspekte, die entlang der ganzen Wertschöpfungskette und im täglichen Betrieb CO2 minimieren. Das lässt sich auch messen und nachvollziehen. Da kann man schnell einen sinnvollen Beitrag leisten. Darauf konzentrieren wir uns beim Avobis Swiss Residential Real Estate Fund Pension.
Für die Avobis Gruppe generell ist die Berücksichtigung von und das Arbeiten nach ESG-Zielen seit Jahren eine Selbstverständlichkeit. Wir und vor allem auch unsere Eigentümer sind überzeugt, dass ein Unternehmen nur dann nachhaltig Erfolg haben kann, wenn eine verantwortungsvolle Unternehmungsführung gelebt sowie soziale und ökologische Faktoren in der Geschäftstätigkeit ernst genommen werden. Ein unternehmergeführtes KMU macht das von sich aus, sonst überlebt es nicht. Das ist ein wesentlicher Unterschied zu einer grossen Publikumsgesellschaft, in der es gross angelegte ESG-Programme braucht, um etwas zu bewirken.
Das Thema Agio wird heute kontrovers diskutiert. Als wie nachhaltig betrachten Sie die heutigen Agios, die teilweise deutlich über 50 Prozent liegen?
Agios sind schön. Sie sehen im Bloomberg oder in der Fonds-Performance-Liste gut aus. Sehr gut sogar. Alle klopfen sich auf die Schulter. Aber Agios sind wie ein schöner Sonnenuntergang in den Bergen oder am Meer. Sobald ich versuche, sie «einzufangen» oder «mitzunehmen», büssen sie in den meisten Fällen stark an Attraktivität ein, beziehungsweise es wird klar, dass sie nicht im grossen Stil zu realisieren sind. Verkaufe ich im schweizerischen Immobilienmarkt meine Positionen im grösseren Stil, so sind sie weg, die Agios. Wir setzen auf echte Werte – jährliche Ausschüttung an unsere Investoren. Wenn ich heute in zehn verschiedenen Fonds investiert wäre, die alle substanzielle Agios aufweisen, so würde ich versuchen, bei allen Fonds ein kleines Volumen zu verkaufen und so den Gewinn und das Agio mitzunehmen. Die freiwerdenden Mittel würde ich in einen neuen Fonds stecken, der in Bezug auf nachhaltige Cashflows den älteren Produkten überlegen sein dürfte und der (noch) kein Agio aufweist.
Interview: Remi Buchschacher
Frederic Königsegg ist Head Investment Products bei der Avobis Invest AG.